财经涂鸦|净利润下滑超20％，鸿坤地产高息融资

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“鸿坤地产在营收增长近20%的同时，净利润却下滑22.87% 。 ”
作者：夏天天
编辑：tuya
出品：财经涂鸦
净利润下滑、负债率居高不下以及短期借款的迅速增加导致北京鸿坤伟业房地产开发有限公司(下称“鸿坤地产”)的融资成本不断走高。
据报道，鸿坤地产5月28日在离岸市场增发5500万美元票据，息票率14.75% ，资金用途为对现有在岸债务进行再融资和一般公司用途，这一利息已经远高于内地绝大多数房企的融资成本。
不过，鸿坤集团官方微信发文指出，此轮5500万美元公募债券的成功发行不仅增强了集团的资金保障能力，更近一步体现了境外资本市场对鸿坤实力和信誉的认可。
与此同时， 5月26日，鸿坤地产旗下多只债券的中债隐含评级从“AA-”被下调至“A+” 。
负债率连续增长短期借款翻倍
从施工面积和签约金额等指标可以看出，鸿坤地产属于中小房企。据克而瑞2019年数据显示，鸿坤的操盘金额和操盘面积在房企中均处于百名之外。
鸿坤地产隶属于鸿坤集团，目前鸿坤集团拥有鸿坤资本、鸿坤产业、鸿坤文旅和鸿坤地产四大业务板块，业务范围涵盖金融投资、地产开发、产业、商业、健康医疗、体育、文化艺术、旅游等领域。

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来源：公司公告
值得关注的是，由于在金融资产交易所发行产品进行融资， 2019年，鸿坤地产的短期借款由11.2亿元增加到22.45亿元，增幅超过100% ，应付票据和应付账款的增幅也分别达到68%和71% 。

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来源：公司公告
与此同时，从负债率来看，鸿坤地产在2017 年末、2018 年末和 2019 年末资产负债率分别为 79.12%、79.38%和 80.26% ，资产负债率呈现连续增长趋势。
不过，鸿坤地产认为，杠杆率的提高有利于加快公司业务发展速度，提升公司的盈利能力，但也提高了公司的风险管理与合规等方面压力，且在市场环境发生不利变化的情况下，财务风险也随之提高。
联合评级在去年四季度的评级报告中指出，鸿坤地产的债务负担较重，短期债务集中偿付压力加大；其他应收款和土地一级开发款项规模较大，对公司资金有一定的占压。
不仅如此，鸿坤地产的筹资现金流已经连续两年为负， 2018年和2019年，鸿坤地产的筹资性现金流均为净流出，分别为-12.69亿元和-52.57亿元。
从离岸融资情况看，在本次5500万美元的票据融资之前，鸿坤地产在境外负债总额为10.46 亿元，主要是2019 年10 月 8 日及 2019 年 11 月 13 日在香港联交所分别发行的债券代码为 “40019HKIINVN2210”和“40019HKIINVN2210”的两期美元债券，发行金额分别为1.1亿美元和0.4亿美元，期限均为三年。
据鸿坤地产年报，截止4月 30日，鸿坤地产2020 年已完成新增融资额 12.45 亿元，并预计全年新增融资额为 80亿元。
从受限资产情况看，截至 2019 年末，鸿坤地产的受限资产规模 201.85 亿元，占公司总资产的 31.24% 。鸿坤地产称，受限资产规模较大，如果不能按时、足额偿还银行借款或其他债务，有可能导致受限资产被其债权人冻结甚至处置，将对公司声誉及正常经营造成不利影响。
毛利率下滑增收不增利
据《财经涂鸦》了解，鸿坤地产的主营业务涵盖房产开发和物业经营两个业务板块，最近三年，房产开发收入占主营业务收入95%以上，其余主要为物业经营收入。分页标题
2019 年，鸿坤地产实现营业收入 96.66 亿元，其中房地产开发主营业务收入 94.16 亿元，其他业务收入 2.50 亿元，主要为租金收入。
负债率攀升的同时，毛利率也在明显下降。财报数据显示，鸿坤地产的毛利率从2018年的43.54%下滑至2019年的40.14% 。毛利率下滑等因素导致鸿坤地产在营业收入实现近20%的增幅的同时，净利润下滑幅度却达到22.87% ，从11.7亿元下降至9亿元，息税折旧摊销前利润（EBITDA）同样下滑超过15% 。

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来源：公司公告；单位：万元
2017 年，鸿坤地产提出全国化布局“都市圈”+多元化产业协同“生态圈”的“双圈战略” ，业务遍及京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区都市圈及海南都市圈。
今年5月初，惠誉评级确认鸿坤地产的长期外币发行人违约评级（IDR）为“B” ，展望由“负面”调整为“稳定” 。同时确认鸿坤的高级无抵押债券评级为“B” ，回收率评级为“RR4” 。
惠誉认为，鸿坤地产的盈利能力健康， 2019年EBITDA利润率为31% ，在同样B评级的同行中处于较高水平，得益于较低的土储成本，惠誉预计2020年-2022年EBITDA利润率将保持在30%以上。
惠誉同时将评级展望调整为“稳定” ，基于鸿坤地产的现金/短期债务比率从2018年底的49%提升到2019年底的117% ，同时杠杆率（以净债务/调整后存货衡量）从2018年底的62%降至2019年底的54% ，表明了近一年来鸿坤在流动性改善、债务结构优化等方面有优异表现。
【财经涂鸦|净利润下滑超20％，鸿坤地产高息融资】不过，联合评级在此前的报告中还指出，鸿坤地产的房地产业务主要集中在京津冀地区，存在区域集中风险，部分环京区域执行严格的限购政策，公司项目面临一定的去化压力，且在建及拟建项目尚需投资金额较大，存在一定的资本支出压力，同时公司土地储备较少，存在一定补库存的需求。