业务专题 | 近三年房企多元化趋势探究

导语
做好做精是多元化业务核心。
◎ 研究员 / 沈晓玲、汪维文、齐瑞琳、查明仪、万任澄、董艺葩
早在2010年前后，就有房企开始提出进行多元化转型。 2016年恒大地产更名中国恒大集团，之后掀起了一波改名浪潮，据不完全统计， 2018年以来已有10多家房企在集团层面上因布局多元化业务而陆续更名。与此相对的，则是于2018年更名的朗诗，由于多元化发展不利，地产销售规模掉队，又于2019年10月二度更名，更名为朗诗绿色地产有限公司，重新回归地产主业。
在地产企业关注多元化的十余年间，多元化成为了其实现业绩突围的主要渠道。那么到目前为止，房企多元化业务发展如何？对多元化保持如何的态度，是收缩还是扩张？为了理清房企最新的多元化发展情况以及战略趋势变化，我们梳理了30家[1]重点房企从2017年到2019年的年报，根据企业的战略方向，多元化业务的经营情况以及各项业务营业收入表现等角度探究近年来房企多元化的趋势变化。
且根据数据情况，我们还筛选出了五项房企参与度比较高的多元化业务（物业管理、投资物业、产业地产以及文旅地产、代建）进行了全面的分析，一方面是梳理目前各项业务的参与度和运营情况，另一方面我们还分别选取了几家行业领军企业，针对其发展模式和特色进行分析，希望为对相关业务有投资兴趣的房企提供建议。
注[1]：30家样本企业：碧桂园、万科地产、中国恒大、融创中国、保利发展、绿地控股(600606,股吧)、中海地产、新城控股(601155,股吧)、世茂房地产、华润置地、龙湖集团、招商蛇口(001979,股吧)、阳光城(000671,股吧)、金地集团(600383,股吧)、旭辉集团、中南置地、金科集团、中国金茂、中梁控股、华夏幸福(600340,股吧)、富力地产、融信集团、正荣集团、绿城中国、远洋集团、雅居乐、奥园集团、佳兆业、荣盛发展(002146,股吧)、美的置业，其中新城悦和碧桂园服务等并非地产上市主体控股，但是在研究时我们将其作为一体处理，详情参考附表1
01
多元业务逐渐聚焦，营收占比稳步增长
1、多元业务营收占比稳步增长，仅产业地产贡献同比出现下滑
经过对30家房企年报多元化发展情况的梳理，我们发现对诸多房企而言，多元化业务不再是一个集团内的小版块，很多已经形成了单独上市的公司甚至与地产主体公司并列，尤其是在物业管理板块最为明显。目前房企多元化发展主要包含四种情况，第一是企业并无涉猎该多元业务，第二是企业涉足该业务并且在营收端贡献较小并未拆分，第三是企业将多元业务做大并且在地产上市公司营收端单独有体现，第四是业务已经独立并且不包含在地产上市主体公司之中，我们本次的专题主要研究基于地产公司年报披露信息的第二种和第三种情况。
从营业收入来看，自2017年至2019年，多元化业务营业收入的平均占比由11.94%微升至12.06% 。从具体业务内容来看， 30家重点房企营收中能拆分出的多元化业务主要有5个方面，分别是物业管理、投资物业（包含商业地产和酒店）、产业地产、文旅地产、代建。除了产业地产之外，剩余4项业务对企业营收的平均贡献占比都出现了稳步上升。其中文旅地产业务占比上升最快，主要是因为2018年融创的入局带动营收贡献率快速上涨。物业管理在资本的加持下发展也较快，但是由于2018年中期碧桂园将碧桂园服务拆分上市，这部分物管收入不再并入上市平台，因此物业管理贡献占比出现下滑，另外新城悦、绿城服务等营收也不在新城控股、绿城中国中体现，如果考虑碧桂园服务、新城悦、绿城中国等物管公司收入，物业管理业务营收贡献占比也呈现持续上升趋势。

