蓝白观楼市|未来3个月，楼市降价的“脚步”越来越急促！地产商梦回2018年熬过了上半年

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熬过了上半年，楼市终于进入到了“多空分水岭” 。
之所以把7月份称为“分水岭” ，是因为最近楼市的种种迹象，出现了明确的转向信号。
比如，货币政策开始趋于“正常化” 。
众所周知，楼市能不能涨，成交是否火爆，完全取决于资金面，上半年频繁的降准、降息，导致银行间利率、市场利率、名义利率全线下降，商业银行手里握着大把的钱，房企和购房者的腰包一旦鼓起来，必然会进入到拿地、买房的循环之中，房价上涨是自然而然的事。
但是，从最近金融数据以及央行的表态来看，货币政策很难再保持和上半年一样的宽松状态了。
根据央行公布的6月份金融数据，新增社融3.43万亿元，同比多增8099亿元；M2稳定在11.1%；人民币贷款增加1.81万亿元，同比多增1474亿元。
其中，企业中长期贷款、居民中长期贷款全线多增，尤其是居民中长期贷款，同比多增1500亿元，楼市吸金能力进一步扩张。

但是，一个重要的指标却出现了“反向下滑”！
M2与M1出现背离， M2维持高增速， M1增速反常的回落至6.5% 。
大家都知道M2是流通中现金加上存款，那M1又是什么呢？
按照定义， M1=货币资金（M0）+企业活期存款。
【蓝白观楼市|未来3个月，楼市降价的“脚步”越来越急促！地产商梦回2018年】注意：“企业活期存款”有多少，完全取决于居民的消费能力，企业卖出去的东西多，提供的服务多，居民的存款自然会变成企业的存款。
而居民最大的消费项目，就是买房！
因此， M1的涨跌，与房企业绩、楼市冷热密切相关。
如今M2增速依然维持在高位，但M1的反常下跌，只能说明一个事实：房子，有点卖不动了！
另外，央行联合银保监会召开的金融稳企业保就业的座谈会上，明确表态：把握好信贷投放节奏，与市场主体实际需求保持一致。
也就是说，随着复工复产、复商复市进入正常化，央行不会再执行上半年那样宽松的货币政策，房地产市场也没那么多“水”来推动了。
除了货币政策的转向，各个城市也都对楼市使出了“重拳” 。
蓝白在前几篇文章中跟大家盘点过，仅从7月2日开始，先后就有东莞、杭州、宁波加入到房价调控的行列中。
东莞限制新房涨幅3个月10% ，杭州实行房屋限售、限制摇号，高层次人才家庭房屋网签之日起， 5年内不得上市交易。户籍所在地属于本市非限购范围内的购房家庭，同一时间段，只能参与一个项目的摇号。宁波限购扩大至市内五区，家庭住房情况核查范围也将从老三区扩大至市五区。
这还没完， 7月15日早上，全国瞩目的深圳也出手了！
据深圳市住建局发布公告，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。
《通知》还规定：夫妻双方离异后，任一家庭成员3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

普通住房的标准也有了进一步的细化，享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。
此外，增值税免征年限从满2年调整为5年，也就是说，房产证如果不满5年，就要被征增值税。
这些措施，可以说全方位的封堵了楼市投机的“口子” ，下一步，必然会有更多的城市跟进深圳的政策。
笔者认为，随着货币政策步入常态化，越来越多的城市针对楼市“下重手” ，未来3个月时间，楼市降价的“脚步”越来越急促了。
原因有二。
1 ，政策的转向存在“时间差” 。
要知道，我们的房地产市场是典型“政策市” ，只要货币政策、调控方向出现转向，未来必然会体现到楼市的“量价成交”中。
举个例子， 2020开年央行就降准，随后多地放松了购房门槛，人才落户的门槛一降再降，加上2-4月份央行连续降息，以及多地放宽房企预售条件，开发商融资闸门大开，彼时房价并没有出现反弹，特价房、降价促销依然不在少数。
但是，随着时间推移，货币链条完成传导，钱从央行——银行——购房者3个环节完成流动，各个地方的限购、限贷、限价措施发挥出作用，往往需要2-3个月左右。
这段“时间差” ，就是下一步楼市降价的“导火索” 。
2 ，房企的负债压力如影随形。
根据Wind数据统计， 2019年132家A股上市房企负债总额达94861.01亿元，较2018年的82263.74亿元上涨13.28% 。其中， 13家企业负债超过2000亿元。分页标题
负债额增加的同时，今年的房企融资，并没有随着货币政策宽松而变得宽裕。
今年4月以来，各大房企海外融资基本停滞，统计显示，前四个月房企债券融资5010亿元，同比下降10% ，海外新增债务归零。受4月单月海外债券发行量减少影响， 1至4月海外债券金额较去年同期下降13% ，为近十年第三低位。
这就是房企的“软肋” ，宽松的货币环境确实可以带来融资，但来自银行渠道的钱毕竟有上限，不可能突破央行和银保监会规定的比例。

此时，海外融资又基本停顿，房企靠什么还账？
答案很简单，只能靠卖房的回款，只能靠降价促销， 21世纪经济报道此前做过统计，数据显示，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿，其中7月份是到期高峰，达到1490亿。
也就是说，从7月份开始，未来3个月，包括所谓的“金九银十” ，都是开发商“大浪淘沙”的关键窗口。
同样的事，在2018年就发生过。
参考2018年的楼市演变路径，同样是小阳春过后政策收紧， 7-8月份市场转冷， 9月-10月份开启降价促销，当时不论是一二线的杭州、厦门、合肥，还是三四线的漳州、上饶、平顶山，远郊盘、高周转房企项目都出现了高达10%的降幅。
如果你准备买房，被最近几个月楼市里的火热气氛所吸引，不妨再静等一段时间，未来两到三个月的“窗口期” ，或许能给你的家庭省下一笔钱。