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深圳公布调查结果：房价大涨与事实严重不符！没有发现经营贷流入楼市！
深圳楼市调控终于来真格了！一旦发现并查实 ， 将依法移交司法机关处理
“2019年 ， 深圳演绎了一曲曲‘冰与火之歌’” 。2020年 ， 大疫之下 ， 深圳之歌火速升级： 一曲是重金属摇滚：豪宅延续去年火爆行情 。招商太子湾、万科星城等楼盘价格达数千万一套的豪宅被“秒光” 。 豪宅火爆再次催生了几十万、上百万的“喝茶费” 。另一曲是“乡下人的悲歌”：“逃离深圳”突然席卷社交平台 。在微信指数中 ， “逃离深圳”出现三次小高峰 ， 前两次分别在二月初和四月初 ， 第三次发生在最近几天（4月15日） 。 一批深漂正在转租、清退出租屋离开深圳 。去年 ， 深圳经济增速下滑过快 ， 楼市泡沫及产业空心化 ， 已经引发市民担忧 。 今年 ， 大疫之下 ， 全球经济加速衰退 ， 中国GDP一季度同比下降6.8% ， 预计二季度压力转向外需 ， 深圳可谓难上加难 。深圳的支柱产业外贸、出口制造及国际物流遭重创 ， 一些企业倒闭、关闭 ， 店铺停业、退租 ， 写字楼空置率持续攀升 ， 私人投资大幅下滑 ， 零售业低迷 ， 唯豪宅独领风骚 。富人独舞 ， 深漂逃离 ， 中产傻眼 。深圳 ， 怎么办？ 本文逻辑： 一、深圳挑战：疫情冲击 ， 产业结构 ， 楼市泡沫 二、深圳问题：土地供给 ， 腾笼换鸟 ， 产业空心 三、深圳出路：公共用品 ， 中产城市 ， 以人为本

01
深圳挑战
疫情冲击 ， 产业结构 ， 楼市泡沫
大疫之下 ， 深圳经济新旧矛盾凸显 ， 挑战比北上广更严峻：
一、经济增速下滑过快 ， 受疫情冲击更严重、持续时间更长 。
近三年 ， 深圳GDP增速下滑加快：2018年破8 ， 2019年上半年破7 ， 2019年前三季度增速为6.6% ， 2019年全年增速为6.7% 。 这一增速虽然高于全国的6.1%及广东省的6.2% ， 但是下滑速度太快 。

图：深圳GDP增速与全国GDP增速 ， 来源：智本社今年受新冠疫情冲击 ， 全国第一季度GDP大幅下滑 。 国家统计局4月17日公布数据显示 ， 全国一季度国内生产总值206504亿元 ， 按可比价格计算 ， 同比下降6.8% 。
可以预计 ， 深圳经济受疫情冲击可能比北上广更大 ， 延续性更长 。
主要原因：
一、 深圳是外向型经济 ， 疫情世界大流行对深圳的支柱产业——外贸、出口制造及国际物流冲击巨大 。
这场战役 ， “中国打上半场 ， 世界打下半场 ， 外贸人打全场” ， 反映了外贸人的无奈 ， 也凸显了深圳经济的压力 。
今年第一季度全国货物进出口总额65742亿元 ， 同比下降6.4%；其中出口下降11.4% 。 第二季度的外贸形势可能比第一季度更加严峻 。
新冠疫情大概在3月中旬开始在全球范围内大规模传播 ， 外贸订单大面积取消 ， 物流受阻 ， 供应链中断 ， 出口制造工厂停工 。
按照国际货币基金组织的预测 ， 2020年全球GDP预计下降3% ， 其中美国预计下降5.9% ， 英国GDP预计下降6.5% ， 德法意GDP预计下降均超过7% 。 世界贸易组织预计 ， 2020年全球贸易总额最大降幅可能达到32% 。
预计 ， 第二季度经济复苏的压力从内需逐渐转向外需 ， 全球经济衰退及贸易缩水对深圳的冲击要超过北上广等城市 。
2019年深圳外贸进出口总额为29773.86亿 ， 超过了当年的GDP总量 ， 经济对外依存度达110.6% ， 远高于上海的89.2%、北京的81%和广州的42.3% 。
外贸、出口制造业及国际物流是深圳的支柱产业 ， 是深圳工业立市的重要组成部分 ， 产值规模巨大 ， 就业人口众多 ， 覆盖高中低端 。
