旭辉解局 | 旭辉林家兄弟买卖“赌王豪宅”的财务算盘

观点地产网踩着五月的尾巴，旭辉在香港卖了5栋“有些来历”洋房。
5月31日，旭辉控股（集团）有限公司发布公告表示，于5月29日，公司直接全资附属公司旭昇有限公司作为卖方、与买方Elite Force Development Limited及买方担保人订立买卖协议。
据此，卖方有条件同意出售，而买方有条件同意购买销售股份及销售贷款，代价合共为18亿港元。销售股份为5间目标出售公司各自的全部已发行股本，及销售贷款指目标出售集团结欠公司总额为7.74亿港元的股东贷款。
字面看来，这就是一宗普普通通的住宅项目交易，对于地产商旭辉而言这似乎并无太多特殊之处， 18亿港元的交易对价也不算太高。
不过，随着这五栋洋房曾经的历史被翻出来，众人的兴趣也随之被挑起。
公告显示，该五栋洋房分别是位于香港香港岛舂磡角道44号、46号、48号及50号以及香港香港岛海天径1号的5幢独立洋房，可销售面积合共2.64万平方呎。
从项目地址来看，该五栋洋房正是旭辉三年前从“赌王”何鸿燊手中收购而来的一个超豪资产包。
该笔交易中的买家同样引起了大家的注意，这家公司最近的出镜率实在有些高。
就在购买香港这五栋洋房的同一天，该公司刚刚与旭辉达成了另一笔交易--出售7682万股永升生活股份（占永升生活已发行股本总数5%）予旭辉，成交价为7.83亿港元。
据资料显示，买方Elite Force Development Limited是一家于英属处女群岛注册成立的公司，实际控制人正是旭辉的林中、林伟及林峰三兄弟，该三人分别于Elite Force拥有50%、25%及25%股权。
“赌王”手中买来的豪宅
几年前，这五栋洋房曾颇受各方关注，其中一个重要原因是项目原本是由澳门赌王何鸿燊旗下的信德集团所持有。
早在2016年8月，这五栋洋房便已经推出招标。据招标时资料显示，该物业是位于赤柱舂磡角道44至50号（双号）及海天径1号项目，共计5幢洋房。洋房实用面积为4374至6615平方呎，每幢另有3156至4905平方呎的花园及独立泳池。
按照计划，信德集团原本是想把这五栋洋房拆分出售。然而没过多久，便在同年10月份传出将以15亿港元总价出售的消息，出售方式为公司股权转让。按5幢洋房总实用面积26369平方呎计算，实用呎价约5.69万港元。
不过，当时消息并未点明卖家是谁，直到2017年1月才有消息指出，该五栋洋房的接盘者正是林家兄弟。
据公司注册资料显示，这几栋洋房的项目公司为裕恩发展有限公司，董事则包括信德管理层何超琼、何超凤、何超蕸等人，这几位已均于2017年1月3日辞任。同日，裕恩发展的公司董事分别由旭辉控股的管理层接任，包括林中、林伟、林峰及游思嘉等。
对于旭辉而言，这五栋洋房的意义非同一般。不仅仅是因为购自“赌王”何鸿燊之手，更重要的是，这也是旭辉首次涉足港岛市场。
据当时业内人士分析，旭辉此次交易应该是一笔纯粹的投资。该人士指出，这类超豪物业在香港是非常稀缺的产品，售价也非常合适。
从当年香港的楼市环境来看， 2016年前后正是内地买家蜂拥进入香港的一段时期。在旭辉之前，鸿荣源、世茂、海航集团等同行都率先进驻。于2016年，香港录得一手住宅买卖登记17921宗，同比上升约9% ，创下9年来的新高。
其中，价值处于5000万至1亿港元的住宅成交212宗，同比增长41% 。价值1亿港元或以上的超级豪宅买卖量则增长了29%至106宗。
有市场人士表示：“在内地开发商资金充裕以及人民币贬值的背景下，到香港购买豪宅确实成为了他们配置资产的重要方式。 ”
对于从“赌王”手中购入这个超豪资产包，旭辉当时也作了一些回应。如今看来，旭辉早已为卖出这一项目留下了伏笔。分页标题
据企业当时回复称，该笔交易收购呎价远低于市场均价，是一笔非常好的投资，未来将寻求好的时机，以更好的价格出售。
出售豪宅与收购永升的算盘
仅从交易对价来看，旭辉这次出售项目后可回血资金18亿港元，这一成交价格较三年前买入该项目时增长了20% 。
关于这次交易，旭辉在公告中表示，出售事项让集团得以把握良机，于香港现时的物业市场及营商环境出售物业。换而言之，旭辉认为当前香港的市场正是其出售项目的“好时机” 。
不过，有业内人士对此有不同的猜测：“该笔交易的促成，可能更多是受到企业或个人内部需要的影响，而非市场因素。 ”
该人士指出，当前香港豪宅市场并未出现太多利好信息，交易价格总体处于稳定水平。对于企业来说，应该还算不上是一个出售项目的特殊窗口期。
香港楼市资深人士纪言讯也指出，香港楼市目前的情况还算平稳，算不上太坏但也并无太多增幅， “目前受到影响比较大的是一些偏远区域楼盘，豪宅市场受到的波动不大，价格也较为坚挺。 ”
如此看来，旭辉为何会选择在这个时候卖出这五栋洋房，原因或许要从交易的买卖双方身上去找原因了。
对于买家林家兄弟而言，这显然不难理解。作为一个颇为稀缺的超豪项目，这五栋洋房无疑具备着不小的投资价值。
对此，纪言讯也表示，虽然由于疫情等原因现在香港豪宅交投量有所下滑，但是对于内地高净值人群而言，如果想要在大陆之外购置豪宅，香港仍会是首选。
“豪宅市场的需求量还是比较大的，因此也无需担心增值问题。 ”
从旭辉角度来说，该笔交易所带来的影响则是多方面的，最为直观的是能够回笼资金补充现金流。
据旭辉公告显示，扣除估计开支后，出售事项所得款项净额约1.03亿港元将用作集团的一般营运资金。因此，出售事项将让集团增加营运资金，并将改善集团的流动资金及巩固整体财务状况。
此外，能够看到的是，在本次交易中，卖方将出售的资产除了持有该五栋洋房的五间项目公司全部股本外，还包括了一笔7.74亿港元的股东贷款。在本次交易完成后，旭辉在负债等指标上也会得以改善。
因此，也有业内人士指出，在市场因素之外，进一步改善财务数据与评级或许是旭辉本次交易更深层次的意图。
财务数据的改善，对于旭辉而言无疑是进一步获得资本市场认可的筹码所在。事实上，就在该笔交易进行的同一天，林家兄弟另一个转让永升生活服务股权的操作，也同样暗含着类似的想法。
5月29日，林家兄弟旗下Elite Force的将永升生活服务5%的股份出售给了旭辉，并将手中剩下3.63亿股永升生活服务投票权委托旭辉代为行使。
至此，旭辉持有永升生活服务50.12%的投票权，从而形成对永升生活服务的控制，将其重新并表，其余股权结构不变。
有业内人士指出，房企净利润增长的同时是不是净现金流也在稳步放大，需要依赖于资产经营管理能力和多线条多领域的投资能力。
对于该笔交易，旭辉方面也向观点地产新媒体表示，并表永升之后，可持续提升旭辉经常性收入，为旭辉的信贷评级带来正面影响，从而降低财务成本，巩固旭辉在民营房企中融资优势地位。
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（责任编辑：徐帅）