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从房企对各项业务的布局来看，物业管理及投资物业在营收端有拆分的房企数量最多，其次是代建，文旅地产和产业地产布局难度比较大，企业参与度最低。物业管理和投资物业作为房企地产开发的延伸，顺势而为即可布局，并且具备稳定收益，因此参与度最高，在营收端也有非常明显的体现，但是由于物业管理近几年收到资本加持发展提速，包括新城、碧桂园、绿城、融信以及中海在内都已将物管公司独立成与地产公司并列的集团，不再在地产上市主体中有营收体现。近年国内代建市场持续发展，尤其是政府代建增速较快，同时绿城管理的上市也让房企更加关注这一业务的布局和发展。产业和文旅地产由于开发周期长，经营压力也比较大，因此布局房企数量上目前相对较少，且从营收端来看，实现可拆分营收的企业数量也比较少。
具体到企业来看，监测企业中有六成企业的多元化营收占比相较于2017年出现上升，远洋集团、招商蛇口、雅居乐、佳兆业、华润置地等上升最为明显。雅居乐于2015年开始着力布局多元化战略，在“以地产为主，多元业务并行”的“1+N”发展战略模式下， 2018年上半年，雅居乐集团新增三大产业板块，形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本和商业管理八大产业集团并行运营的格局，企业还拆分雅生活上市等将旗下多元化业务逐步做大做强。华润置地于2018年宣布加速多元化业务发展，向“城市综合投资开发运营商”转型其始终致力于销售物业+投资物业+X业务的“2+X战略” ，近年来投资物业以及建筑业务规模持续增长带动其多元化营收稳步增加。但远洋集团尽管多元化占比提升，但由于过多关注多元化业务扩张拖累了主业增长，甚至出现营业收入、利润负增长的情况，例如2018年远洋地产全年营收414.22亿元，同比2017年下滑9.7% ，其中地产结转收入354.93亿元，同比下滑14.6% 。 2017-2019年远洋归母净利润分别为， 51.15亿元、35.76亿元、26.56亿元，利润规模出现连续下滑。目前企业已经在全面调整，剥离长租、养老业务，并提出坚持以开发主业规模化和管理精细化、协同业务稳步有序推进为导向的战略方针。
绿地控股、华夏幸福、中南置地的多元化业务营收贡献占比始终维持较高水平。绿地控股于2018年宣布加快多元化发展，重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团，目前已经形成了“房地产、基建两大主业并驾齐驱，金融、消费、健康等协同产业双向赋能”的经营格局，通过强大的基建能力，绿地可以在与政府洽谈基建合作时斩获相关土地。中南建设(000961,股吧)作为起家建筑的房企之一，建筑业务始终是企业的第二营收贡献点，因此企业多元化业务占比也保持在30%之上。但是绿地和中南存在一个共同的问题是建筑业务利率润非常低，对企业的盈利能力反而产生了拖累。华夏幸福是产业地产业务方面的领军企业，其独特的产业地产开发和资源导入能力帮助企业在拿地价格方面取得巨大优势，产业+住宅模式帮助企业连续三年毛利率维持在40%以上。虽然企业在2017-2018年资金链压力较大，多元化业务出现下滑，但是在得到平安的入股之后，企业资金压力有了明显的缓解，最新战略定位中还明确表示了要“开拓新领域” ，因此可以预期未来企业多元化业务占比仍将保持较高水平。
中梁控股、正荣地产、美的置业、融信中国、碧桂园及中国恒大多元化业务营收在整体业务中占比较小，并且2017至2019年间多元化业务规模占总体业务比重基本保持不变，维持在相对稳定的水平。其中中梁、正荣以及融信多元化业务数量较少，仅覆盖物业管理和投资物业，因此长期来看，企业多元化营收占比将持续保持低位。而恒大和碧桂园、美的置业主要是由于投入业务目前仍在前期研发布局阶段，随着业务的逐步成熟，未来增长空间值得期待。恒大目前已布局15个童世界项目，预期将在2022年逐步开业，未来还将布局20-30个水世界项目，规模十分可观，另外企业对新能源汽车的投入已超过150 亿，目前也已具备整车生产能力，预期2021可以全面量产，带来业务收入。碧桂园由于拆分碧桂园服务上市后，物业管理服务收入不再并入上市平台，因此多元化营收占比出现了下降，大力投入的机器人业务虽然目前已有多个产品进入测试阶段，但目前并未形成可观的收入，相信随着技术的逐步成熟，这部分业务也会带来可观的业绩。美的置业则响应政策，持续投资装配式建筑业务，但目前仍在培育阶段，未来随着工厂数量的持续增多，这一部分业绩也会有所体现。分页标题

