红星南三环店遭两方维权背后


因催收房租和拖欠房租的问题 ， 红星美凯龙旗下郑州南三环店被商户、业主维权商场生意冷清或是引发维权的根本原因 ， 但商场的委管模式、商铺散售返租给维权爆发埋下伏笔


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位于南三环大学路口的红星美凯龙
疫情期间 ， 因免一个月房租被赞为“中国好房东”的红星美凯龙 ， 却因为租金问题 ， 旗下郑州南三环的商场遭遇租户、业主的双双发难 。 租户维权 ， 是抗议商场生意冷清却还催缴房租 ， 双方争执中甚至有人员受伤；279名业主发难 ， 则是向商场开发商讨要被拖欠的房租 。
租金纠纷仅是表象 ， 深层次里 ， 则是对商场经营状况的质疑 ， 以及商业模式一开始预伏的隐忧 。
河南商报首席记者李兴佳实习生李佳兰文/图
消息
【红星美凯龙集团|红星美凯龙南三环店爆发商户维权事件 商场生意冷清或是矛盾根结】红星美凯龙南三环店爆发商户维权事件
经过连续多日的争取 ， 279名业主拿到了第一笔被拖欠的230万元租金 。 河南商报记者8月14日上午了解到 ， 在人和路街道办调解下 ， 余下的570万元租金将在8月底前全部到账 。
3年前 ， 这些业主从红星美凯龙郑州南三环店（简称“红星南三环店”）的开发商河南德润置业有限公司（简称“德润公司”）手里买下商铺 ， 再托管给郑州星润房屋租赁有限公司（简称“星润公司”）出租 。 星润公司拉来红星美凯龙合作 ， 后者进行招商和运营管理 ， 租赁经营户在红星美凯龙招商下纷纷入驻 。 红星美凯龙代为收取房租 ， 并依靠管理费盈利 。
原本 ， 业主每月坐收租金回报即可 ， 但是中途租金收益断档 ， 让他们不得已走上维权路 。
目前 ， 业主已拿到被拖欠的部分租金 。 商场租赁商户却没这么幸运 。
疫情解封后 ， 红星美凯龙催缴租金 ， 并强制断电 。 部分商户不愿缴租 ， 理由是商场曾承诺2018年开业 ， 一直拖延至2019年10月才开业 ， 由此导致商户开店却未有客流的空转损失；此外 ， 商户认为 ， 商场出租率低 ， 人气惨淡 ， 经营举步维艰 。 双方遂发生争执 。
观察
1
商场生意冷清或是矛盾根结
断电催租事件只是导火索 ， 深层次里 ， 商场生意冷清或是将商户推向维权路的症结所在 。
“生意很惨淡 ， 基本没客流 。 即使有些销售业绩 ， 也基本都是我们自己在外面跑来的单子 ， 如果靠店面业绩 ， 可以说跟零差不多 。 ”一名经营床垫的商户告诉河南商报记者 。 一名经营美式家居的商户则称 ， “从入驻至今几乎没卖货 ， 商场空置率就是最好的证明 。 ”
有媒体报道称 ， 5万平方米的该商场出租率不过半 。 针对“空铺率过半”的说法 ， 河南商报记者于8月14日上午11时许当面向红星南三环店人士求证 ， 后者要求发采访提纲并承诺24小时内回复 ， 但截至发稿未获回复 。
8月13日 ， 河南商报记者探访时 ， 发现商场多处空铺 ， 正常营业期有些店铺关灯 ， 有些店铺亮灯却未见营业员 。 有商户反映 ， 商场方搬运家具填充了一些空铺 。
有业内人士表示 ， 家居生意的冷清 ， 一部分原因归结于市场饱和、行业低迷 。
几年前 ， 郑州建材家居市场就有饱和之说 。 从上世纪90年代算起 ， 以东建材为起点 ， 先后有凤凰城、中博家具市场、香江市场、居然之家、红星美凯龙就近入驻 ， 形成郑汴路百亿建材家居商圈 ， 更奠定了郑东家居商圈领舞的行业格局 。 商圈内的红星美凯龙商都路店 ， 曾创下红星美凯龙全国卖场前三业绩 。 当中原百姓广场（2011年开业）、居然之家（中陆店2017年开业）、红星美凯龙（2019年开业）齐聚南三环 ， 形成低调的南三环家居商圈时 ， 已经是多年之后 。 姗姗来迟的后浪 ， 已然错过了家居卖场的黄金时代 。分页标题
