地产解局 | 大唐地产再冲上市

观点地产网最近在港交所排队上市的房企有点多。
仅是过去的5月单月，前有港龙、实地，后传合能， 5月31日晚间又多一个大唐地产。
每股面值0.01美元，股份数量待定，由工银国际作为独家保荐人……正如其logo中的京剧蓝脸脸谱，一向低调的大唐地产对上市犹抱琵琶半遮面，意图弥补错失良机的十一年。
“刚猛、忠直并富于反抗精神” ，这是京剧中蓝脸所代表的意义，也暗含了福建企业爱拼才会赢的奋斗精神。这家从台赴闽的房企在2008年中断了赴港上市的计划，如今又将从头再来。
与港龙相似，大唐地产首份招股书早在2019年12月便已递交， 2020年5月28日届满失效，过了短短3日又重新递表。
一而再，再而三。大唐地产这次能否成功上市，一圆旧梦？
数据更新中不变的高负债
“所有的困难在宇宙面前根本不算困难，所有的成就在宇宙面前根本不是成就，融入其中就好。 ”大唐地产总裁黄晞曾在观点地产新媒体的访谈中表示，对房地产还是坚定的看多，未来至少还有十年的时间有比较好的发展空间。
相较上一次招股书，大唐地产改动不大，主要将经营数据从截至2019年9月30日更新为截至2020年2月29日。
招股书显示， 2017至2019年期间，大唐地产的收益分别为40.19亿元、54.96亿元及81.08亿元，复合年增长率约为42%；毛利分别为9.66亿元、15.25亿元及21.85亿元，毛利率分别为24%、27.8%及27% 。
其中，大唐地产的主要收入来源仍为销售物业，其收入升至77.72亿元、占比95.9% ，毛利率在26.3%-28.3%；代建业务收入占比连续三年下滑，由13.3%降至2.7% ，毛利率保持在5%不变；租金收入、酒店服务收入及其他收入均未超过5000万元，在总收入占比最高1% 。
值得注意的是，诚然高负债率是房地产行业的普遍现象，但大唐地产一度高达1087.9%的负债率成为了上市无法绕路的问题。
2017-2019年，该公司净负债比率为1087.9%、408.8%及119.2% ，负债总额分别为257.79亿元、297.51亿元及339.55亿元，对应资产总值264.26亿元、311.56亿元以及370.39亿元。
对此，大唐地产在近400页招股书（不含附录）中花了十分之一的篇幅来陈述公司可能面对的风险事项。政府政策变动、项目进度变动、新冠疫情影响等诸多不确定因素被一一罗列，全看投资者是否买单。
至于本轮融资规模，大唐地产尚未对外披露。据最新一版招股书，其上市所获资金将一分为三：其一，用于支付天津、长沙的5个物业开发项目的建筑成本，总金额逾21.5亿元；其二，用于偿还3笔银行借款，分别为固定年利率8.5025%计息及于2021年8月到期、固定年利率10%计息及于2020年11月到期、固定年利率7.125%计息及于2022年4月到期；其三，用于一般业务运营及运营资金。
值得注意的是，需要偿还的2022年4月到期、固定年利率7.125%的这一笔银行贷款为本次招股书新增，但未具体公布金额及条款。
截至2019年12月31日，大唐地产未偿还借款共计79.27亿元，包括一年内到期借款24.32亿元、一至两年内到期借款31.51亿元。如何偿还？当然是上市融资或者是借新还旧。
黄晞曾对观点地产新媒体透露，公司账上现金将主要用于新的投资。虽然账上仍持有现金及等价物约22亿元，大唐地产于2020年2月之后又陆续斥资34.4亿元在江苏南通、浙江台州等城市拿下了逾30万平地块。
此外，招股书显示，大唐地产另有7笔信托融资尚未履行，到期日在2020年至2021年间，金额总计28.86亿元。
千亿目标引出鲜有关注的八桂楼市
除了高负债，大唐地产屡被质疑的另一点在于总裁郝胜春曾于2019年喊出的口号：三年冲千亿（销售目标），进入全国房企50强。
据观点指数统计， 2020年1-5月，大唐地产的销售金额为101.1亿元，全国排名78 ，离第50名仁恒置地216亿元有100多亿的差距。分页标题