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2、收缩仍是少数，维持多元业务平稳发展是主流
根据企业的年报披露战略定位以及各项多元化业务的经营计划，我们将30家重点企业分成了四类：
扩张型：在年报中提出要尝试新的多元化方向，或者布局新业务
维持型：企业定位与上一年一致，多元化业务内容相同
聚焦型：缩减多元化业务数量，增加对部分多元化的投入
主业型：在年报中新增提出聚焦主业同时不再拓展新业务或者删除多元化业务部分
企业多元化的投入热情整体在减退，维持型房企占比最高。通过对企业年报披露信息的梳理，我们按照企业的2019年报的战略规划以及对各项多元业务的经营计划将企业对多元化的态度分成了扩张型、维持型、聚焦型、主业型四种。其中维持型房企占比最高，达到了50% ，可见目前房企针对多元化的态度以维持战略为主。虽然多数房企倾向于维持多元化力度，但是仍有23%的企业提出要继续扩张多元化业务广度。而明确提出要收缩多元化业务，聚焦主业的房企仍是少数，占比仅为10% 。整体上来看，相较于2018年房企大幅扩张多元化的态势，当下企业对多元化的热情出现了明显的下降，但是房企也并未全面收缩多元化力度，而是以维持当前多元化方向和投入为主。

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1）养老文旅为房企多元化拓展的热点方向
【业务专题 | 近三年房企多元化趋势探究】养老、文旅等与地产协同板块是企业多元化开拓的主要方向。虽然整体的多元化热情出现了明显的下降，但是仍有23%的房企保持着扩张的节奏，在年报中明确披露要寻求新的投资机会：例如金地集团计划对医疗养老、文化旅游等业务的实践。新城控股在2019年年报中披露将在商业、产业和养老等细分领域寻求机会，根据我们的监测， 5月8日，新城控股集团有限公司斥资5000万元于上海成立新城控股集团养老服务有限公司，主要经营养老服务，健康咨询服务（不含诊疗服务），护理机构服务，物业管理，房地产咨询等业务。综合这些企业的情况我们可以发现在业务拓展方向上，提出了未来要寻求医疗康养方向上的布局的企业数量最多，另外产业地产、文旅地产等与地产协同的业务也是企业重点延伸的方向之一。

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2）持续对物管、投资物业等业务及少数特色业务投入
5成房企选择维持多元化力度，一是保持对物管、投资物业这类模式成熟业务的投入，二是持续深耕少数适合自己的特色产业。物业管理上市大潮自2018年拉开帷幕，越来越多房企认识到这一业务的发展前景，因此多数房企都在谋划对物管的加大投入和拆分上市做大做强，近期金科、荣盛均发布公告谋划拆分物业上市。投资物业作为房企地产开发的协同业务之一，有着稳定的营收贡献，也是多数房企持续维持发展的业务之一。另外值得关注的就是经过多年的探索，目前多家房企已经逐步摸索出了适合自己的特色多元业务，过半的房企多元化方向化数量均在3个以上，持续深耕做大做强自己的特色业务也是维持型房企的特点之一，典型如招商蛇口的园区开发运营、绿城的代建、恒大的新能源汽车、碧桂园的机器人等。

