财联社（北京 ， 采访人员 李洁 杨依依 陈业）讯 ， 财联社采访人员从多个信源处独家获悉 ， 央行、住建部将召集部分房地产公司8月20日起在北京面谈 ， 目前 ， 已有多家房企收到通知 ， 并将赴京与监管部门进行沟通 。
知情人士向采访人员透露 ， 监管部门召集部分房企面谈 ， 或为了解行业对融资新规的反应 。
据21世纪此前报道 ， 监管部门为控制房地产企业有息债务规模 ， 出台新规对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理 ， 并设置了“三道红线” ， 具体为剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍 。
“通知是真的 ， 昨天接到券商的电话 ， 这个政策对负债较高的房企简直就是定向打击 。 ”一家总部在深圳的上市房企投关负责人向财联社表示 。
一家大型房企CFO也向采访人员证实了融资新规的真实性 ， 但表示目前尚未收到具体文件 。
“这次监管层释放的信号是非常清晰的 ， 就是要求房企管住有息负债 ， 同时降低负债率 ， 如果做不到 ， 房企融资受到的限制会非常大 。 这次对房地产公司是一件大事 ， 房企应该认真对待 ， 尽快按照指示调整自身的负债结构 。 但负债率短期内是很难调下来 ， 对短期融资会受到很大冲击 。 ”一家TOP20上市房企副总裁告诉采访人员 。
新规剑指高负债房企
“今年下半年 ， 对于开发商的融资环境应该不会太好 ， 监管部门不仅是对房企有息负债的增加进行限制 ， 同时借新还旧也进行了一定比例的限制融资 ， 主要还是为了引导资金流入实体经济 ， 控制流向房地产 。 ”一家总部位于北京的房企高层指出 。
雅居乐控股副总裁潘智勇则表示 ， “关于最近融资的一些政策 ， 我们也关注到了 ， 我觉得出台这些也很正常 。 做好自己的管控 ， 做好我们的经营 ， 这是对应对这些融资环境的政策变化最有利的 。 ”
中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉采访人员 ， “对于一些高负债、高杠杆的高周转型企业而言 ， 其三项指标远远超出监管红线 ， 以永续债、信托和基金支持的明股实债等杠杆之上再加杠杆的情况十分普遍 。 此次监管新规将大幅压缩此类加杠杆的空间 ， 也给房企降负债和去杠杆带来很大压力 ， 如何在限制有息负债增长的同时实现平稳过渡是一个十分严峻的问题 。 ”
“三道红线直指房地产负债水平的关键财务判断要素 ， 资产负债率是判断企业整体负债水平的常用财务指标 ， 由于房企的预收款较大 ， 剔除之后指标更能反映实际负债水平 。 净负债率则是判断房企自身财务风险的重要指标 ， 可反映房企的真实负债压力和杠杆水平 。 而现金短债比则更倾向于判别短期财务风险 ， 可体现房企当下的现金流压力及安全性 。 ”58安居客房产研究院分院院长张波说 。
不过一位不具名的券商分析师对采访人员表示 ， “具体条款是剔除预售款负债率还是有息负债率 ， 现在说法不一 。 ”
而根据“三道红线”触线情况不同 ， 新规将房地产企业分为“红-橙-黄-绿”四挡 。 以有息负债规模为融资管理操作目标 ， 分档设定为有息负债规模增速阈值 ， 每降低一档 ， 上限增加5% 。
据21世纪报道 ， 如果“三线”均超出阈值为“红色档” ， 有息负债规模以2019年6月底为上限 ， 不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档” ， 有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档” ， 有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档” ， 有息负债规模年增速不得超过 15% 。
