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2015年 ， 平均售价25000元/㎡2020年 ， 平均售价24000元/㎡五年前买入某类物业 ， 到现在不仅没有涨过一分钱 ， 一平还跌一千块 ， 你能相信？这个悲伤的故事 ， 来自于成都的商业市场 。 2015年以来 ， 成都住宅市场走出一波长牛 ， 价格大幅拉升 ， 销售数据靓丽 ， 让人一度以为房地产毫无风险 ， 可以无差别买入 。 还是我们太年轻！住宅市场的狂欢表象之下 ， 商业、写字楼等非住宅物业深陷泥潭 ， 不少人心心念念的公寓同样库存高企 ， 价格不涨反跌 ， 成交缩量 ， 套牢一大波投资者 。
库存要卖12年 商业已成危险资产？
风起于青萍之末 ， 成都商业库存高企早已不是新闻 。 2016年 ， “成都商业存量全国第一”的消息就曾一度刷屏 。 之后住宅去库存快速存量最低降至7个月 ， 商业却一直悬在天上 ， 不仅没有去库存成功 ， 反而暴涨了50% 。
数据令人头疼 ， 截止2020年6月底：大成都商业库存面积1741万方 ， 按照月均12万方的走量 ， 全部卖完要145个月 ， 合12年！这意味着 ， 即便现在停止供应商业 ， 按照现在的去化速度 ， 也要到2032年才能卖光 。 可以对比的是 ， 目前大成都住宅去化周期大概只要13个月 ， 尽管价格高涨 ， 仍处于正常去化周期内 。 天量库存之下 ， 商业价格更是一路向下 。 2018年还在2字头 ， 今年已经降至1字头 。
疫情之下 ， 商业追求的是租金回报率 ， 在今年又遭遇当头一棒 。 疫情诱发的零售商业退租潮 ， 如同雪上之霜 。
按照仲量联行的报告 ， 今年上半年成都零售物业市场空置率9.6% ， 环比上升2.2个百分点 。 其中餐饮业态退租率12.4% ， 居各行业之首 ， 服饰、配饰、鞋包、娱乐等行业等退租率同样靠前 。 为快速填补空置面积 ， 维持日常运营 ， 多数购物中心纷纷下调租金预期 。 仲量联行数据显示 ， 成都优质购物中心首层平均租金报362.3元/平方米/月 ， 较2019年末下降1.5% 。 资金实力强、运营能力强的大型购物中心尚且如此 ， 一般的社区商业可想而知 。
写字楼和公寓日子也不好过
商业之外 ， 写字楼和公寓日子也不好过 ， 非住宅物业可以说全军覆没：写字楼库存面积308万方 ， 去年周期154个月（13年）！公寓库存面积654万方 ， 去年周期37个月（3年）！价格方面 ， 大成都写字楼平均成交价10527元/㎡ ， 同比下跌17%；公寓平均销售价格10890元/㎡ ， 同比下跌4.6% 。 同期 ， 成都住宅价格平均上涨16% ， 连很多人不看好的二手房也走出了v型反转 ， 前5月同比上涨4.9% 。 这一涨一跌之间 ， 资产差距冷暖自知 。
有钱别乱买 ， 小心有坑
住宅市场一房难求、万人摇号 ， 商业市场却库存积压、销售困难 ， 极热极冷的巨大鸿沟 ， 让我们看到了房地产市场的分化 ， 也提醒我们市场的风险所在 。 成都商业库存积压的背后 ， 是城市大发展的后遗症之一 。 近年来 ， 随着成都城市外扩 ， 天府新区等新兴区域快速崛起 ， 城市尺度拉升之下 ， 吸引大量开发商进入开发 ， 但人口流入跟不上房地产开发进度 ， 导致不少商铺成了“伤铺”；另一方面 ， 随着大型购物中心崛起 ， 越来越多的商业选择自持 ， 散售的社区商铺缺乏竞争优势 。 从根本上说 ， 商业型物业的核心驱动逻辑在于经济发展 ， 随着经济增速放缓 ， 企业扩张意愿降低 ， 商家自保还来不及 ， 更遑论开店需求 。 另一方面 ， 随着住宅限价 ， 剪刀差带来明显的赚钱效应 ， 不少资金紧盯着网红盘 。 比如今天拿证的凯德卓锦万黛 ， 剪刀差4000+ ， 摇中一套少说赚三四十万 。 比起这些无风险收益 ， 投资门槛高、持有成本高的商用物业 ， 丝毫没有性价比 。 然而 ， 令人不解的是 ， 在巨大的库存面前 ， 2020年成都依然有大量的商业用地进入市场 。 今年1-6月 ， 大成都商业性质用地供应2218亩 ， 成交2514亩 ， 可开发体量高达447万㎡ 。 天量库存之下 ， 不少开发商也开启了花样营销 ， 向不少购房者伸出了镰刀 。 【平平无奇的购房好帮手|库存要卖12年，5年没涨一分钱！买这类物业的悲剧了】
有的打骨折促销 ， 比如去年某房企打折促销 ， 大源某公寓项目曾卖到接近23000一平 ， 却以14000的价格销售 ， 折价超过一半 。 也有开发商“曲线救国” ， 将商业打造为商业别墅销售 ， 这样的项目一抓一大把 。 最后提醒大家 ， 有钱别乱买 ， 且买且小心 。
来源：(网络)
【】网址：/a/2020/0714/1594697028.html
标题：平平无奇的购房好帮手|库存要卖12年，5年没涨一分钱！买这类物业的悲剧了
