地产深度报道|京投发展收上交所问询，净利下降八成、债务压力大 5月25日

5月25日，京投发展披露公告称，收到上交所下发的《关于对京投发展股份有限公司2019年年度报告的信息披露监管问询函》，其中针对其经营业绩、生产发展、债务安排、项目去化等多个方面进行问询，并要求其于2020年6月2日之前披露对问询函的回复。
去化慢、业绩下挫
京投发展2019年年报显示，报告期内，其实现营业收入43.28亿元，同比下降45.73%；实现归母净利润7680.99万元，同比下降78.54%；扣非净利润约3986.21万元，同比下滑86.25% 。
业绩大幅下滑主要源于房地产业务收入的减少。 2019年，京投发展房地产销售结转实现收入约为41.71亿元，但较上年同期减少36.44亿元，减幅达到46.63% 。
京投发展在年报中解释，房地产行业收入同比减少主要系房产销售达到结转交付条件的较上年同期减少。
上交所要求京投发展结合自身房地产项目开发进度和开发能力，说明公司结转交付房产大幅下降的原因及合理性。同时，京投发展2018年扣非净利润也出现了同比下滑，上交所进而要求京投发展解释其主营业务业绩是否存在持续下滑风险，是否对公司持续经营存在不利影响。事实上，不只是营收计划未能达成目标，京投发展2019年的销售表现也不甚理想。
京投发展2019年度经营计划中签约销售额76.8亿元，而实际完成65.42亿元，完成计划的85% ，主要系受到调控政策影响，部分类型产品销售难度增加，签约、回款手续用时较长等。
不过，在京投发展主要布局的北京地区， 2019年的商品房销售却表现很好。数据显示， 2019年，北京市商品住宅成交面积683万平方米，环比上涨65.7%；成交金额3240亿元，同比上涨60.8% 。由此，上交所要求京投发展说明其销售态势与区域房地产市场存在差异的原因。

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问询函还指出，京投发展多个项目去化压力相对较大。北京琨御府、西华府、檀香府、锦悦府等项目已预售面积占可供出售面积比重较低，报告期内，分别约为22.26%、0.26%、6%、24.07% 。上交所要求，京投发展说明后续的去化和相关销售安排。
事实上，京投发展2018年的经营计划也未能如期完成，其预计签约销售额70亿元，实际完成45.39亿元，完成计划的65% ，主要原因也是“受到调控政策影响，部分类型产品销售难度增加，签约手续用时较长等” 。
不过，京投发展依然为2020年的发展定下了发展目标，以销售回款为主力保障财务稳定，想方设法推动商办的去化， 2020年计划销售额79.5亿元，预计实现营业收入77.04亿元，三项费用预计8.15亿元；此外，预计新开工面积44.91万平方米、竣工面积25.34万平方米。
利息费用为归母净利的6倍
除了去化表现不够理想之外，京投发展的债务压力在2019年也明显加大。
截至2019年末，京投发展负债总额达到420.57亿元，较上年末增加了148.04亿元，增幅为54.32%；资产负债率也达到91.05% ，同比增加了5.52个百分点；扣除预收账款后的资产负债率约为资产负债率为83.01% ，同比增加3.65个百分点，依旧较高；同时公司部分应收款项账龄较长。
【地产深度报道|京投发展收上交所问询，净利下降八成、债务压力大】其中，京投发展的有息负债达316.31亿元，占负债总额75.21%；利息费用高达4.71亿元，占归母净利润611.69% 。问询函要求京投发展说明高负债运营的原因和必要性，并说明公司生产经营有无受到影响。
值得一提的是，在2019年年报中，京投发展披露，其在2019年各类借款净增加108.26亿元，增幅为52.03%；另外，公司控股股东借款期末余额262.21亿元，占负债总额62.35% ，占有息负债的82.9% 。京投发展在年报中提到资产负债率时表示，负债的增加是由于公司处于扩张期，规模进一步扩大。
不过，规模扩大、债务增加的情况下，京投发展的现金流表现并不优秀。截至2019年末，其经营活动现金流量净额净流出为72.42亿元，经营活动现金流量净额净流出较上年同期增加73.88亿元；同时，投资活动现金流量净额亦为净流出，金额为21.6亿元。
问询函指出，京投发展上述经营活动和投资活动现金流量净额皆为负，合计-94.02亿元；与此同时，报告期末，其短期借款和一年内到期的非流动负债合计107.17亿元，而货币资金仅20.87亿元。上交所要求京投发展结合其生产经营和融资渠道的具体情况，说明后续资金偿付的具体安排。