2018北京楼市走向分析，这或许是最透彻的分析中国房地产稳定的三年周期论在2017

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正文开始：

中国房地产稳定的三年周期论在2017年被打破。

2008，2011，2014都曾是房地产市场的低点，救市政策分别在2009，2012，2015开始发挥作用。

图注：房地产三年周期的规律，被旺盛的流动性打破，但一线城市依然严守规律

然而，虽然在2016年9月30日各地就陆续开始了调控政策的出台，然而住房需求日益旺盛，以至于2017年3月17日，北京开始了限制购房资格的政策——“认房又认贷”。大量改善购房者从原本的首套置业被判定为二套，由于付不出高昂的首付，一线城市从需求端封堵了楼市。北京的二手房交易从3月份的26000套下降至7月份的7000套。

3月后，巨大的流动性将资金从一线城市推向全国其他城市。

2017年2月中国的M2增速依然高达11.1%，同期GDP增速只有6.8%。受到去库存、棚改货币化安置的影响，2017年的地产并未按照三年一个周期的惯性走入低谷，而是基本保持稳定，但二线城市到三四线城市，上涨压力仍然很大。北、上、深三个严格限价城市和部分二三线城市的市场有所分化。

在一线城市冻结的客户资金，流入其它城市地产蓄水池。中国居民存款在3月之后下降4.8万亿左右，大多进入非一线城市楼市。9月后，全国多城市出台限售措施，今年购买房产彻底无法在短期内再上市交易（4-7年无法交易！），此举保证了楼市不出现集中抛售的风险，延后了中国楼市刺破泡沫的时间。到11月底，全国发布“限售”与“租赁”政策的城市均超过了50个。但北、上、深保持了不限售的流动性。按照资金走势，限售将加快资金回流北、上、深的速度。

图注：2017年全国二线城市房价指数上涨对比

北京楼市遇到了成交量逐月下降，卖方不断降价的态势影响，在成交量连续五个月暴跌之后，终于在9月小幅反弹。并在9-11月，稳定在了日成交均值260套上下。（10月由于长假7天没有网签，因此不要看月数值，看日均值更为合理。）北京今年冬天还格外干冷，即便如此，11月的单日成交量已经超过了传统的“金九银十”，企稳态势明显。

图注：11月是楼市常规的淡季，但2017年日均成交量却超过了“金九银十”，表明企稳态势明显。

新房端出现正常分化行情，北京朝阳区和海淀区新增供应不足300套，两区成交均超过1300套，供需严重失衡加之新房政府限价，呈现抢购态势。典型项目如朝阳龙湖景粼原著，荣膺1-11月北京住宅市场7万+别墅市场的销冠，更是蝉联2017年1-11月份朝阳区别墅销售TOP1,业绩超过第二名到第七名之和，备受市场瞩目。

图注：12月朝阳孙河板块景粼原著售楼处看房实景照片

一二手房双维度看，北京楼市企稳形态明显。从个案看，名牌开发商，高品质小区，优质户型，在二手房市场出现依然是一房难求，个别业主急于卖房的低价房源也是当天成交。

图注：即便调控持续，北京一些区域供需依然失衡，接近7组客户只能买到一套住宅。

综上，2018年楼市走向相对清晰：

1. 以北京市场大周期计算，在不考虑全国限售资金回流北、上、深的情况下，楼市触底应该在2018年4月。目前在资金回流的趋势下，二手市场提前企稳大局已定，自住需求遇到心仪房产可果断入场，继续观望好房随时秒光。去除春节长假影响，乐观估计2018年3月后北京楼市迎来“小阳春”几率颇大。

2. 2016年宅地出让仅220万平米，创下历史新低。2017年宅地供出820万平米，也是历史正常水平。2018年地产企业企业债集中还债期，房地产投资增速大幅下降的格局下，入市面积有限。2018年北京新房供应量堪忧。

图注：北京2017年加大了土地供应，但依然是历史正常值，大量开建和入市时间会在2019年到来。

3.环京高铁、城际铁路建设规划确定，建设加速。北京都市圈对人口吸引力依然很大。年轻人会继续来北京寻找机会。政策短期有效，长期仍待观察。从中长期看，北京不动产价格抗跌性较强。

4. 北京新总规提出五年新增各类住房150万套。从地产投资和建设周期维度看，难度很大。即便在房地产投资增速较高的2016年（6%），北京住宅市场也只供应出2.7万套房，与未来年均50万套的预期相差甚远。加之大量共有产权房、租赁类住房、受70%以上90平米以下户型限制，可见改善类、大户型、高舒适度产品，未来将更为抢手。

5. 如果判断目前为北京置业窗口期，抄底的都是巧合，聪明人会选择在趋势中择机入手，身边越是没人聊地产了，可能越是可以入手的时机。

北京作为热点城市，在调控政策持续收紧，土地供应偏紧的置业窗口期，选择何种房子更加重要。最近，受关注度较高的北京热点楼盘景粼原著，无论是望京CBD北扩发展趋势，还是大面积的湿地公园和湖景公园，都显示出，这是北京难得的纯粹低密居住区，是难得的优质楼盘。最近推出132㎡墅区三居洋房，均价约72000元/㎡，洋房收官之作！可谓入手良机。

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