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大唐地产共计股权出质55次 ， 而今年3月以来 ， 就已进行10次 。
出品|每日财报
作者| 刘雨辰
在过去很长的一段时间内 ， 高杠杆是房地产企业经营的主要特征之一 ， 但随着房地产政策调控的趋严 ， 相关房企的融资难度不断提升 ， 从去年开始 ， 多家中小房企先后向资本市场发起冲击 ， 寄希望于通过上市融资补血 。
近日 ， 厦门大唐房地产集团有限公司（以下简称：大唐地产）在香港交易所披露了IPO文件 ， 而这已经是公司第三次冲击港股IPO 。
据《每日财报》了解 ， 大唐地产成立于1994年 ， 创始人是台湾第一代地产富商余英仪 ， 发展初期主要围绕福建省厦门市及漳州市开展物业开发业务 ， 目前大唐地产经营范围扩展为海西经济区、北部湾经济区及京津冀经济区 。
地产黄金时代已过 ， 中小房企的生存空间不断被压缩 ， 但资本市场不是避难所 ， 随着海伦堡地产、三巽控股、万创国际等的接连失败 ， 更加显示了中小房企IPO不易 。 而规模小、杠杆率高、盈利能力差等问题也是大唐地产的“绊脚石” 。
上市路一波三折 ， 盈利增速明显放缓
1994年 ， 来自台湾的余英仪创办了大唐地产 ， 在深耕厦门十多年后 ， 受2008年全球金融危机影响 ， 房地产行业整体陷入融资瓶颈 ， 而大唐地产正亟需资金用于70万方的待开发项目 。
据媒体报道 ， 当时大唐地产已拟定于2009年在香港挂牌 ， 但因时年55岁的创始人余英仪在2008年8月因病遽然逝世 ， 大唐地产的首次上市计划也随之搁浅 。
在金融危机席卷之下 ， 如无数房企一样 ， 大唐地产更是陷入风雨飘摇的境地 。
2010年 ， 大唐地产易主 ， 被福信集团战略整合 。 易主后的大唐地产 ， 成了厦门女首富黄晞的控股公司 。
大唐地产20余年的发展 ， 由闽入桂 ， 进而北上前往京津冀 。 与其他开发商初期的发展轨迹无异 ， 但以扩大土储冲击行业销售榜单的高速扩张方式 ， 伴随着强烈的资金需求 ， 上市补血成为了必经之路 。
2019年12月份 ， 大唐地产首次向港交所递交招股书 ， 却无疾而终 。 如今已是第三次闯关 ， 在上市前夕突击降负债的大唐地产上市之路仍难言乐观 。
招股书显示 ， 2017年-2019年 ， 大唐地产的销售额分别为144.7亿元、308.6亿元和339.5亿元 ， 2019年10.01%的增速较2018年的113.27%大幅放缓 。
同期的年内盈利分别为4.13亿元、5.88亿元和6.27亿元 ， 2018-2019年增幅分别为42.37%和6.63% ， 可以直观的发现盈利增速明显放缓 。
除盈利增速下滑外 ， 大唐地产还面临销售区域集中的潜在风险 。 公司的大部分收益由海西经济区、北部湾经济区及京津冀经济区的业务产生 ， 尤其特别依仗漳州、南宁及天津的业务 。
上市前突击降负债 ， 信托融资占比超5成
随着房地产行业逐渐告别高增长时代 ， 以及政策的持续收缩 ， 房地产企业因长期跑马圈地所积累的债务问题逐渐显现出来 ， 成为整个行业的通病 ， 大唐地产也难逃债务压顶的命运 。
2017-2019年 ， 大唐地产的净负债比率分别为1087.9% ， 408.8%和119.2% ， 即便是持续下滑 ， 但在上市前夕净负债率仍然达到119.2% 。
据中国房地产测评中心发布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》显示 ， 125家上市房企的净负债率均值为92.52% ， 对比之下 ， 大唐地产的净负债率还是高于平均水平 。
值得注意的是 ， 相较于负债的下降 ， 其中更多是得益于权益的增长 。 2017年-2019年 ， 大唐地产的权益总额分别为6.47亿元、14.05亿元和30.84亿元 ， 增速为117.16%和119.50% 。
