小长假之后 ， 上海新房市场成交量大幅上升的同时 ， 成交均价也环比增长三成 ， 再度引发了“上海房价会不会报复性上涨”的市场猜测 。
“五一”小长假后 ， 上海新房市场活跃度再度提升 ， 成交量大幅上升的同时 ， 成交均价也环比增长三成 。
在这种情况下 ， 市场传出“上海房价疯涨”“市场火爆”的声音 。 对此 ， 中原地产资深分析师卢文曦指出 ， 受到疫情后豪宅放量入市的影响 ， 上海新房房价均价呈现结构性的上涨 ， 随着刚需盘等多种产品的后续入市 ， 成交均价会恢复常规水平 。
新房集中放量 ， 豪宅入市推高成交均价
据上海链家市场研究部监控数据显示 ， 2020年5月4日至5月10日 ， 全市共成交新建商品房1554套 ， 环比增长92% ， 成交金额137亿元 ， 环比增长160% 。 成交均价67468元/平方米 ， 环比增长30% ， 套均总价882万元 ， 环比增长36% 。
上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾指出 ， 近一个月 ， 随着新增供应快速恢复 ， 大批增量房源呈现补偿性入市 ， 快速带动成交节奏 ， 此前积压的新房需求进一步释放 ， 周均成交持续放量 ， 上周成交量环比增长92% 。
不仅仅是5月 ， 在刚刚过去的4月 ， 上海楼市就已呈现快速复苏的态势 。 据上海链家市场研究部监控数据显示 ， 4月份全市共成交新建商品房4055套 ， 环比增长29% ， 同比下降30%；成交金额281亿 ， 环比增长35% ， 同比下降25%；套均总价693万元/套 ， 环比增长5% ， 同比增长7%；成交均价53132元/平方米 ， 环比增长3% ， 同比增长6% 。
楼市行情恢复的同时 ， 也再度引发了“上海房价会不会报复性上涨”的市场猜测 ， 对此 ， 杨雨蕾认为 ， 近期新房成交均价的上涨处于结构性的因素 ， 和高端楼盘的放量入市相关 ， 加之近一个月新增供应持续放量 ， 带动成交量增长 ， 短期内成交量会处于高位 ， 属于正常现象 ， 长期会恢复常规水平 。
卢文曦也表示 ， “上海楼市目前尚在恢复当中 ， 从新房市场来看 ， 成交价格处于稳定当中 ， 只是均价会受到产品供应类型的影响而在短期内呈现波动态势 。 ”
二手房市场尚在恢复中 ， 处于“跑量”阶段
相比于新房市场成交量的快速回升 ， 上海二手房市场的热度尚未回升至去年同期 。 据上海链家市场研究部监控数据显示 ， 4月份 ， 上海共成交二手房2.5万套 ， 环比增长62% ， 同比下降5%；成交金额737亿元 ， 环比增长65% ， 同比下降9%；套均总价和成交均价分别为299万元/套和38593元/平方米 ， 环比分别增长2%和0% ， 同比分别下降4%和2% 。
而从2020年前4个月整体来看 ， 上海二手房累计成交金额1690亿 ， 同比降28%；成交套数5.6万套 ， 同比降29%；套均总价303万元/套 ， 略有1%的增幅；成交均价38928元/平方米 ， 同比增加1% 。
从新房和二手房的成交套均价（分别为693万元/套和299万元/套）可以对比看出 ， 上海二手房成交主要集中在刚需层面 ， 成交套均总价和成交均价都相对较低 ， 并且相比于去年同期 ， 成交均价也仍然处于下行的态势 。
杨雨蕾告诉新京报采访人员 ， “4月份市场成交已完全恢复 ， 虽然单月成交量同比下降5% ， 但是降幅较前值（即3月降幅）收窄了36个百分点 。 而且考虑到去年小阳春基数较高 ， 4月份同比仅5%的降幅远好于预期 。 从绝对值2.5万套的成交量来看 ， 更是远高于常规成交水平 ， 较去年月均成交量增长24% 。 单月成交量高增主要还是因为此前积压的购房需求在逐步释放 ， 说明市场韧性很强 。 ”
但是 ， 杨雨蕾认为 ， 据此就判断成交火爆还言之过早 ， 从累计成交来看 ， 前4月成交量同比下降29% ， 降幅较前值收窄了12个百分点 ， 市场仍处于恢复过程中 。
卢文曦进一步表示 ， “上海二手房目前处于跑量的过程 ， 高价房源还是比较难成交 ， 低价房源‘跑’得较快 ， 但是价格也难再降了 。 ”分页标题
豪宅市场分化 ， “热捧”与“遇冷”并存
事实上 ， 随着疫情高峰期过去 ， 进入4月份 ， 上海楼市的回暖先是表现在高端楼盘的火爆 。
4月26日当天 ， 上海推出的三个千万级别的豪宅项目 ， 认筹率都超过200% 。 其中 ， 位于浦东三林板块的东方惠礼售价均价为92000元/平方米 ， 认筹率达到555.72%；位于普陀的中海汇德里项目开盘均价102000元/平方米 ， 认筹率311.94% ， 位于浦东的碧云尊邸开盘均价为111983元/平方米 ， 认筹率为280% 。
对于豪宅市场率先走热 ， 卢文曦分析称：“这些豪宅项目可能去年就计划入市 ， 但当时价格方面开发商不一定能接受 ， 或者是还在排队 。 今年企业压力大 ， 抓紧预售证申请 ， 地方政府也考虑到特殊性 ， 所以供应量有集中的释放 。 ”
但是 ， 也并非所有的豪宅项目都受到热捧 。 例如 ， 曾经的备受关注的高价地块中兴路一号在5月13日入市 ， 首批推出229套房源 ， 户型面积从50平方米至210平方米 ， 销售均价约12.98万元/平方米 ， 认筹金为50万元 。 但是从五一假期的认筹情况来看 ， 中兴路一号并没有迎来想象中的热销 ， 不少媒体都报道了该项目“认筹遇冷” 。
值得关注的是 ， 中兴路一号所在地块正是2016年的全国单价最高地块 ， 2016年 ， 融信击败万科、融创、龙湖等17家房企 ， 以110.1亿元竞得该地块 ， 溢价率达139% ， 楼面价高达10.03万元/平方米 ， 一举打破全国最贵单价纪录 。
在摘得这块地不久后 ， 融信引来万科入局 ， 万科以53.95亿元持股49% ， 此后便由万科操盘 。 该盘从去年一直放出要入市的消息 ， 也是因为申报价格等因素 ， 最近才得以入市 。 而从目前入市价格来说 ， 相比于“面粉贵于面包”的楼面价 ， 中兴路一号也不得不面临着盈利困境 。
“豪宅也需要看产品和地段 ， 目前比较热销的项目都是性价比较高的豪宅项目 ， 比如区域内稀缺的产品 ， 或者是地段非常优越的 ， 抑或是产品适配的 。 ”卢文曦表示 。
新京报采访人员 徐倩
（责任编辑：宋虹姗 HO031）

来源：(新京报)

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标题：新房豪宅热、刚需冷？上海新房因供应结构致均价上涨