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很多人都有这样一个疑惑：现在明眼人都能看得出来 ， 楼市调控已经全面普及 ， 没有哪一个城市是例外 ， 房价想要大涨基本上已经没可能了 。 现在的房子数量已经明显供远大于求了 ， 空置率也很高 。 但为什么现在开发商还在不停建房、炒房客们还都在“蠢蠢欲动”呢？从6月份和7月份的报告数据来看 ， 房价普遍微涨依旧还是大趋势 ， 那么究竟房价上涨的“动力”是什么？房价是否还会继续上涨呢？
房价上涨的“动力”是什么？事实上 ， 影响房价涨跌的因素有很多 ， 主要分宏观因素和微观因素 。 宏观因素：楼市调控、人口数量、土地价格等 。 微观因素：当地周围配套设施、金融属性、人口净流入量等 。 不过决定房价的本质还是供求关系 ， 也就是买方和卖方 。 那么卖方和买方是如何影响房价上升的呢？
对于卖方而言 ， 主要代表就是开发商和炒房客了 。 我们知道 ， 在如今竞地价、限房价的大背景下 ， 开发商普遍都进入了“低利润时代” ， 也就是没有以前那么赚钱了 。 那么为什么开发商还要继续拍地建房呢？原因很简单 ， 就是里面还有足够的利润存在 ， 换句话说 ， 开发商的利润没有以前那么高而已 。 所以对于开发商而言 ， 只要手上有资金来源 ， 就能不停地拍地建房 ， 毕竟还有足够的利润空间 。
【财经前瞻|楼市亮起两道“红线”，直指房企和炒房客，房价上涨失去“动力”】对于炒房客来说 ， 其获利的本质就是通过不断买房卖房来实现资金的运转 。 只要房价还处在高位 ， 自己就能通过买卖手头的房产来赚取差价 ， 区别就在于利润的多少而已 ， 卖房的炒房客主要集中在二手市场 。
楼市亮起两道“红线” ， 直指开发商和炒房客01开发商和炒房客
从上面的论证来看 ， 我们不难发现 ， 对于开发商和炒房客而言 ， 开发商为什么能不停拍地建房 ， 炒房客为什么能够一直“炒”呢？就是因为他们有足够的资金来源 。 我们可以想一下 ， 在如今房价如此之高的环境下 ， 对于房企而言 ， 拿地以及建房的成本绝对是一个天文数字 ， 除了一些大型房企以外 ， 很多房企都是高负债的状态下运营的 ， 本身的资金链就很脆弱 ， 也有很多是“拆东墙补西墙”的方式在运作 。
对于炒房客而言同样如此 ， 一套房子几百万 ， 炒房客手上起码也有5套房源以上 ， 对于一线城市而言 ， 炒房资金五千万起步 ， 对于二线城市而言也是千万级别的量级 。 为什么炒房客数量如此之多？其本身也是利用了大量的金融杠杆工具实现套现的 ， 有些炒房客注册了空壳公司 ， 将企业贷、消费贷用于炒房 。
综上 ， 多数开发商以及炒房客都是利用的“不良资产”来进行楼市运作的 ， 这些不良资产流入楼市后本身有很大的风险 ， 一方面促成了楼市泡沫的形成 ， 另一方面也增大了市场的经济压力 。 那么如果继续在这种状态下运作的话 ， 房价不是还会一直涨吗？不用担心 ， 现在楼市已经亮起两道“红线” ， 直指开发商和炒房客 。
02对于房企新增“黄牌”、“橙牌”、“红牌”
为了促使房地产业健康发展 ， 相关监管部门对于房企新增了“三大要求”
- 净负债率＞100%；净负债率=(有息负债-货币资金)/股东权益合计 。
- 剔除预收款后的资产负债率＞70%；剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收） 。
- 现金短债比小于1倍；现金短债比=非受限现金/短期债务 。
03禁止炒房客“过桥”行为买房分页标题
银保监会明确要求：消费者不得将信用卡借款违规用于房地产 ， 不得放大资金杠杆 。 购房者不得将个人贷款变为购房首付 。
炒房客是如何实现炒房的呢？首先炒房客通过消费贷款先买房 ， 然后将房屋作为抵押物到银行申请个人经营贷款 ， 最后再将贷款的钱拿去归还信用卡借款 。 有些炒房客注册了空壳公司 ， 然后去申请低息的经营贷 。 还有些炒房客利用各种各样的金融工具放大资金杠杆 ， 其本质上都是如此 ， 这些做法被统一称为“过桥” 。
房价上涨失去“动力”可见 ， 在楼市的买卖双方划定“红线”后 ， 买卖双方少了资金来源 ， 乱建房、乱炒房的现象也会减少很多 。 有人可能会说这样资金雄厚的大房企会继续不停拍地建房 ， 但是如果我们对于头部的房企有过研究的话 ， 他们普遍都开始进行转型了 。 数据显示 ， 2015年-2018年 ， 国有、集体、港澳台资以及外商投资的房地产企业在减少 ， 尤其是国有房地产开发企业 ， 三年减少了500家 ， 锐减了40% 。
事实上 ， 开发商和炒房客目前已经处于很大的困境之中了 。 现在很多地方新开楼盘都会做活动 ， 因为只有做活动才能吸引一些人气 ， 放在以前是不会有这种情况的 。 以前很多地方开盘都被一扫而空 ， 为什么现在新开楼盘会出现这种情况呢？原因有三：1、房价过高 ， 很多购房者还买不起 。 2、很多购房者看见楼市处于下行时期 ， 选择观望 。 3、炒房客数量大量减少 。
那么开发商的“老伙计”炒房客们都在干什么呢？我们来看一下二手房市场的情况 。 关注过二手房市场的朋友都知道 ， 从2019年开始 ， 二手房市场的挂牌量就在不停增加 ， 特别是2020年 ， 增幅越来越快 。 另一方面 ， 法拍房的数量也在激增 ， 数据显示 ， 2018年阿里房产为23000套 ， 2019年为50万套 ， 2020年过半的时候就已经达到了115万套 ， 是去年的2倍之多 。 为什么说炒房客的情况也不容乐观呢？尽管挂牌量在不停增加 ， 但是二手房市场的成交量与成交率却处于下降趋势 ， 房子卖不出去就无法变现 。
总结：为什么之前开发商和炒房客销量都不好 ， 但是坚持房价“死扛不降”呢 ， 就是因为还有足够的资金来源 ， 但是现在资金来源受到限制 ， 对于开发商而言 ， 脆弱的资金链一旦出现问题容易断裂 ， 导致破产倒闭 。 对于炒房客而言 ， 高负债如果资金无法快速变现的话 ， 那么可能出现断供的问题 ， 到时候房子没了钱也没了 。 对于他们而言 ， 目前最好的解决办法就是降价抛售了 。
自此 ， 楼市的买卖双方红线划定已经全部完成 ， 楼市亮起两道“红线” ， 直指开发商和炒房客 ， 房价上涨的动力也彻底失去 ， 资金不得违规流入房地产的同时 ， 也宣告了“房住不炒”的时代正式开启 。
来源：(网络)
【】网址：/a/2020/0817/1597640778.html
标题：财经前瞻|楼市亮起两道“红线”，直指房企和炒房客，房价上涨失去“动力”