可以预计 ， 新冠疫情对深圳的冲击要明显高于北上广 ， 对经济影响的延续性会更长 ， 可能严重拖累第二季度及下半年深圳经济的复苏 。
另外 ， 当前世界涌现逆全球化、去中国化思潮 ， 欧美国家趁疫情之机正在组建临时本土供应链 ， 试图推动制造业回归本土 ， 及产业链向东南亚、新兴国家迁移 。 这对深圳外贸、外资及经济持续增长构成一定的压力 。

二、 房价持续上涨 ， 正在挤压消费、投资 ， 产业呈空心化趋势 ， 人口吸引力下降 。
深圳房价在2015年高位翻倍后持续上涨 ， 成为全国房价最高的城市 。
国家统计局最新数据显示 ， 今年3月全国70个大中城市中 ， 有38个城市的新建商品住宅价格环比上涨 。 深圳新房和二手房价格增速 ， 不论是同比还是环比 ， 均超过北上广 。分页标题#e#
深圳新房价格环比上涨0.5% ， 同比涨5.2%；广州环比跌0.5% ， 同比涨1.7%；上海环比涨0.1% ， 同比涨2.4%；北京环比持平 ， 同比涨4.1% 。
深圳二手房价格环比涨1.6% ， 同比涨9.7%；广州环比跌0.2% ， 同比跌0.9%；上海环比涨0.3% ， 同比涨1.6%；北京环比涨0.2% ， 同比跌0.7% 。
今年以来 ， 深圳网签新房、二手房在北上广深中并不是最多的 ， 但是价格涨势惊人 ， 尤其是豪宅 。
豪宅被疯抢 ， 与限价政策形成的价格“倒挂”有很大关系 。 以招商太子湾·湾玺为例 ， 开盘均价低于11万元/平方米 ， 而周边二手房均价部分已达15万元/平方米 。 溢价普遍在3-4万/平方米 ， 吸引富豪疯抢 ， 也催生了“喝茶费” 。
深圳豪宅遭疯抢 ， 可能存在开发商与媒体合谋营销 ， 但也反映了深圳房价热炒势能 。 综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对此感到焦虑 ， 他判断：“那些“爆款”项目 ， 其房价已经向上拉升了30%以上” ， “深圳高亢的房价可能把‘楼市三高’——高杠杆、高泡沫、高风险给逼上去” 。
持续上涨的房价 ， 对深圳经济已经造成负面影响 。 高房价持续推高房租 ， 房租推高居民的生活成本 ， 进一步推高企业用人成本及租赁成本 ， 导致一些企业倒闭或离开深圳 。
最近几年深圳商用办公楼空置率持续上升 ， 2019年这一数据已经达到22.4% 。 今年受疫情冲击 ， 空置率再创新高 。 根据戴德梁行的最新数据 ， 今年第一季度深圳商用办公楼的空置率上升至24.6% 。
更值得关注的是 ， 深圳经济总量最大、最活跃的南山区的写字楼空置率上升至34.8% 。 前海写字楼空置率更是高达66% 。
与北上广相比 ， 今年第一季度北京空置率为13.8% ， 增长0.4% ， 租金下降1.3% 。 上海空置率为21% ， 增长1.4% ， 租金下降0.6% 。 广州空置率5.2% ， 下降0.3% ， 租金下降0.6% 。 深圳空置率24.6% ， 增长2.6% ， 租金下降3% 。
深圳办公楼空置率、空置率增速及租金下降增速均高于北上广 。
高房价推高了深圳的经济杠杆率、居民负债率 ， 挤压了消费 。
深圳杠杆率明显高于北上广 。 深圳贷款多于存款 ， 住户存款1.381万亿 ， 贷款近2万亿 。 按照1302万常住人口计算 ， 人均负债15万元；如果考虑到存款因素 ， 深圳人均净负债4.4万元 。
上海的情况与深圳相反 ， 上海住户存款多于贷款 ， 上海住户存款2.857万亿 ， 住户贷款2.22万亿 。
其中 ， 深圳住房贷款占大头 ， 深圳住户贷款约占贷款99.7% 。 上海住房贷款为1.33万亿 ， 房贷占贷款的比重远低于深圳 ， 只有60% 。
深圳高房价对消费的挤出效应也非常明显 。 深圳与广州两地的人均可支配收入差距不大 ， 但是深圳的人均消费总额、零售总额远低于广州 。
