成都房神|成都楼市：穷人买不起，富人瞧不上，老破大越来越难卖了这是成都房神

这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年。

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。
以下精选问答内容选自粉丝提问
提问：房神，有个问题想咨询下，我看到上海的很多老破大流动性很好，为什么成都老破大就流动性不好呢？
回答：只有强一线城市有老破市场，因为一线人口多，新房供给少，新移民因为预算原因可能会委屈买老房子。而二三线城市绝对不推荐买老破大，相对不推荐买老破小（除非学区）。
所以挑房子别单看房龄，具体还要看房子的外立面保养程度，和小区物业维护好坏。我在成都看到很多房子， 03年的，就感觉已经很老了，这种房子就算老破了。一线城市看到00年以前的房子，品相还非常好，这种就不算老破旧。
提问:房神您好，我们现在考虑在成都投资第二套房，因为首付要六成以上，所以只能考，虑总价150w之内的房子，新房我们看了双流东升那边的房子，富豪三花里城和明城购物中心两个楼盘，二手房主要在看建设路蓝光coco和首创的房子，想请问您比较看好哪种方式呢?或者有没有其他更好的选择，现在上浮20个点的利率还有必要买房吗?谢谢。
回答：目前因为绝大多数都是高价地，如果你摇不中高性价比的新盘的话，投资最好选二手!
因为你是投资，没必要有什么新房情节，无论你买的是新房还是二手房，下一次再卖，都统是二手房。而且新房到交房还需要一段时间。二手房建议你对比一下小区的租金两个同价格楼盘，选租金高的，偏南边和中心城区小户型套2 ，不仅租得起价格，未来卖也卖得起价，流动性也高。
利润的高低，最终只取决于三块因素：
1.买入时的单价，预计卖出时的单价，面积；
2.杠杆的高低；
3.最后才是融资的成本（利率）。
为什么我们喜欢看地段，楼龄，户型？无非就是看现在的价格笋不笋，以后能卖多少钱。杠杆越高，盈利（亏损）速度越快。
当大多数人还在担心如何解决月供而拒绝高杠杆的时候，你可以通过打造正现金流来获得比别人高数倍的杠杆，实现超车。
为什么我们说利率不敏感？因为相比房子的涨幅，无论是6%的信用贷和抵押贷还是12%的随借随还，都是微不足道，更不用说4.9%的最低按揭率和5.88%的上浮利率了。
买房的利润=（卖出单价-买入单价）*面积*杠杆倍数-融资成本
提问：新人首问：房神你好，本人做小额贷款公司的，手上的资金短期还收不回来，最近想趁市场低迷的情况看能不能淘笋，但手上资金不足，本人成都有一套房市值110 ，银行贷款还差10几没还清，还在平安做了二押，这样的情况如果做垫资再抵押，会比较好吗？还有什么办法能套到资金出来？你说的零首付零月供是怎么实现？
回答：你好，二押的利率太高了，一般不推荐。成都这套房尾款只剩10+ ，截断抵押是最好的。利率更低，年限更长，能选择的贷款产品也更多。只能先垫资出来再抵押。二手淘笋盘，配合gpgd做0首付，甚至负首付。之前经历过几套。
举个例子:
淘一套200平的大户型，大户型单价一般都是市场价的8折左右，配合gpgd ，贷款基本可以覆盖首付。再做分割出租， 200平最多可以分割10个房间，或者花点钱做北欧软装做民宿，租金基本可以抵月供。旅游城市，租金抵月供完全没问题。重点是选筹。大面积低单价流派基本放弃流动性，至少持有3-5年以上，收益巨大。空手套白狼。
提问:房神您好!非常感谢百忙之中能解答下。我想咨询，就是95万左右，主城区刚需二手小套二。看到您之前对其他小伙伴的回答，提及了美立方，蓝光coco国际，我也去认真看了这些房子，说实话，挺心动的。
又看了下周围，看到了驷马桥领都(14年)的二手房，就户型价格都比较心仪。还有关注的就是南边的东润风尚(06年) ，沙河上二期(13年) ，九眼桥的东方桂苑(06年) 。在这些小区或者您了解到的小区中，有什么比较推荐的么?
对于买房子，我想的就是保值，能升值最好。想听听您的意见?看到你说，北方也会发展，只是时间问题。大家都在买南边、东边房子，内心还是有点小犹豫。
回答：我说买北边的前提是，比其他区域同品质的盘;价格要便宜。南边肯定发展要更好一些，北边未来会有发展，不过目前看需要一个比较长的时间。如果你现在预算不高，肯定不要选择南面。保值的话，上面的这些盘其实都可以，这些盘总价低，未来流动性都不错，你比较心仪领都的话，价格合适可以买，毕竟自住多少还是要考虑舒适度。分页标题
提问：你好房神，想现在在成都买房，二手房，龙泉驿区大面和双流航空港，哪个位置好一些，价格差不多，给点意见？
回答：你好，自住建议双流航空港，投资建议龙泉大面。两者价格确实差不多，航空港和机场垂直，基本没什么航线，噪音少。另外限高，基本都是16层以下的，视野看起来很舒服。
所以自住建议买这里，但是因为在三个区的夹缝中，三不管，所以升值空间不如龙泉。龙泉大面，基本都是三四十层的高楼，且容积率大，走在小区与小区之间，就会觉得比较压抑，个人体验感不好。
但是，有东进政策，等天府国际机场建成后，成都老城区和新机场中间不会发展太差，有政策扶持，所以增值空间比航空港大。
提问:房神你好。刚需首套房，目前在金牛区北门工作，已申请下金牛区人才资格，想问金牛区人才公寓梧桐集值得入手吗?还是买二手?或其他盘?梧桐集多少价格入手合适?自住为主，兼顾投资。未来三年内会要孩子。谢谢您，希望您抽空解答下。预算在200-250万的样子，您有什么推荐吗?主要是想买不要交房太久的，不超过明年年中的。谢谢。
回答：梧桐集，估计开盘1万五六，能不能买，还得看最终价格。
个人观点:看好天回。天回也是金牛区未来大力发展的地方。土地相对干净工整好规划，过这个盘位置，我觉得相对来说在区域内没那么好。
这个盘从目前的情况来看，品质有保证，舒适度也不错，就是周边配套可能还需要很长时间，还有就是距离可能稍微有点远，不仅北边，还在绕城外面，目前购房者区域认可度不是特别高。价格合适肯定是可以入手，但单价过高，绝对不推荐购买。至于价格就要分产品了。对我而言高层举例，清水价格超过13000我就觉得没有什么选的必要。
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