销售目标的达成需要考虑产品、成本、时间、政策等诸多因素，土储则是所有工作的基础。截至2020年2月29日，大唐地产总土储共计889.72万平方米， 41%分布在以广西南宁、柳州、贵港为核心城市的北部湾经济区， 25.7%分布在大本营海西经济区。
在土拍热潮中，地处西南的广西土地市场远远没有动辄百亿的一线、新一线城市土拍来得惊心动魄，却也在2015年那波棚改化货币安置中逐渐升温。
以省府南宁为例， 2008年至今，大唐地产进驻后开发了约18个住宅项目，如果算上广西省内的话，则多达29个项目。
市场人士指出，南宁近期住宅均价在1.3万-1.7万元/平方米左右，大唐地产在售项目均价在9000-2.2万元/平方米左右，兼顾市区及城郊，购房者可选择性较广。作为省府城市，南宁市2018年人口为730万人，城镇化率62.4% ，城镇居民人均可支配收入为3.53万元/年，仍存在一定的上涨空间。
其中，在售项目以老区西乡塘、兴宁区为主，南宁市重点发展区域青秀区及五象新区项目大多在建，售价最高的项目为大唐臻观、均价2.2万元/平方米。
据国家统计局数据， 2020年4 月份，南宁新建商品住宅销售价格指数同比上涨110 ，其涨幅在监测的70个大中城市中仅次于唐山、呼和浩特、西宁等9座城市。另有报告中指出， 4月南宁新房在线均价环比增幅达到4.2% ，在全国涨幅居前。
据一位房地产销售从业者回忆，在去年4月，国家住房和城乡建设部曾对新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。然而，楼市升温虽然增速变慢，但至今表现为总体波动上升。
上述人士提到，一线工作人士返乡置业和中小城市人口流入省府是主要购房人群，对于政府规划发展的青秀区及五象新城更加看好，这些助推了南宁的房价上涨。
地产开发投资方面，据国家统计局公布， 2008年至2018年，广西全省房地产开发投资额由202.46亿元升至1106.36亿元，商品房销售均价由3952元/平方米翻番至7782.17元/平方米。
供地方面，据广西2020年住房用地供应计划，今年全区计划供应住房用地2401.01公顷，含商品住房用地2103.58公顷，同比增幅约5.14% 。其中，南宁以405.51公顷居首、柳州以348.38公顷位列第二，而河池市同比增幅最高，达62.19% 。
分析人士透露，近5年来，广西的住房用地供应计划逐年增加，涨幅最大的是2019年，增加了526.33公顷，达到了2322.88公顷，商品住宅用地供地总量最多，达429.64公顷。
老旧小区改造方面， 2020年国家下达广西城镇老旧小区改造任务为1363个小区，涉及居民16.7万户（套）、楼房7726栋，总建面1236.28平方米；南宁市涉及小区为240个，户数约3.3万户，小区内楼栋数共1151栋，总建筑面积超226.53万平方米。
其中， 2020年南宁市本级老旧小区改造计划共212个，涉及户数31344户、总建筑面积约215.94万平方米，将于2020年9月30日前开工建设。
品牌房企方面，据多家房企中介网站显示，碧桂园、恒大、万科、融创等大型房企均有项目在售，本土房企如广西建工、彰泰、荣和等无论在项目数量和价格上都有不输大企业的竞争力。
反观大唐地产，在北部湾经济区近三年收入为16.58亿元、22.05亿元及16.49亿元，分别占同期销售物业所获总收益的48.7%、42.1%及21.2% ，在如何利用土储、提高收入上仍需要思考。
毕竟，就在6月1日，带领四川房企蓝光发展(600466,股吧)冲破千亿规模的张巧龙正式加入了广西本土房企彰泰集团，八桂楼市竞争再显激烈。
公开资料显示，彰泰集团发家于广西桂林，已建在建项目近90盘共计1800多万平方米， 2019年土储位居广西房企榜首。分页标题
留给大唐地产冲千亿的时间，似乎比错失上市这十年更短了。
解局 | 从局外到局内，观察和解读行业、企业与市场的真实一面。
（责任编辑：徐帅）