2018年深圳零售总额6168亿 ， 与广州9256亿的零售总额差距相当大 。 深圳的人均年度消费总额占人均GDP的比例仅为27% ， 低于北京的41%、上海的39%、广州的44% ， 也低于苏州、杭州、武汉、天津、成都、重庆等国内重点城市 ， 甚至低于全国平均水平的44% 。
深圳人的钱花哪里去了？
深圳人收入的30%都用于供房贷、租房 ， 挤压了消费支出 。 2015年 ， 深圳房价大涨 ， 社会消费品零售总额增速骤降至2% ， 人均可支配收入和人均消费总额均下滑 。
大疫之下 ， 出口受阻 ， 投资萎缩 ， 零售低迷 ， 深圳经济的增长动力在哪里？企业倒闭 ， 工厂转移 ， 深漂离开 ， 中产无奈 ， 唯房价独舞 ， 深圳的问题在哪里？



0 2
深圳问题
土地供给 ， 腾笼换鸟 ， 产业空心
深圳经济所面临的挑战 ， 有旧顽疾 ， 也有新问题 。
深圳经济模式可以概括为“输入型红利+全球化红利” 。
所谓输入型红利 ， 即输入全国的人才与资本 。
近些年深圳新增人口为全国之最：2014年新增15万 ， 2015年新增60万 ， 2016年新增53万 ， 2017年新增55万 ， 2018年新增56万 ， 2019年新增41万 。
每年大量大学毕业生来深圳就业 ， 其它城市支付成本培养好人才 ， 深圳则“坐享其成” 。
同时 ， 全国各地大量的资金涌向深圳投资及创业 。 这就是深圳享受的全国人才及资本红利 。
所谓全球化红利 ， 即吸收全球资本、技术及订单 。
深圳的优势源自较早的改革开放 ， 大量港商在深圳投资设厂 ， 带动外资及技术进入 ， 形成由外贸、出口制造及国际物流组成的外向型经济 。
客观上 ， 深圳吃着全球化的红利 ， 定然也会面临全球化的风险 。 当全球经济低迷或爆发金融危机时 ， 外贸萎缩 ， 出口受阻 ， 属于正常现象 。
“输入型红利+全球化红利”有利有弊 ， 但近些年输入型红利、全球化红利正在消失 ， 疫情又加剧了深圳这一模式的危机 。 深圳经济需要转型升级 ， 扬长避短 ， 构筑新的竞争力 。
比如 ， 外向型经济的风险较大 ， 深圳可以发展内需市场以平衡 ， 提高家庭收入 ， 增加零售产值 。
又如 ， 国际技术转移红利逐渐消退 ， 深圳需降低企业成本 ， 鼓励技术创新 。
再如 ， 近些年各大城市“抢人” ， 深圳需放宽户籍限制 ， 提供大量廉租房 ， 降低市民生活成本 ， 提供更多的学校、医院及大学等公共用品 ， 以留住人才 ， 提升城市的造血能力 。分页标题#e#
但是 ， 深圳这些年的转型并没有做到扬长避短 ， 相反还放大了问题 。
我们可以从“土地决定论”的角度窥视深圳转型中的问题 ， 文中列举的各种问题都可以从土地政策中找到根源性的答案 。
爱尔兰经济学家理查德·坎蒂隆曾经在其著名的《商业性质概论》中指出：“土地拥有者决定了一个国家的人口数量和市场价格 。 ”
2015年 ， 是深圳的转折点 。
这一年 ， 深圳的土地政策 ， 决定了这座城市的产业结构 ， 决定了这座城市的房价 ， 也影响着这座城市的前途及千千万万家庭的生活 。
2015年 ， 深圳制定了《深圳市基本生态控制线管理规定》 ， 这份文件规定：
一、到2020年深圳的基本生态控制线不变 ， 即划出不少于974平方公里不可开发的土地 ， 大约占深圳1997平方公里的一半 。
二、至2020年全市工业用地占建设用地比重不宜低于30% ， 划定了270平方公里的“工业用地红线” 。

图：深圳的土地规划 ， 来源：智本社这意味着到2020年 ， 深圳约50%的土地不可开发 ， 剩下可开发的1023平方公里 ， 30%划拨给了工业 ， 剩余750多平方公里由农田、居住、商业、交通、公共服务设施共同使用 。
深圳的土地面积只有北京的12% ， 深圳常住人口为1300多万 ， 加上流动人口应该在2000万左右 。 深圳的人口密度原本就远远大于北上广 ， 这一土地规划其实加剧了深圳的人地矛盾：
