天天说钱|这些城市，房子都将沦为白菜价！原创刘晓博最近

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原创刘晓博

最近，云南个旧的超低房价，引起了广泛的关注。事件的起因，是一位江西九江的外卖小哥，以《鹤岗5万一套天寒地冻，云南7万一套四季为春》为题，在网上直播了在个旧市买了一套“白菜价”房子的经历。 “春城晚报”的记者就此进行了采访，证实了以下几个事实：
1、在个旧市， 7万块钱买一套房子确实能做到，一般是比较老旧的房子。
2、个旧市的正常房价在每平米3600元左右，但又以市中心的金湖来区分，临金湖周边的，普遍价格为4500元，如果在房内看得见金湖的，价格在4800元左右。离金湖稍远、靠近个旧城边的电梯房，价格3100元至3200元之间。
3、个旧市的房价的确是10年没有涨了，个别区域还出现了下跌。
我也网上进行了搜索，的确发现了一批总价不到10万的二手房（下图）：
其中一套自称在“豪林新界附近”的1990年建成的2楼小户型住宅，面积为50平米，叫价为9.9万元。网上的介绍是：周边市场、医院、超市、公交车站等一应俱全，房产证在手、过户无忧，户型结构好、通透明亮、日照时间长。

上图是个旧市的卫星图，可以看出这是一个夹在两山之间的小城，中间有一个湖泊，图片里红色箭头所指就是上面提及的那套房子的位置，看起来不算差。由此可见，说个旧住房是“白菜价”并不夸张。房价10年没有涨，这在货币不断膨胀的年代里，其实就是下跌。
根据央行的数据， 2010年6月的广义货币M2为67.4万亿元， 2020年6月达到了213.5万亿。 10年间，货币增长了217% 。而在大城市，这10年房价动辄上涨3到4倍，部分城市的好片区甚至10倍。所以，个旧楼市之悲惨，可以想见。那么问题来了：个旧的房价，为什么涨不动不了？原因很简单：个旧是资源枯竭型城市，城市的地位不断下滑，州政府又迁走了——这是一个被产业和政府同时抛弃的城市。
上图：云南省和红河州的地图。
个旧是全球著名的“锡都” ，开采锡矿的历史有2000多年，不仅是中国最大的锡产地，还是全球最早的锡产地。此外，这里还产铅、锌、铜。个旧最辉煌的时候，是云南省的省辖市，还一度管辖开远、蒙自两个县。后来，个旧成了云南红河州政府所在地。
2003年，红河州政府驻地由个旧市迁移至蒙自县，这成为个旧市衰落的起点。在中国的西部、西南地区，很多县、县级市的人口不多，经济也不算发达，支撑当地经济的，很大程度上是政府消费。一旦地级市政府、州政府迁走，或者县政府迁走，对当地的影响往往如天塌地陷一般。因为政府搬迁带走的不仅仅是政府消费，还有未来的发展机遇。中国是强政府模式，发展机遇掌握在政府手里。政府之所以会搬走，说明当地一定出了问题，要么是资源枯竭了，要么是发展空间太小，或者处于洪水、地震灾害容易发生的地区。搬走之后，新的发展机遇肯定会给新区。
正因为如此，老百姓对政府搬迁非常敏感。尤其是近年来房价上涨之后，大家懂得政府是支撑房价的重要因素。比较典型的案例是甘肃陇南。这个城市在汶川地震之后（2008年11月），一度想把地级市的政府从地域狭小的武都区迁到成县。而在地震之前2年，陇南市提出过东扩西进规划，新的行政大楼将建在武都区东江镇，并拆迁完毕，居民也刚建起新房。刚经历过一轮折腾的东江镇居民听说政府可能搬走，担心身家贬值，于是开始上访。由此，引发了一场严重的骚乱事件。最后，陇南市政府放弃了搬迁计划。据“新京报”的报道，当地统计局一名干部曾算过一笔账：武都区核心城区人口也就五万人，市级机关职员五千多人，加上他们的家庭成员，大约两万人，他们一旦搬迁，武都人口要少三分之一。 “两万多人先撤，接下来从事三产的人再追随走一两万。 ”这个干部反问：“你说这武都区还剩下啥？那些高楼大厦，基础设施，去服务谁？”
陇南当年面临的问题，广泛存在于中西部和东北的很多城市，而且随着人口向大城市、都市圈流动，会越来越严重。国家已经在去年正式提出了“收缩型城市”的概念，那些人口、资金、企业持续流出的城市和城区，未来只能被撤并。而政府的撤并，会加剧各种资源的流失，以及房价的长期滞涨，甚至阴跌。最近，在烟台市的行政区划调整中，长岛县被取消，并入了蓬莱区。长岛之所以被撤县，就是因为人口严重流失。从2008年到2018年，长岛县的小学生人数从2140人，减少到了891人（你没有看错，长岛县就这么点人口）。减少了超过58% ，可谓断崖式下跌。我们可以设想一下：当长岛县委、县政府几套班子撤销，变成了街道办之后，当地的政府消费会进一步萎缩，房价也可以想见。同样的情况，还出现在下面这些资源枯竭型城市里。分页标题
【天天说钱|这些城市，房子都将沦为白菜价！】上图是国家先后公布的3批资源枯竭型城市，其中大部分尚未走出阴霾，估计未来也很难走出来了。中国的城镇化，已经进入到了强者恒强的阶段，随着人口红利的结束、城镇化率进入较高水平，会有越来越多的城市房子比人口多。
上图：辽宁北票市的房价。
千万不要以为，高房价可以永远折磨中国人。不会的，困难的时期即将过去，真正有能力上涨的城市会不断减少。只要未来政府不再搞“货币棚改” ，很多中小城市房价将长期跑输真实通胀。