具体来看 ， 权益的各项构成都在大幅增长 ， 公司连续三年扩充法定储备、连续两年股东注资 ， 并且少数股东权益在2019年激增1703.32% 。 除了合作开发力度的加大 ， 需警惕以“明股实债”隐藏真实负债规模的风险 。 分页标题
今年上半年受疫情影响 ， 很多债务压力较高的中小房企相继倒闭 ， 截至目前 ， 今年房地产企业的破产数量已经超过210家 ， 平均每天都有1家以上的房企申请破产 ， 主要以三四线的中小型房企为主 。
据最新财报显示 ， 截至2020年2月底 ， 大唐地产有息负债总额增至79.27亿元 ， 其中一年内到期和一至两年内到期的借款分别为24.33亿元和31.51亿元 ， 合计55.84亿元 ， 信托融资占比超过五成 。
而其账上的现金仅为22.14亿元 ， 已无法覆盖短期借款 ， 屋漏偏逢连夜雨 ， 随着信托资金流向房地产的政策趋严 ， 大唐地产的融资渠道收缩 ， 债务面临更大的压力 ， 这或许就是公司着急上市的原因 。
此外 ， 大唐地产频繁进行股权质押融资 ， 企查查资料显示 ， 大唐地产共计股权出质55次 ， 而今年3月以来 ， 就已进行10次 。
告别黄金时代 ， 中小房企融资难
房地产的黄金时代已成过去 。 在这样的背景之下 ， 调控政策持续加码 ， 今年的新冠疫情更是加速了行业的洗牌进程 。 目前行业呈现的特征是头部房企韧性较强 ， 而且持续吞噬市场份额 ， 但中小房企则面临非常大的压力 。
随着大房企越来越下沉到四五线城市 ， 中小房企面临的局势非常不利 ， 根据克而瑞公布的2020年一季度中国房地产企业销售TOP200排行榜 ， 截至今年一季度末 ， TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益金额集中度分别达到30.2%、45.3%、53.9%和62.3% 。
从数据上看 ， 百强房企的行业集中度还在进一步加剧 ， 其中 ， TOP3房企集中度提升近4.5个百分点至16.4% ， 提升幅度最大 。 而TOP51-100、TOP101-200梯队房企的集中度则在前两年的基础上继续降低 。
在业内人士看来 ， 不仅是整个行业环境发展原因 ， 中小房企面临的资金压力、土地压力、人才压力犹如三座大山 ， 加速了房地产洗牌的节奏 ， 对于大唐地产这种年销售额只有300亿左右规模的地方企业来说 ， 未来将会面临很大的生存压力 。
房地产是杠杆经营的行业 ， 能否融到资、融资成本的高低对于企业的经营至关重要 。 在“房住不炒”的政策指导下 ， 政府进一步加强了对房地产信贷的管理 。
大型房企拥有多种融资渠道 ， 包括银行贷款、信托融资、发行债券、增发新股等 ， 2019年排名前10的房企的平均融资成本只有4.52% ， 而中小房企融资渠道相对单一 ， 融资成本高企 ， 通过信托渠道的融资成本已经在12%至15%之间 ， 严重压缩了利润空间 。
而大唐地产近两年的银行借款和其他借款利率均持续增长 ， 并且2019年增幅扩大 ， 2019年银行借款利率增至6.82% ， 其他借款利率则高达9.83% 。
【地产|大唐地产“三顾“港交所 ， 盈利增速放缓 ， 突击降负债|IPO研究院】截至2019年末 ， 公司尚未履行的信托融资有7笔 ， 仅有1笔利率为9% ， 其余均超10% ， 最高的达12% 。
融资难是众多中小房企发展的挡路石 。 如今房地产金融监管仍偏紧 ， 房企融资也出现头部效应 ， 大型房企融资无论是频率和金额 ， 都是相对比较高 ， 融资的成本也有所降低 。
近年来 ， 房住不炒是主旋律 ， 而今年的疫情以及中央的定调更是令房地产市场承压 ， 在此环境下 ， 以及自身的基本盘条件 ， 大唐地产能否成功上市还需谨慎看待 ， 对此《每日财报》将持续关注 。
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（责任编辑：李显杰 ）

来源：(和讯名家)

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