以此计算 ， 深圳的实际人口密度可能达到2万人/平方公里 ， 这已经是世界上人口密度最高的大城市之一 。

更严重的问题还有：
一、在这1023平方公里中 ， 2016年已经建成的面积达到了923.25平方公里 。 如果不考虑旧改 ， 深圳能够使用的新增土地面积不超过100平方公里 。
二、在已建成的城市面积中 ， 居住用地只占24% 。 深圳居住用地占整个城市面积只有11% 。 与国际大都市相比 ， 这个数据低得惊人 ， 伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50% 。 这个数据仅比香港的8%高一点 。
三、到2020年 ， 释放土地供应量只有253平方公里 。 这253平方公里中 ， 保障房用地仅有31万平米；同时 ， 这份文件没有明确居住用地的面积 。
我们看实际的数据：
从2012年到2017年 ， 深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中 ， 居住用地只有8% 。
2017年前8月 ， 北京和上海分别供应了359和322万平方米的住宅用地 ， 广州推出了164万平方米 ， 而深圳在2017年全年纯住宅用地零供应（只有一块“只租不售”性质的住宅土拍 ， 面积仅2万平方米） 。
2018年深圳住宅用地供应（包含人才房）仅15.8万平方米；2019年上半年 ， 深圳住宅用地也是零供应 。 直到2019年6月 ， 深圳才推出5宗居住用地 ， 土地面积共17万平方米 。 这五宗土地还只是限售三年的人才房 。
很多人都想不明白 ， 深圳原本人口密集、居住用地比例少、新增土地极少 ， 为什么还要划出974平方公里的生态用地、270平方公里的工业用地？为什么不增加居住用地？
土地供给失衡 ， 严重的扭曲了房价 ， 也扭曲了产业结构 ， 加重了深圳的问题：
一、人地矛盾紧张 ， 居住用地不足 ， 导致2015年开始深圳房价暴涨 。
2014年 ， 深圳均价在2.6万左右 ， 低于的北京的3.7万、上海的3万 。 2015年开始 ， 深圳房价高位翻倍 ， 涨势凶猛 。 两年后的2017年 ， 深圳均价已到5.1万 ， 超过上海 ， 仅次于北京的5.7万 ， 几乎是广州的两倍 。

图：深圳房价走势图 ， 来源：智本社“十三五规划”应该是2015年已经制定 ， 2016年开始实施 ， 但一直没有对外公布 。 这个时间点 ， 与深圳房价暴涨相符 。
直到2017年11月 ， 《深圳市城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》公布土地规划 ， 人们才恍然大悟 。
深圳每年新增用地及住房极为有限 ， 很多投资者看到了这一供需矛盾 ， 热炒深圳新房 。 如今 ， 深圳豪宅 ， 已经成为了全国的资金出口以及投资“宝石” 。
二、工业用地及商业用地严重过剩 ， 空置率持续攀升 。
与居住用地“一毛不拔”形成鲜明对比的是 ， 工业用地及商业用地大量过剩 。
深圳商用办公楼空置率持续飙升 ， 今年还将迎来甲级写字楼的供应高峰 ， 全年累计共有134万平方米的新增写字楼面积交付 ， 且未来五年新增供应总计达507万平方米 。
深圳的零售总额、人均消费总额均低于北上广 ， 但商业面积数量惊人 ， 且持续推高 。 截至2017年末 ， 深圳的人均优质零售商业面积达0.481平方米 ， 仅次于北京的0.54平方米 ， 在全国排名第二 。 如今 ， 深圳的商业中心已经严重过剩 ， 大疫之下更是萧条不堪 。
三、高房价、高房租 ， 挤压了企业、个人及家庭的生存空间 ， 提高了租金成本、用工成本及生活成本 ， 一些企业关闭 ， 一些工厂外迁 ， 一些深漂离开了 ， 还有一些家庭苦苦支撑 ， 不敢消费 ， 不敢创业 ， 没钱投资 。