尽管坐拥南三环连贯南北的交通优势 ， 享有周边巨大消费人群 ， 有市场集聚带来的产业互动 ， 有一线品牌强悍的号召力 ， 但是南三环几家卖场面临的是一个格局固化、竞争焦灼的家居业江湖 。 门店租金逐年上涨、价格透明度逐渐增加、电商冲击 ， 更加剧了商户经营困境 。
2
委管模式带来的不确定性
红星美凯龙采用自营和委管双轮驱动战略 。
自营商场 ， 即红星美凯龙自建商场、自己开发运营；委管商场 ， 则是开发商出资拿地、建造物业 ， 红星美凯龙输出品牌和招商管理团队 ， 并从租金中收取管理费 。
红星南三环店即属于委管商场 。
“我们建设开发 ， 红星美凯龙代运营 ， （房屋交付后）没我们啥事儿了 。 ”8月14日 ， 德润公司法定代表人李爱国接受河南商报记者采访时称 。
一位接近红星美凯龙的行业人士则向河南商报记者透露 ， “红星美凯龙相当于是给开发商打工的 ， 在南三环商场的话语权很小 。 ”
委管模式帮助红星美凯龙在极速扩张时代跑马圈地 ， 打下了半壁江山 ， 但也存在诸多不确定性乃至风险 。
委管店非常考验企业的管控力 。 集中上马加盟店或者委管店 ， 一旦缺乏人才和管理的跟进 ， 后续将会面临运营高风险 。 而且 ， 委管模式中 ， 大多开发商会先将大部分商铺销售一空 ， 当甩手掌柜 ， 后期只能依靠红星美凯龙的管理输出 。
有商户质疑“委管商场是‘后娘’养的” ， 搭建的委管团队仅能提供基本维护 ， 很难按照红星美凯龙直营店的标准去运营 。
3
开发商散售商铺埋下祸根
除租户维权之外 ， 业主也因未能及时拿到租金走上维权之路 。
8月14日 ， 人和路街道办相关人士告诉河南商报记者 ， 开发商共拖欠279家业主今年4月至8月期间的共800万元的租金收益 ， 经过协调谈判 ， 开发商承诺分4笔还款 ， 第一笔230万元已到账 。
事实上 ， 开发商一开始的商铺散售返租就为商场后期运营埋下了祸根 。
早在项目开发阶段 ， 开发商德润公司就将商铺部分销售 ， 业主买了商铺后 ， 又将商铺托管给星润公司对外出租 ， 坐收每月租金回报 。 作为出租方 ， 星润公司拉来红星美凯龙负责招商和商场运营 ， 将商铺出租给租赁经营户 。 至此 ， 涉及开发商、出租方、业主、商场运营管理方、租户的一条完整商业链条形成 。 这就是业内常见的散售返租 。
这个链条极为考验商场后期的运营管理能力 ， 一旦商场运营失利 ， 出现空租或者租金收益无法达到业主预期 ， 就会引发业主不满、声讨开发商 ， 进而爆发矛盾 。
这种商铺散售和包租模式是国内商业的特色 ， 由此引发的维权也屡见不鲜 。 红星美凯龙近期同样爆发类似纠纷 。 湖南长沙当地媒体报道 ， 2020年4月 ， 红星美凯龙宁乡合作店亏损经营 ， 使物业开发商无法盈利 ， 进而双方产生纠纷 ， 导致商场停摆 。
作为委管店 ， 红星美凯龙不用拿地建房 ， 只负责品牌输出和管理 ， 属于轻资产运营 ， 然而一旦遭遇行业低迷或者运维不善 ， 不能实现经营目标 ， 与合作商的矛盾就会激化 。 不过 ， 新商场3~5年培育期当属正常 ， 3年后才可能转入盈利正轨 。 红星南三环店开业至今只不过10个月时间 ， 尚在咿呀学步阶段 。 该店一负责人说：“我们在脚踏实地做事 ， 希望尽快平息风浪 ， 好全心全意帮余下商户做好经营 。 ”
郑州市场广阔 ， 或许需要给红星南三环店更多的时间和耐心 。

来源：(河南商报)

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