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3）长租、教育被弱化，做大物管仍是诉求
长租公寓、教育以及少数边缘化业务发展力度出现下降，做大物管、投资物业仍是房企诉求。面对竞争加剧的市场环境，一部分房企还选择了弱化和缩减经营不善的内容，发力更有前景的多元业务。例如远洋地产在2019年剥离了长租业务，坚持以开发主业，推进物业管理等地产协同业务发展。华润则弱化了其教育、文化产业内容。荣盛在2019年年报中不再提及其之前尝试的互联网板块业务内容，还注销了一家位于深圳的互联网公司。金科集团在年报中弱化之前有投入的但规模较小的园林业务，坚定实施其“地产开发、科技产业投资运营、社区综合服务、文化旅游康养”业务。从房企的战略定位和多元化方向来看，企业对长租公寓以及教育布局的热度下降比较明显，而做大做强当下的热点业务例如物业管理意愿比较强烈。金科和荣盛分别4月29日、5月10日，发布了拟分拆所属物管公司到香港联交所主板上市的相关议案。分页标题

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4）主业型房企仍为少数，提质增效入手做强主业
缩减多元化力度，回归主业的房企仍是少数。虽然很多房企都提出要回归主业，但是这种回归更多的是兼顾主业与多元化的发展，在不拓展新的多元化的基础上做好主业和持续探索中的多元化业务。其中只有10%的房企明确在定位中表现出要聚焦主业：万科明确地提出了要“收敛聚焦、巩固提升基本盘” ，正荣则在披露信息则不再提及开拓新业务的内容，同时提出了关注主业提质增效的“新三年战略” 。

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3、多元化业务营收仍有提升空间，但需提防主业下滑风险
整体而言，目前房企的多元化热度下降主要体现在企业对新业务拓展和探索的兴趣下滑，全面收缩多元化的房企仍占少数，针对已经入局的业务做大做强的维持型房企是当下的主流。结合企业近年多元化业务的营收情况以及企业对多元化业务的定位来看，我们认为在国内房地产行业市场容量逐步达到顶峰的环境之下，未来企业多元化业务在营收端的贡献占比会持续保持增长。
具体到业务来看，物管业务前景广阔，全部房企均有布局。房企做大做强物管的意愿也非常强烈，一方面是通过上市融资直接收并购小型物管公司，另一方面多家企业将外拓第三方作为当下第一要务，此外物管公司还在积极扩大增值业务规模，提升整体营收。目前来说，国内的物业管理仍处在加速发展阶段，未来发展前景依旧广阔，房企可以持续加大投入。养老、文旅等地产协同类业务是当前房企外拓的主要方向，从长期来看，国内文旅、养老市场仍存缺口，因此目前许多房企仍在寻求这一领域的机会，但是这类业务对企业的运营能力考验比较大，短期内也可能使得企业资金承压，房企入局这类业务需注意风险。
长租公寓、教育类以及许多小规模业务正在被房企放弃。虽然长租公寓有政策加持，但是从盈利模式上来看，这类业务的投资回报率并不可观，甚至许多企业都处在亏损状态，因此在探索多年后，一些房企开始逐步放弃长租公寓业务。教育业务近年在房企的多元化中所占的比重也在逐步弱化，可能与产业竞争持续加剧有关，房企教育更多倾向于为住宅配套，因此发展力度有所缩减。另外由于地产环境压力增大，我们也可以看到企业开始轻装简行，放弃一些规模很小，经营情况也一般的多元化业务。
多元化更多是主业的一种延伸，房企需要警惕主业下滑风险。其实针对多数房企而言，多元化业务是在地产开发主业上下游的一种延伸，地产开发才是企业发展的核心。部分房企例如远洋在持续扩展多元化的战略之下，主业营收反而出现了同比下滑，盈利规模也接连下降。因此在国内地产竞争加剧，头部房企持续抢占市场的大环境之下，企业需要警惕多元化没做好反而主业出现下滑的风险，力争主业与多元化业务齐头并进，而且例如物业管理这类业务，只要把地产做大做强，相应的也会受益。
02
偏爱地产协同业务，发力轻资产业务
1、物业管理：多元化业务明星，持续拆分上市潮（略）
2、投资物业：国内REITs发展起步，拆分上市可期（略）
3、产业地产：房企运用其自身资源与能力打造“价值洼地”（略）
4、文旅地产：考验大盘开发能力，更考验运营水平（略）
5、代建：轻资产高利润率，独角兽绿城管理率先IPO（略）
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总结与建议：做好做精是多元化业务核心
1、总结：入局物管、代建仍是最优选，地产协同类压力较大
总体来看，房企对多元化的态度正在从多元到聚焦，但这种聚焦分为两个方面，一方面是聚焦主业，即在定位中开始弱化多元业务内容，例如万科提出的“收敛聚焦，巩固基本盘” ，另一方面则是聚焦少数多元化内容，不再拓展新业务，着力发展目前布局的方向，同时尝试剥离或暂停亏损及发展前景一般的分支业务，将有前景的业务拆分上市做大做强。但是尽管房企多元化拓展热情在减退，在目前国内地产开发规模增长有限的环境之下，未来房企多元化业务端的营收贡献仍旧有提升空间，房企应该择机谨慎布局。分页标题
物业管理仍是第一选择，建议房企积极尝试代建业务，地产协同类压力仍然较大。针对目前房企参与热情比较高的五项业务，我们采用波特五力模型对这五项产业的吸引力以及相当房企来讲进入门槛的难易程度等进行了综合打分。物业管理作为地产开发的延伸业务，对房企而言，准入门槛最低且房企的竞争力最强。同样由于业务模式与房企地产开发统一，代建业务相对房企而言准入门槛也很低，但是由于目前绿城代建成长较快，形成了品牌效应，因此在房企在替代品竞争能力方面面临的压力会比较大。投资物业、产业地产、文旅地产三项得分相类似，但是彼此之间各有不同，其中文旅地产运营和自持导致的资金压力会更大，但是文旅地产可以凭借住宅先行的方式缓解压力。产业地产面临的招商引资的压力会比较大，洽谈合适的产业难度较高。而投资物业属于持有型物业，同样面临两大问题，一是国内投资物业尤其是办公类产品方面存在一定的溢出，二是对部分房企而言投资类物业会加重企业的资金压力。