高房价对深圳创业创新的打击是明显的 。 2018年 ， 深圳新增注册企业数量为29万 ， 增长率为-12.3% ， 北京新增注册企业增速为2.7% ， 上海为13.2% ， 广州为25.47% ， 全国为10.3% 。分页标题#e#
再看注销企业数据 。 深圳市市场监督管理局发布的《2019年1-6月深圳商事主体登记统计分析报告》显示 ， 2019年上半年深圳注销企业及个体户同比大幅增长 ， 1-6月份注销企业68427户 ， 同比增长325.5% 。
深圳 ， 贵为创新、创业之城 ， 如此现状令人担忧 。

0 3
深圳出路
公共用品 ， 中产城市 ， 以人为本
近些年 ， 深圳的转型可以概括为“腾笼换鸟+总部经济” 。
为了推动产业转型升级 ， 深圳将低端制造工厂转移出去 ， 为新兴产业及总部经济腾地 。
深圳 ， 以工业立市 ， 必须为工业留地、腾地 。 反过来 ， 政府可以“寸土寸金”吸引企业总部、科技型企业入驻深圳 。
去年12月 ， 深圳面向全球招商 ， 现场签约项目128个 ， 项目总额超5600亿元 。 这128个项目不少为总部项目、大湾区总部、科研基地 ， 如 西门子能源深圳创新中心、小米集团国际总部、字节跳动大湾区总部、复星康养集团生命科学城等 。
为了吸引巨头入驻 ， 深圳一次性推出 30平方公里的工业用地 。 这是什么概念？上海面积比深圳大两倍多 ， 整个十三五期间新增的产业用地也不到30平方公里 。
这30平方公里的工业用地 ， 覆盖35个片区 ， 重点布局创新载体、新兴产业集群和产业链重点领域关键环节等 ， 如先进制造、生物药业、人工智能等 。
今年 ， 深圳再次大手笔招商 ， 瞄准10亿以上重大产业项目、“独角兽”、世界500强及大型总部项目 。 同时 ， 深圳下发了《深圳市2020年重大项目计划》 ， 其中 ， 总部项目37个、重大科技基础设施10个 。
这些都是深圳这两年招商引资的成果 ， 有助于深圳产业转型 ， 提升城市的国际竞争力 。
发展总部经济和新兴产业并没有什么问题 ， 但是过度地为总部经济、创新产业“腾地” ， 可能导致城市结构失衡 ， 产业升级受阻 ， 创新活力下降 。
为什么？
过去 ， 城市发展的理念是人口随产业走 。 哪里有产业 ， 哪里就有就业机会 ， 就能吸引千军万马来投奔 。
但是 ， 这是工业经济的思维 。
在工业时代 ， 资本是核心供给 。 深圳引进资本 ， 盖好厂房 ， 引进流水线 ， 便能吸引工人过来 。 工人在深圳打工 ， 在老家安家 。
而如今深圳产业转型升级 ， 发展的是总部经济、创新产业、先进制造 ， 这些产业不是引进资本、流水线即可发展 。 这些企业、产业需要人创造出来 ， 如果没有人 ， 总部进来、科研基地进来 ， 亦是空壳 。
在新兴产业、总部经济时代 ， 资本并非核心供给 ， 人才才是核心供给 。 人口随产业（资本）走的时代正在远去 ， 产业（资本）随人口走是新的趋势 。 这是问题关键所在 。
当前 ， 深圳给工业、企业总部、新兴产业、先进制造、“独角兽”留了大量土地 ， 但是没有给人留足够的地 ， 没有给中产留足够的地 。 没有给人留下充足的用地 ， 创业企业、创新企业、中小微企业生存空间会越来越窄 。
刨去约50%的生态用地、30%的工业用地 ， 深圳留给市民的“综合用地”极为有限 。 十三五期间 ， 深圳只有253平方公里可开发土地 ， 其中包括2078万平方米综合交通用地、225平方米市政设施用地 ， 留给市民的医疗用地、教育用地、住宅用地及保障房用地少之又少 。
先看住房资源 。
这些年 ， 深圳住房市场出现两个特点：
一是普通住宅用地下降 ， 但豪宅用地的比重却在增加 。
