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【财经前瞻|楼市已经进入下行时期，今明两年买房，三类房源需要慎重考虑】
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对于大多数人来说 ， 买房都是一生中最为重要的事情 。 很多人奋斗一辈子无非就是为了一套房 ， 对于购房者来说 ， 买房需要考虑的事情也十分多 ， 比如买什么类型的房子：公寓、小产权房、商品房等 。 买什么地段：城市繁华地带、三四线城市房子或者是郊区房 。 户型结构：采光通风、空间利用率、容积率 。 各种各样的问题接踵而至 ， 不过对于购房者来说 ， 最重要的还是房子的价格 ， 房子价格取决于楼市处于什么时期 。 毫无疑问 ， 现在的楼市处于下行时期 ， 有三个现象可以说明：
楼市下行时期的三大现象第一个现象：一线城市办公租金连续22个月下跌
根据官方数据来看 ， 2020年第一季度 ， 一线城市平均租金降幅超过前5个季度降幅的2.1% ， 降幅达到了新低点 ， 达到了2.5% 。 重要的是 ， 降幅达到新低点还不是最关键的问题 ， 最关键的问题是从第二季度的数据来看 ， 该下降趋势已经连续8个季度没有停歇 。 如果从2018年第四季度开始算起 ， 也就是一线城市的办公租金连续22个月下跌了 。
可能有人会说了 ， 这个数据反映的只是一线城市办公租金连续下跌 ， 但并不能代表百姓房租下跌了 。 但这个数据下跌其实是楼市下行的征兆 ， 为什么这么说呢？试想一下 ， 为什么用于居住生活租房的房租很难降下去呢？因为需求量摆在那 ， 很多人买不起房子 ， 你认为租金贵了租不起自然还有其他人租 。 但是企业就不一样了 ， 企业租金是一个天文数字 ， 一个大企业如果不租了 ， 不一定会有新的“接盘侠” 。 如果楼市前景好的话 ， 那么就会像前几年高房租逼走巨头公司华为一样 ， 宁愿让华为搬走都不愿意降价 。 但是现在出现办公租金持续下跌的情况 ， 说明楼市处于下行时期了 。
第二个现象：楼市的“面粉”价格下跌了
很多人都喜欢用“面粉”和“面包”来比喻地价和房价 ， 并且坚定不移地相信 ， 只要“面粉”价格不下跌 ， “面包”价格就还会涨 。 事实上决定房价涨跌是有很多因素的 ， 之前已经分析过 ， 已经没有什么因素来支持房价上涨了 ， 但是还有很多人不信 。 不过这次的数据 ， 给予了这些人最好的证明 。
8月11日 ， 克而瑞研究中心发布了数据：除了土地成交率出现了2020年以来的首次下跌外 ， 土地价格也出现了下跌 ， 7月平均地价降至2863元/平米 ， 环比下跌4% 。
为什么楼市一直都有“金九银十”的说法呢？因为每年的9月份和10月份都是楼市旺季 ， 房子成交量最高 。 对于开发商而言 ， 一般会在7、8月份着手准备 ， 所以7、8月份是土地市场成交的高峰期 ， 相对应的土地价格会上涨 ， 但是今年的土地市场成交量和成交金额都出现了下跌的情况 ， 这也说明楼市处于下行期 。
第三个现象：楼市调控密集
从2016年提出“房住不炒”理念后 ， 这几年楼市调控次数在不断增加 。 数据显示 ， 2020年上半年楼市调控次数相较2019年上半年增加了20% 。 除了调控次数在增长外 ， 调控的精准度也在增加 ， 每个楼市的泡沫情况都不一样 ， 现在更加偏向于“精准滴灌” 。
从7月份的楼市调控就能看出来 ， 有房价上涨的“领头羊”深圳 。
纵观近两年密集的调控 ， 我们不难得出调控的主要三大方向：1、打击炒房行为 。 2、严禁捂盘销售 。 3、给予刚需支持 。
购买以下三类房源时 ， 需慎重考虑这个观点需要大家明确 ， 楼市处于下行期 ， 并不代表房价会下跌 。 只是房地产的核心地位发生了动摇 ， 那么房地产还是不是重要的经济支柱呢？答案显而易见 。 只是由于房地产近年来不健康、不成熟的发展后 ， 出现了一些问题 ， 现在做的是改变这些问题 ， 即消除房产泡沫 ， 去除房产的金融属性、投机属性 ， 所以说 ， 对于刚需而言 ， 该买房还是要买的 ， 不过在购买以下三类房源时 ， 需要慎重考虑一下：