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2、建议：把握多元化方向，聚焦发展少数业务
1）着眼于目前模式较为成熟的业务持续扩大优势
从目前对的发展情况来看，房企参与的部分多元业务中已经建立了相对成熟的商业模式，轻资产高利润，营业收入稳定的物业管理就是最为成功的案例之一。房企发展物业管理具备天然的优势，母公司的导入可以支撑物业公司业绩的稳健持续增长，而上市融资可以助力企业通过收并购进一步扩大规模优势，目前物业管理拆分大潮仍在继续，今年以来包括鸿坤、正荣、金融街(000402,股吧)、宋都、弘阳等6家房企旗下物管公司已递交了上市申请，金科也于近日公告拟拆分物业上市。针对物业管理，房企应该继续着力通过母公司导入+第三方外拓+并购扩张进一步扩充规模。
2）把握企业基因和产业基础，积极改善业务内容
除了业务本身之外，房企也应该结合自身企业基因和产业基础，积极优化多元化的业务内容。例如融创的文旅业务目前已经形成文化+文旅+会展的协同发展产业链条，虽然受到疫情的冲击，但这种冲击对企业业务的影响为短期，长期来看业务前景仍然向好。但是疫情之下企业资金压力加重，面对这种局面，企业可以通过出售部分自持的重资产项目来减轻压力，也可以考虑拆分reits上市轻资产化旗下文旅业务。
3）收敛聚焦，做大做强单项业务形成规模效应
其实经过多年的多元化业务探索，不少房企已经形成了自己的核心多元化内容，例如碧桂园在做的机器人，恒大的新能源汽车，融创的文旅等等。房地产始终是房企的主业，完全转型不太现实，但是部分企业希望着眼于未来，打造第二增长点，那么可以尝试收敛聚焦旗下的多元化内容，集中发力于少数前景广阔的业务，因为像机器人，新能源车这类业务，行业壁垒较高，需要长时间的产业沉淀，形成规模效应之后才能兑现，而文旅品牌的打造同样需要时间。

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（责任编辑：季丽亚 HN003）