2011年-2016年 ， 千万豪宅占深圳全市新房的比例一直在上升 ， 同时千万豪宅成交套数逐渐攀升 ， 2016年千万豪宅共成交4364套 ， 占比达到9.5% 。
最近三年 ， 深圳关内新房极少 ， 但豪宅、大户型住宅的比例非常高 。 如深圳湾1号、新天鹅堡三期、半岛城邦三期、华润万象府、招商·领玺、天健天骄、深业上城、中心天元、深业中城 ， 这些都是迈入10万+的热盘 。
去年深圳双十一取消豪宅税后 ， 12月豪宅成交套数高涨到9486套 。
二是廉租房、安居房不多 ， 但人才房的比重增加 。
为了吸引人才 ， 深圳加大了人才房的投放 。 与廉租房、安居房不同 ， 人才房存在“人才标准” 。 在腾讯、平安集团等公司 ， 申请人才房相对容易 。
可以看出 ， 为了匹配总部经济、科研基地 ， 深圳将仅有的居住用地向精英阶层倾斜 ， 这样更加挤压了普通白领及市民的住房空间 。
房源如此之少 ， 大批年轻人只能租住在城中村 。 深圳全市1071万套存量住房中 ， 73.5%的房子在出租 ， 其中又有62%为城中村出租屋 。 现在深圳租房人群达80% ， 大概有1600万人租房 ， 其中1100万人租住在城中村 。 贝壳找房的数据显示 ， 深圳合租房平均面积低于北上广 ， 只有11.6平方米 。
再看教育资源 。
如今 ， 深圳年轻人正处于结婚及生育的高峰期 。 从2008年到2018年 ， 小学生在校人数 ， 深圳增长了75.5% ， 远远超过北京增长的38.3%、上海的35.5%、广州的22.7% 。
2018年深圳在校小学生人数达102万人 ， 超过上海和北京 ， 仅少于广州3万人 。 深圳的中小学生及在园儿童超过200万 ， 为四大城市之首 。 深圳各级学位非常紧张 ， 大约一半的初中生无法上高中 。分页标题#e#
最后看医疗资源 。
在全国主要城市医疗资源排名中 ， 深圳处于中下游水平 ， 排在第23位 ， 低于石家庄、合肥、长春 。 上海、北京、广州则名列前五 。 在全国主要城市每千人均床位数的排名中 ， 深圳居然倒数第一 。 三甲医院 ， 深圳只有18家 ， 广州有38家 ， 上海32家 ， 北京55家 。
深圳房价高于北上广 ， 住房资源、教育资源及医疗资源均不如北上广 ， 那么这座城市的吸引力便需要打个问号 。
我们需要关注一个关键指标：城市新增人口 。
2019年 ， 深圳的城市新增人口只有41万 ， 同比下降15万 ， 少于广州的43.7万 。 这说明 ， 深圳这座依靠输入型人口红利的城市 ， 其人口吸引力正在被广州超越 。
深圳的户籍人口不到500万 ， 非户籍人口占比高达63.2% ， 远远高于北上广 。 每年春节 ， 深圳返乡人口为全国之最 。
这种人口输入型城市 ， 存在归属感不足、人口流动性大的不确定性 。 这次疫情明显暴露了深圳这一风险 。
今年春节恰逢疫情 ， 很多人迟迟未能返深 ， 深圳经济复苏压力大于本土人口众多的广州 。 一些在老家久居的深漂退掉了深圳的租房；一些返深后又失业的人离开了深圳 。 社交网络上涌现了三波“逃离深圳”小高峰 。 我担心 ， 疫情成为深圳新增人口的拐点 。
我们归纳一下深圳经济转型之路：
通过“腾笼换鸟”的方式 ， 用30%的工业用地 ， 吸引企业总部、科研基地、新兴产业、“独角兽”进入深圳 。 与之配套的是豪宅、大户型住宅（投资）、人才房 ， 缺乏适量的普通住宅以及大规模的廉租房、安居房 。
在这个模式中 ， 中产及普通工人没有足够的生存空间 ， 中产承担高昂住房成本 ， 普通工人租住城中村 。
其实 ， 没有足够人才支撑的总部经济 ， 其实是“空壳经济” 。 “空壳总部”或许能够给深圳带来GDP和税收 ， 但是不足以支撑这座城市的未来 。 正如华为 ， 总部依然在深圳 ， 产值和税收算给深圳 ， 但是公司主体已经转移到东莞松山湖 ， 就业及产业集群转移到了东莞 。