“这个政策是在规范房地产企业加杠杆的行为 ， 政策不是不让加杠杆 ， 而是保持杠杆稳定增长 ， 其实所有的政策都是希望房地产行业维持稳定 。 ”一家A股上市公司的董秘告诉财联社采访人员 。
张波认为 ， 若新规严格执行 ， 下半年房企融资的“好日子”已经基本结束 ， 整体很难再有类似上半年的低成本融资水平 ， 即使是财务稳健的房企依然会面临挑战 。 分页标题
贝壳研究院发布的数据显示 ， 今年前7个月房企境内外债券融资累计约7379亿元 ， 整体融资规模占2019年全年的62.5% 。 其中7月单月 ， 房企境内外债券融资共发行109笔 ， 累计约1234亿元 ， 同比上升6% 。
受疫情影响 ， 今年上半年房地产融资环境有所放松 ， 但在下半年再次出现收紧趋势 。 多位受访人士告诉采访人员 ， 房地产融资再度收紧 ， 或与火热的土地市场有关 ， 房企高杠杆拿地等现象 ， 引发了高层关注 。
“为保证国内经济的顺畅运行 ， 就势必要控制房价和地价 ， 这也是监管部门设置三道红线的主要原因所在 。 ”柏文喜说 。
“下半年收紧房企融资 ， 是在响应中央关于‘房住不炒’和严控违规资金流入房地产等指示 。 今年上半年制造业、基建投资增速表现不及房地产 ， 个人按揭贷款恢复比较快 ， 行业景气度上行趋势明显 。 需求端调控政策未明显放松 ， 但又需要防止地产过热 ， 调控途径由需求端向供给端传导 。 ”上述券商机构分析师向采访人员表示 。
开发商或降价回笼资金
“‘房住不炒’是长期的政策基调 ， 当土地价格以及资金等方面过热就要压制一下 ， 融资新规如果执行 ， 将考验各房企的综合能力 ， 包括负债情况、融资能力、股东背景等 。 ”上述A股上市公司董秘告诉财联社采访人员 。
“此次融资新规 ， 将令房企总体融资增量受限 ， 房企融资受限会传导到土地投资端 ， 土地投资热度会减弱 ， 土地溢价率可能会下行 。 ”上述券商分析师指出 。
一家百亿规模的港股上市房企副总裁则表示 ， “目前公司还没收到通知 ， 但网上流传的文件太严格了 ， 如果真的执行 ， 没有多少房企会买地了 。 ”
多位接受采访人员采访的人士均认为 ， 政策如果严格执行 ， 房企下半年肯定是围绕加速回款展开一些动作 ， 包括降价促销、转让项目等行为 。
“这次政策如果实行 ， 对投资的影响比较大 ， 四季度开发商资金压力会加剧 ， 又要冲全年业绩 ， 可能会有降价行为 。 ”一家闽系上市房企的投资中心副总裁如是分析 。
上述TOP20上市房企副总裁也表示 ， 因为要改善负债率、改善融资结构 ， 下半年在销售方面 ， 地产公司促销力度会加大 ， 促销活动可能会增加 。
柏文喜亦认为 ， 在此种情况之下 ， 房企为了继续推高周转速度和加快销售回款 ， 一方面可能会降价促销 ， 另一方面可能会加快施工进度 ， 因此工程质量和施工安全需要特别重视 ， 而降价幅度则受制于成本因素和行业监管 。
“开发商会更多选择像分拆物业上市这样的变通方法拓展资金来源 。 ”香颂资本执行董事沈萌告诉采访人员 。
“房企会明显加快资金回笼的速度 ， 一方面是由于资金压力 ， 尤其是负债水平过高的房企更是会加大销售回款力度 ， 另一方面与房企整体业绩完成度不理想相关 ， 为冲刺全年业绩目标 ， 房企在金九银十加大促销力度的概率会明显增大 。 ”张波指出 。
而在严峻的融资环境下 ， 房地产行业集中度或将进一步提升 。
一位房地产行业分析师认为 ， “房企本身并不会因为规模大小不同 ， 造成触碰‘三道红线’的概率出现明显差异 ， 不少大型品牌房企也明显触碰到‘三道红线’ ， 但中小房企由于融资难度整体大于大型房企 ， 形势依旧严峻 。 ”
“房地产行业有这么多公司 ， 已经到了兼并重组、结构分化的时代 。 ”上述房企董秘告诉采访人员 。
（责任编辑：王治强 HF013）

来源：(财联社)

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