微观楼市|史上最严“深八条”：保护刚需，为时晚矣？ “深八条”终于还

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“深八条”终于还是来了，堪称史上最严。
对深圳人来说，这种力度的调控的确不多见，跟购房者或房东密切相关的有下面这么几条：
1、强化限购，落户满3年且社保满3年才能买房，非深户要交够5年社保。
2、封堵离婚炒房，离婚3年内，住房套数的以离婚前的家庭住房总套数计算。
3、提高首付，无房无贷款记录的，首付3成；无房有贷款记录的，买普宅首付5成，买非普宅首付6成；家庭有1套房，买普宅首付7成，非普宅首付8成。
4、增值税免征门槛从2年提高至5年。
5、豪宅税起价为750万。
6、热点楼盘要优先满足无房家庭，销售方案要优先考虑个税或社保年限长的购房者，且销售方案需要报备。
一、炒房客会作何选择？
2020年上半年，深圳楼市，炒房客占比超过30% ，这个比例的确很高，调控有必要。
如果说精准打击打算进场的炒房客，那么可以说，这一波调控算是成功的。
炒房客主要依赖三招，一是资格，二是杠杆资金，三是快速套现。
对于打算进场且尚未进场的外地炒房客来说，这个政策有点效果，无论是交社保，落户，还是结婚买房，获得房票的难度的确明显增加了。
对于已经获得房票的炒房客来说，新的问题是首付门槛提高，这一点影响倒不是太大，只有改善买非普宅首付从70%提高至80% ，其他几种情况的首付比例并未调整，如果从30%提高至50% ，那影响比较大，但对于改善房来说，价格直逼1000万以上， 70%到80%其实对于买得起的人来说，影响比较小。问题其实在于买了之后房价是否能覆盖增加的投入，短期来看，不说房价下跌了，只要房价横盘，对赚差价的炒房客来说，都是致命的，所以这部分炒房客也会趋于观望。
而对于已经买房的炒房客而言，眼下最重要的问题是继续持有还是割肉离场（交增值税并给房价打折）。
有相当部分的炒房客其实对深圳楼市非常不了解，甚至对楼市都不太了解，在各类社群中被一波洗脑，资格是做出来的，首付是高成本借出来的，各类过桥资金频繁使用，杠杆非常高。这类人可能率先出局。
但我觉得大部分有实力的炒房客未必会割肉离场，参考北京上一波调控，虽然看上去房价跌了10%-20% ，但别忘了成交量实际上是大幅下滑的，且核心区的房价几乎没什么明显波动，以郊区盘调价为主，大家仍倾向于蛰伏待机。深圳这一波炒房也是，集中在西部的南山、福田、宝安等，这里发展本就比东部更好，没有理由割肉离场。
就效果而言，这波操作最核心的指向也是遏制炒房客参与市场交易，这一点是没有问题的，但不太可能让他们吐出涨幅。
对于深圳楼市来说，炒房客可能比谁都明白，卖方市场的格局从未改变，未来也不大可能改变。造成这种情况的主要原因还是深圳供应跟不上，深圳想了很多办法，但盘子就这么大，城市要发展，不可能都用来盖房子。
所以，深圳可交易二手房虽然约只有北京的20% ，但深圳二手房成交量却是北京的50% ，
所以只有在深圳，大家敢于大规模炒二手房，今年上半年西部部分区域房价在半年内拉涨50% ，北京上海都没有出现过这种情况。
换句话说，二手房是很多刚需客唯一的选择，已经买房的炒房客到底是想方设法挺一挺，还是降价卖房？
二、保护刚需，为时晚矣？
这次干预，对新房其实影响很小。新房的价格，本身就相对稳定，且一直有指导。
如果你打算买新房的刚需客，唯一的利好是，无房无贷款有房票的人优先，另外购房资格收紧后，符合资格的购房者也会少一点，摇号几率大了那么一点。
开发商未来做销售方案，都要优先考虑你们，方案一旦确定就得送交住建局报备，这种操作还是第一次听说。
如果你打算买二手房，未来会有几种情况可能需要注意。
一是少量的笋盘的确可能会出现，笋盘虽然总价低，但一般要求资金到位非常快，一般的刚需也啃不动。从我的经验来看，笋盘价格低的背后，往往也伴随着一些纠纷或债务，的确能买，也需要仔细查验，并请专业人士做避险处理。
二是要评估税费，毕竟现在增值税和豪宅税都做了调整。深圳相当多的房子都是满2年就卖，挂出来的房子，要交增值税的一下子多了不少，价格看上去还合适，但税费谁承担是个问题，这可是5个点， 1000万就是50万，豪宅税也是同理。
关于税费的博弈，刚需可能也会互相竞争少量的免税房，剩下的有税房，不太好谈。
如果说深圳这一波调控细则上堪称史上最严，但在节奏上却依然是“为时已晚” ，毕竟房价已经涨上去了。成交量可以迅速压下去，但价格却很难出现实质性下跌，历次调控，无不如此。分页标题
事实上，现在不仅是深圳，周边一些城市也跟风涨了不少，退而求其次的成本都涨了不少。
你买房的成本很难因为政策而有所减少。
三、深圳和长沙不太一样
很多人都说深圳取经长沙，然后搞了个史上最严。
但长沙和深圳的楼市基本面完全不一样，长沙房价低，有两大历史原因，一是城市摊大饼更早，土地卖得非常多，二是长沙相比其他城市，福利分房延续得非常久，找个不错的单位，低价分套房子，这种人很多，没有太大动力去买商品房。现在的情况也差不多，长沙以低房价闻名，现在的招拍挂，地价也并不贵，且量并不小。
【微观楼市|史上最严“深八条”：保护刚需，为时晚矣？】所以你能说深圳跟长沙取经么？基本面都不一样，也不可能是取经的了。
深圳今天公布“深八条”后，长沙挂的那条消息也已经不见了……
很多时候，可能都是我们多想了。
四、深圳要的是态度
对深圳来说，眼下直接的信号其实是告诉所有人，虽然货币很宽松，但不能用来炒房。深圳先行，接下来的杭州压力很大。
此外，深圳其实也是在控制楼市节奏，因为深圳还有很大的蓝图要画。
一是2018年的深版二次房改。到2035年要新增170万套住房，其中商品房40% ，保障房60% ，这是按照到2035年新增550万人口设计的。大部分新增人口都是按保障房去解决住房问题，还有15年，这完全是按照房住不炒设计的。这期间任何扰乱节奏的现象都不能出现。
二是先行示范区，到2035年，深圳的目标是成为全国高质量发展的全国典范，如果到时候房价“一览众山小” ，这质量又有多高呢？
PS ，现在是不是可以去买股票了？