改巢青岛|深圳楼市巨变青岛下半年还会不会放大招？ 2020年楼市进入下

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2020年楼市进入下半场，那些疯涨的一二线城市终于有了强刹的迹象。 7月15日，深圳出台的楼市新政热度一直不减，媒体在分析深圳楼市走向的同时，都在猜测谁会是下一个对楼市动刀的城市。
那青岛，有可能吗?
NO. 1｜壹我们首先来看深圳的政策，非常严厉。
1.购房资格有所收紧。其一，本地户籍人口要求提供连续36 个月社保或个税；其二，对离异人士增设要求；
2.针对非普通住宅的信贷政策收缩，非首套非普宅首付比例上调10pct；
3. 普通住宅门槛提升。增加“实际成交总价不高于750 万”这一条件；
4.交易税收收紧。更新二手住房交易计税参考价格，同时增值税的免征年限由2 年提升至5年；
5. 行政管理口径趋严，完善 “三价合一”制度。
据大V爆料，这是深圳住建局去长沙学习后的结果。但是从这些条款来看，毫无新意。这些条款让老王想起了混迹于地产圈的同学，十年前评论调控政策的话：
现在的调控，就是沸水上盖一个锅盖，只是把表面沸腾的景象压住了，但是没解决根本问题。
【改巢青岛|深圳楼市巨变青岛下半年还会不会放大招？】深圳，作为中国制度创新的领袖之城，在住房这个民生问题上，竟然没有任何创新的举措，不能不让人叹息。
当然，不光是深圳，全国没有一个城市在土地财政和民生保障平衡上做得很好。有人会说长沙，长沙那种简单粗暴的限价限购，是把表面价格压下来了，但是高容积率的烂房子也越来越多，人们买房压力是不大，但是住着不舒服，资产滞涨低于通货膨胀增长的速度，你说这是成功的政策？
深圳在用老办法打压楼市，但是风雨飘摇的青岛楼市需要松绑。从大方向上看，上半年“创新”了一次但被迅速纠正的青岛，再出大招的概率不大。
NO. 2｜贰大招没有，小范围的局部调整可不可能？
这就需要从销售和土拍两个层面去分析。就业绩而言，上半年新房销售成绩还是很不错的。 2020年上半年青岛二手房累计签约26489套，同比2019年上半年上涨3.2% 。在土拍方面，即墨如此疯狂供地，竟然大部分也都卖出去了。
开发商们，似乎都还能扛一阵子。有些存货不多的盘，甚至还玩起了涨价逼定的把戏。但是，我们来看库存量，就不那么乐观了：
特别是西海岸的582万方和胶州的435万方，这两个量进入下半年后还会飞速增长。即墨现在存量似乎不多，但是这个数据未来可能就不是这么乐观了。供应在加速，成交量最近已经疲态尽显。
只不过，我们看西海岸和胶州，虽然现在不少楼盘也在优惠促销推特价房，但是房价还没有出现普降的状况。
降价这一刺激市场的大招还没放，那么西海岸局部政策调整的可能性也不大。具体到老胶南板块，外地购房者的原有通道足够了，没有必要再冒着风险开新的。
而且，城阳的新政又出了这么多问题，地方政府的压力不小。其它区市只要勉强能过，就不会轻易冒着当靶子的风险去做这件事。
总而言之，不论是全市层面，还是区域层面，我认为出台楼市调控政策的可能性都不大，起码金九银十之前概率很小。
NO. 3｜叁楼市不出台新政，不代表没有政策面的消息会影响楼市。
能对楼市产生影响的是需求量的增长，目前来盘算，这个增长只能来自于两个方面：一个是外来人口，一个是拆迁户。
从落户门槛而言，已经没有什么再降的空间了。初、高升学率没有实质性提高的青岛，在天津这样的邻居身侧，依旧很难。而且，如果今年毕业大学生留青不理想，那么从城市角度考虑，人才公寓就必须提速，这对于商品房来说并不是利好。
拆迁户，拆迁户，全额的货币补偿的拆迁户会有多少呢？
从城市性价比的角度来看，即使有新政策出台，也非常不乐观。
下半年，最大的X因素就是货币放水的量了。只是，我希望大家看清楚一点，即时货币放水，会流到那些原本就买不起房的人手里吗？
受全球疫情的影响，原来许多贵族水果、蔬菜、水产的价格都不高，青岛海参业连带餐饮业又遭受暴击，旅游业、外贸业压力那么大……这样的年份里，原本买不起房的人，今年可能还买不起。
这么方方面面盘算下来，青岛本地政策面影响对于楼市基本可以忽略不计，最后一个方面就是外地政策引发的蝴蝶效应了。
如果一线城市不断出台严厉限购政策，许多外地土豪肯定要找热钱的出口。说句实在话，青岛豪宅价格不低，但是相比一二线城市还是要低一些。限购对于他们来说，只要想买不是问题。
那么，主城区、西海岸的高端住宅，下半年可能存在变数，你在去营销中心时，要密切关注停车场车牌和购房者的口音。对于刚需来说，一些稀缺地段的房子，不管什么价格，卖光了就真没有了。至于远郊的低价盘，不论是9000元/平，还是7000元/平，别担心，他们保证连看都不看一眼。分页标题
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