其实 ， “腾笼换鸟+总部经济”依然是过去的“输入型红利+全球化红利”的延伸、升级 ， 即吸引更大规模的企业、更大规模的资本、更高端的技术、更高端的人才 。 这依然是“人口随产业走”的思维 。
这样的深圳 ， 其40年累计的优势正在丧失 ， 风险却在不断地放大：
一、高房价挤出人才、消费与投资 ， 推高楼市泡沫 ， 加剧金融风险及产业空心化 。
大疫之下 ， 投资萎缩 ， 储蓄猛增 ， 资金空转 ， 大量资金正在寻求避风港 。 深圳楼市 ， 尤其是豪宅 ， 成为全国资金的出口 。
房地产是金融的抵押资产 ， 金融城市都有推高房价做大金融资产的倾向 。 作为金融城市 ， 深圳的高房价正在推高金融风险 。 如今 ， 信贷利息低于房贷利息 ， 一些投资者借此加杠杆热炒深圳楼市 。
二、高房价、高成本正在削弱创新创业的市场土壤 ， 杀死大量中小微企业 。
深圳最传统的优势是 ， 其充分竞争的市场吸引大批创业者 ， 培养了一批本土型民营企业 。 总部经济加上本土型企业 ， 固然完美 ， 但不能因吸引总部经济提高成本 ， 从而抑制本土创业型、创新型经济 。
所以 ， 深圳 ， 这座城市的转型 ， 应该从过去的“输血”逐渐转向“造血” ， 从“人口随产业走”转向“产业随人口走” ， 核心是吸引人才、留住人才并培养人才 。
如何操作？
首先调整土地规划 。
你可能会说 ， 深圳没有这么多土地给人居住 。 关于“深圳没有土地”的问题 ， 深圳市领导多次强调 ， 土地多少是一个相对概念 ， 是一个哲学问题：“如果有符合深圳未来发展定位的产业 ， 我们非常欢迎 ， 用地予以保证 ， 要多少地 ， 满足多少地” 。
深圳能够满足产业用地 ， 定然也有能力满足居住用地 。 比如 ， 974 平方公里的生态用地红线和 270平方公里的工业用地红线 ， 有没有科学依据 。 若没有科学依据 ， 便容易陷入立场争论 。 已购房者希望深圳青山绿水 ， 但对未购房者来说 ， 这座城市再美也跟他没关系 。 大型企业希望多一些工业用地 ， 而普通市民则希望多一些住宅用地 。
为了缓和结构性矛盾 ， 深圳今年又出台文件 ， 允许“商改租” ， 即商业用房按规定改建为租赁住房 。 但这仅是权宜之计 。
其次 ， 加大住房、教育及医疗的公用投入 。
“总部经济+人才房+城中村”难以持续 。 光靠人才房和城中村无法支撑起“总部经济” ， “总部经济”靠得是由知识白领、工程师、管理者构成的中产 。 深圳需要大规模地供应住宅用地、廉租房及安居房 。
2018年6月 ， 深圳计划将人才住房、安居型商品房、公共租赁住房的比重 ， 提升到新增住房供应总量的60%左右 ， 其总量到2035年不少于100万套 。 另外 ， 新增商品住房不少于70万套 ， 占住房供应总量的40% 。
但是 ， 即便如此 ， 也无力缓解深圳住房供需紧张的局面 。 现今深圳租房人数达1600万 ， 到2035年假如增至2000万；而100万套保障性住房 ， 预计只能够解决300万人的居住问题 ， 覆盖面积只有15% ， 远远低于新加坡的85% ， 甚至低于香港的50% 。分页标题#e#
香港的土地开发率仅有23.7% ， 住宅用地占比只有6.8% ， 低于深圳 ， 但香港政府依然为50%的家庭提供了保障性住房 。
除此之外 ， 政府还需加大教育、医疗及相关公共用品的投入 。 少挖一条路 ， 可多建几所学校 。 更多的公共用品 ， 吸引更多的人才 ， 更重要是培养自己的人才 ， 提升这座城市的造血能力 。
最后 ， 中产兴 ， 城市兴 ， 以人为本 ， 而非以产业为本 。
注：文中数据多来源于网络公开 ， 虽经过考究与对比 ， 但难免存在一定的不准确性与争议性；另 ， 本文主张不作为任何投资建议 。

来源：智本社
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