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『过三关翻十倍』金地、泰禾、金融街,当下房产商三种典型形态,投资投机选哪个?



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『过三关翻十倍』金地、泰禾、金融街,当下房产商三种典型形态,投资投机选哪个?

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『过三关翻十倍』金地、泰禾、金融街,当下房产商三种典型形态,投资投机选哪个?


虽然大家都在房地产行业里混
但大家做的是不一样的生意
这主要体现在债务的分类上
由于这些都是全国性的房地产企业
光从基本数据上 , 很难判断企业的价值
所以这里通过一个逻辑性来判断股价的高低
或者说来找到投机的机会
首先一点 , 从长期(3年内)来看 , 三个股票都属于低估的状态
这主要不是建立在股票本身上
而是大盘处于严重的低位
刨除大盘的因素外 , 来看看这三家地产企业的判断

  • 第一 , 金地集团是最安全的地产企业
金地的融资成本是最低的之一
【『过三关翻十倍』金地、泰禾、金融街,当下房产商三种典型形态,投资投机选哪个?】而且金地的重心还是偏华南
从融资和房价上看 , 金地都是最安全的
而且金地一直公布推盘计划
同时金地由于实控人并不是大股东 , 每年要保持给保险公司大股东分红
因此对散户来说
金地是非常好的分红股
但是金地在节奏上保持偏慢的风格
只赚取房地产市场发展的同步红利
非常适合长期持有股票的投资者

  • 第二:金融街 , 一个发展不如不发展的企业
金融街可以堪称坐拥中国最有价值的商业地产
光自持的物业价值就达到400亿
但他的估值一直非常低
如果不是安邦举牌
金融街的股价可能会更低
这里主要有两个原因
第一 , 物业属于非流动性资产 , 缺乏想象力
这点上可以参考SOHO中国的估值 , 0.4PB
这也是没谁了
所以股票会出现非理性低估
并维持很长时间

第二 , 金融街地产发展节奏感非常差
最近10年来 , 同样做地产项目
拿地的时间点非常重要
因为很多时候买地都是面包贵过面粉
而企业的盈利很多都建立在房价上涨
或者房价暴涨的基础上
而从大的方向上看 , 金融街刚好属于踩错节奏的那一类
这两点也就是造成了金融街在大股东增持
安邦持股稳定的情况下
依旧低迷的主要原因
而金融街在目前的价格下 , 也是建立非常好的安全点
融资成本低 , 企业背景硬
投资金融街很大程度就是赌房价
只要房价能维持目前的价格 , 金融街是个非常好的投资标的
该股有做业绩的嫌疑 , 这么多年一直保持零增长态势
而股价却处于相对低位
即使距离安邦的成本价 , 也只是每股涨了2快多
算上分红
这么多年安邦的投资收益也不过翻倍
  • 第三 , 泰禾大赌局
从形态上来说
泰禾是接近完美的一家企业
可惜的是泰禾的资金成本实在太高了
完全吞噬了买地优势
泰禾在15年16年买了大量土地
虽然一半便宜一半贵 , 但总体来说
地价的优势还是很明显的
而且18年紧急踩刹车
经过2年时间 , 出售资产
这节奏照道理
可以是实际情况是
本金太少 , 地买的太多 , 钱借的太多
所有优势都被高额的利息给吃掉
目前泰禾明面的融资成本已经在10%往上了
从贷款结构来看 , 银行贷款只占了很少的比例
这里有两组数据可以看一看
2016年至2018年 , 公司来自非银融资渠道的资金分别为269亿、829亿和842亿 , 占总融资比例分别为35.74%、61.24%和61.27% 。 同一时期 , 来自银行贷款的占有比重 , 则从41.06%降至18.00% 。
从财报上看 , 泰禾集团有息负债从2019年中期的1104亿元降至三季度末的1042亿元 , 短期债务由年中的331亿元 , 减少至三季度末的320亿元 。 但截止至三季度末 , 泰禾集团持有现金及现金等价物余额仅为126.56亿元 , 与短期负债相比仍有约180亿的缺口 。
现在市场只看到了利空的因素
而忽略了房地产市场潜在的优势
第一 , 泰禾大股东高质押
高质押就代表大股东要维护股价
不到破产境界 , 股价都是要护住的
第二 , 引战投的故事
目前中国地产市场 , 不是央企就是保险
作为一个抗通胀的工具 , 地产一直是保险最优的选择
第三 , 放水的预期
从股票炒作的机会来看
泰禾处于进可攻 , 退可守
无论企业发展的情况如何
泰禾都有故事可讲


    来源:(过三关翻十倍)

    【】网址:/a/2020/0314/gd306117.html

    标题:『过三关翻十倍』金地、泰禾、金融街,当下房产商三种典型形态,投资投机选哪个?


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