一、小产权房
个人认为 ， 小产权房除了价格便宜之外 ， 就没有什么优点了 。 但是我们要知道一个道理：“便宜没好货” ， 小产权房的这三个缺点是我们无法忽视的 。分页标题
- 容易发生产权纠纷：小产权房的交易是没有法律保障的 ， 全部是个人行为 ， 一旦发生产权纠纷 ， 对于购房者而言 ， 基本上没有什么胜算可能 ， 到时候钱也没有了房子还不是你的 。
- 有被拆除的风险：很多小产权房都是违规建筑 ， 因此可能面临被拆除的风险 ， 面临随时被政府无偿拆除和没收的可能 。 但就算是有赔偿款 ， 只要是原户主过来认领 ， 你照样拿不到钱 ， 最后还是落得房钱两空的下场 。
- 没有落户功能和金融属性：为什么同样是砖头水泥搭建起来的房子 ， 每个地方价格却有差别呢？原因很简单 ， 其本身的配套属性 ， 房子具有落户功能以及其他的一些权利 。 但是小产权房并没有落户功能 ， 并且小产权房是不能拿去贷款的 ， 未来你想转手也十分困难 。
二、小开发商出售的房源
并不是笔者对于小开发商的房源有意见 ， 只是今年的特殊情况 ， 买小开发商出售的房源不太保险 。 大家都知道 ， 由于上半年的大疫 ， 很多开发商倒闭 ， 但是剩余的开发商很多也都在苦苦挣扎 。 经营房企并不是那么容易的事情 ， 很多房企都是在高负债的模式下运营的 。
但是长达4个月的销售惨淡以及动工延迟 ， 大开发商由于资金实力雄厚 ， 对于风险抵抗能力好 。 但是小开发商就不一定了 ， 很多开发商的资金链都处于崩溃状态 ， 一旦资金链断裂 ， 那么离破产倒闭就不远了 。 一旦破产倒闭 ， 那么购房者的房子就成为了烂尾楼 。 不仅如此 ， 之前交付的钱也很难追回来 ， 自己还要偿还银行的贷款 ， 不要认为开发商倒闭了自己就不用还贷款了 。
另一方面 ， 在当下“限房价”、“竞低价”的状态下 ， 很多开发商的利润都打了折扣 ， 虽说不至于亏本 ， 但是商人总是逐利的 ， 开发商总会想办法赚取更大的利润 ， 加上几个月的停工 ， 所以有些开发商就会用便宜的原材料来建房子 ， 并且也会加快施工进度 ， 那么造出来的房子很可能就有质量问题 。
三、三四线城市的房源
为什么不建议购买三四线城市的房源呢？原因同样有三点：
首先 ， 当房价稳定后 ， 很多炒房客发现现在靠炒房已经不能赚钱了 ， 于是会抛售房源 ， 这点在二手房市场挂牌量激增这点上就能看出来 。 那么一旦市场上的房源激增 ， 那么难免会出现房价下跌的情况 ， 一二线城市需求量大 ， 抗跌能力强 ， 但是三四线城市房价下跌风险就比较大了 。
其次 ， 很多三四线城市发展能力有限 ， 一旦城市发展达到了瓶颈 ， 那么未来相应的配套资源可能就无法到位了 ， 对于刚需而言 ， 上班都会成为问题 。
最后 ， 经济学家任泽平说过 ， 房价长期看人口 。 但是现在每年都有大量的毕业生以及打工者往一线城市和沿海城市跑 。 著名的爱辉腾冲线就很好地表现了这种现象 ， 30%的土地聚集了90%的人口 。 现在三四线城市的人口都喜欢往大城市跑 ， 那么自己的城市人口减少 ， 未来房价下跌可能性就大 。 并且如果一个城市没有一定的劳动力的话 ， 那么也很难发展起来 。
不过三四线城市还是有自己的优点的 ， 那就是用来养老十分不错 ， 远离了城市的喧嚣 。 而且路上车流量少 ， 大工厂也比较小 ， 空气相对而言会干净得多 ， 没有大城市的紧张感 ， 用来养老是个十分不错的选择 。
总结：对于购房者来说 ， 买房是一生中最重要的事情之一 。 所以在我们买房的时候 ， 一定要考虑清楚当前楼市处于什么样的环境下 ， 以及那些房子不适合我们购买 。 并且对于买房子而言 ， 并不能只看价格 ， 很多时候我们自己以为买到了便宜的房子 ， 但是住久后才发现各种各样的问题 。
来源：(网络)
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标题：财经前瞻|楼市已经进入下行时期，今明两年买房，三类房源需要慎重考虑
