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导读：贝壳研究院指出 ， 视疫情影响的不同 ， 下半年不同城市的租赁市场会维持“低温”或“中温”态势 。 虽然市场供需关系会趋于缓和 ， 但租客仍然掌握更多的主动权和议价空间 ， 因此价格也不会大幅上涨 。
来? ?源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）
记? ?者丨张敏
编? ?辑丨张伟贤
又到一年续租时 ， 租住在北京市朝阳区芍药居的小刘惊讶地发现 ， 当她在6月末续签租赁合同时 ， 房东和中介居然“罕见”地未提涨价要求 。 过去三年 ， 小刘一直租住在该小区的一间一居室内 ， 租金“每年一涨” 。
经纪人告诉小刘 ， 这是因为最近市场不好 。 在同一小区内 ， 此前曾有房主上调租金 ， 并导致原有租客流失 。 在房屋空置了近两个月后 ， 房主又不得不降价租出 ， 租金甚至低于涨价前 。
贝壳研究院发布的一组数据显示 ， 今年6月 ， 北京市平均租金为84.4元/平方米·月 ， 比去年同期下跌5.0% 。
北京并不是市场最惨淡的城市 。 前述机构发布的数据显示 ， 今年6月 ， 18个重点城市的租赁交易量普遍下滑 ， 平均租金水平同比下降10.9% 。 近期 ， 我爱我家(000560,股吧)研究院 ， 58同城、安居客平台等机构做出的监测 ， 也得出了类似的结论 。
从市场表现来看 ， 租赁需求大幅缩减 ， 使得不少房源的空置期延长 ， 近两个月的成交周期已是常态 。 在这一过程中 ， 虽然疫情是导火索 ， 但在经过此前的快速扩张后 ， 租赁市场的深度调整似乎也已到来 。
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市场“寒冬”
最近几年 ， 热点城市租赁房源的供应规模总体保持稳定 ， 租赁需求亦稳步上涨 。 其中 ， 春节后务工人员返城、暑期高校毕业生就业两个时点 ， 是租赁需求集中释放的阶段 。
由于疫情影响 ， 今年的首个传统租赁旺季并未在2月如期出现 。 此后虽然疫情得到控制 ， 复工复产有序启动 ， 但租赁需求仍未恢复到往年的水平 。
在此情况下 ， 空置期延长、交易量下降 ， 成为最直接的市场表现 。
我爱我家研究院的数据显示 ， 今年上半年 ， 12个热点城市租赁成交总量比上年同期下降近三成 。 其中 ， 北京约下降23% ， 武汉、杭州两城降幅则达到6成以上 。 受此影响 ， 热点城市租金价格有不同程度的下滑 。
在交易环节 ， 很多房屋的空置期明显延长 。 贝壳研究院指出 ， 今年2月和3月 ， 热点城市的租赁房源成交周期超过60天 ， 此后虽然有所下降 ， 但到6月 ， 这一周期仍然接近50天 ， 比去年6月延长了12天左右 。
事实上 ， 今年以来 ， 不少热点城市发布了人才新政 ， 并给予落户名额和租房补贴 。 但和疫情影响带来的缺口相比 ， 差距仍然明显 。
诸葛找房数据研究中心指出 ， 虽然各大企业都在积极复工复产 ， 但受疫情影响 ， 企业“缩编人才、降低成本”呈常态 ， 失业率呈现上升迹象 ， 这也导致租赁市场的活跃度并不高涨 。
我爱我家在一季报中指出另一个趋势——疫情会促使“部分租房需求向置业需求转化” 。
近期 ， 北京多家经纪机构和业主向21世纪经济报道感慨“客户流失” 。 今年以来 ， 由于“工作变化”“未返京”等原因造成的未续租情况 ， 要明显高于往年 。
因市场降温 ， 一些机构开始“反向操作” 。 近几个月来 ， 自如、蛋壳、相寓等大型机构与部分业主展开协商 ， 试图下调房源委托价格 ， 从而降低成本 。 其中 ， 个别房源的委托租金降幅接近30% 。 由于很多房源尚在委托期内 ， 此举引发了大量合同纠纷 。 同时 ， 这些机构在部分区域暂停拿房 ， 明显放缓了扩张步伐 。
贝壳研究院指出 ， 2020年上半年 ， TOP10集中式长租公寓品牌新开门店93家 ， 新开店率为8.2% ， 低于去年全年71.8%的水平 。 部分知名长租公寓品牌门店数量负增长 ， 部分门店关停 。 一些尾部公司甚至出现资金链断裂、倒闭等情况 。 分页标题
同时 ， 房企进军租赁市场的热情也大大降低 。 据统计 ， 截至2019年底已有44家大型开发商开展长租公寓业务 ， 而今年上半年没有开发商新进入长租公寓领域 。
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回归常态？
由高校毕业生推动的第二个传统租赁旺季 ， 通常出现在每年6月到8月 。 但从市场表现来看 ， 开局并不顺利 。
事实上 ， 这部分需求降温的端倪早已出现 。 我爱我家研究院的统计显示 ， 今年上半年 ， 12个热点城市中 ， 20-25岁年龄层的租赁需求占比为17.7% ， 明显下滑 ， 这是由于疫情导致大部分大中专毕业生就业时间延后 ， 租赁需求也有所缩水 。
该机构认为 ， 7月为毕业季 ， 预计租赁市场或较6月有所好转 。 但鉴于目前多数城市新增市场需求持续收紧 ， 经济也尚在恢复中 ， 叠加全国疫情存在的不确定因素 ， 租赁市场很难大幅升温 。
在价格端 ， 由于新增需求的持续收紧 ， 供需矛盾加剧 ， 各城市租金上涨的可能性减小 ， 加上地方政府对价格的严格把控 ， 租金波动不会很大 。
贝壳研究院也指出 ， 视疫情影响的不同 ， 下半年不同城市的租赁市场会维持“低温”或“中温”态势 。 虽然市场供需关系会趋于缓和 ， 但租客仍然掌握更多的主动权和议价空间 ， 因此价格也不会大幅上涨 。
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景晖智库首席经济学家胡景晖认为 ， 即使不考虑疫情因素 ， 市场也会出现自发调整 。
他向21世纪经济报道表示 ， 2017年到2018年 ， 长租公寓运营机构进入高速扩张期 ， 一些机构以明显高出市场价格的水平获取房源 。 受此影响 ， 热点城市的租金水平一度出现明显上涨 。
但在消费端 ， 租房者对价格的忍耐力相对有限 ， 过高的价格会对需求产生挤出效应 。 因此 ， 在经过此前的非理性发展后 ， 未来一到两年 ， 租赁市场会告别高增长 ， 价格也将回归稳定 。 在此过程中 ， 热点城市陆续推出的公租房、集体土地租赁房等租赁品类 ， 也会起到平抑市场租金水平的作用 。
历史数据显示 ， 多年来 ， 热点城市的租金一直维持上涨态势 ， 部分年份上涨明显 。 但从去年下半年开始 ， 价格明显下降 。
以北京为例 ， 根据贝壳研究院的数据 ， 2012年1月北京市住宅平均租金51.3元/平方米·月 ， 2020年6月为84.4元/平方米·月 ， 八年半的时间里 ， 租金上涨了64.7% 。 这期间 ， 北京经历了两次增速超10%的租金快速上涨期 ， 一是2013年 ， 二是2016年-2018年 。 但从2019年8月至今 ， 北京的租金水平一直同比负增长 。
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（责任编辑：赵艳萍 HF094）
来源：(和讯名家)
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