2017年，住宅市场整体处于调控期，不限购的公寓迎来了爆发年。房子是用来住的加上租购并举的长期方针，让公寓市场迎来机遇期。

虽然公寓目前在交易和物业费用等方面相比住宅项目不占优势，但其低总价、不限购的优势受到不少购房者及投资客户的青睐。

各大品牌商也都纷纷发力公寓市场，力争成为所在片区的标杆。比如东区的万科誉，滨河片区的正商滨河铭筑、二七区的锦荣UI公寓等。

郑州公寓的市场战“无声打响”，谁将成为这场“战争”中最后的赢家？

大郑和小李的买房观

在二七区做商贸生意的郑先生今年32岁，目前家庭已经有了3套房，由于限购，已经不具备买房资格，但大郑对未来郑州发展前景十分看好，与其将手里的多余资金放到银行，他觉得不如拿出来投资公寓，低首付、轻资产，而且不限购，作为长期投资产品，是最好不过的，至少能跑赢通胀。

事实上，这两年市场上公寓产品并不少，大郑凭借多年的经商经验，认为既然选择做投资，一定要精挑细选。首先，要精装，毕竟平时比较忙，时间精力宝贵。第二，要有地铁，以后好租。第三个，物业要好，能够保证居住体验，这样才能租上价。经过对比，他入手了两套锦荣UI公寓，一套45㎡的平层和一套37㎡的loft。

首先，锦荣UI公寓位于南三环大学路交叉口，属于二七滨河新区核心地带，三环成熟区域。周边三环快速路、京广快速路、西南绕城快速路环绕，贯穿全城。南水北调运河景观带离项目几百米距离，休闲散步的好去处。而且地铁7号线漓江路站就在项目门口，未来出行和出租将非常方便。公寓酒店式服务管理以及智能化的配置让大郑觉得相当省心。

25岁的小李则是参观完锦荣UI公寓的样板间后，决定入手一套37㎡的loft户型用来和女朋友一起住。对他来说，郑州的房价已经涨到高位，习惯了市内生活的他，不想往四环外去找更加便宜的新房。重要的是这个精装修的loft公寓价格在承受之内，月供也没太大压力。

麻雀虽小，五脏俱全。从客厅到厨房、暖气片以及卫生间淋浴房,楼下楼上的每一处空间都得到了合理利用。楼梯内部被打造成了壁橱用来收纳，带智能锁的房间门显得厚重有档次、楼梯栏杆的扶手木材结实高端、木地板和墙壁的色调简约而温馨，还有不用下床就可以通过手机关上的智能窗帘等等...

这些小细节打动了小李，他觉得这就是他理想中家的样子，情不自禁就想到了在这里居住后的幸福生活，让他有一种想要立刻搬进来住的冲动。

▲地板（样板间实拍图）

▲鞋柜（样板间实拍图）

厨房

▲镜柜收纳，比爱人更体贴（样板间实拍图）

▲背篓，给家人温暖的浴室（样板间实拍图）

▲挂墙式马桶（样板间实拍图）

锦荣UI公寓平层图

豫发于2017年初控股了专业酒店服务公司——郑州喜鹊愉家，借助酒店式运营服务将锦荣UI公寓打造成中原首席酒店式服务公寓，为业主提供管家式的服务。作为首个推出的服务型公寓，豫发借助喜鹊愉家的酒店管理经验，打造了30余项服务细节，满足业主的居住体验。

健身房实拍

这次开放的公共示范区——C3空间是锦荣UI公寓的一大亮点。位于第五层的C3区是一个2000㎡的公园会所，囊括了咖啡厅、阅览室、健身房、商务洽谈区、24小时便利店、潮品店、全龄娱乐区、医疗站等各类场所，全方位满足业主的生活所需。C3区还自带空中花园，业主可以在其中喝茶、聊天、发呆、观赏夜景，度过惬意时光。C3空间给公寓注入了灵魂，让业主在这里寻求自我和实现社交。

在手机网络统治业余时间的当下，1-4层的品牌商业中心和C3空间，让小李和他的朋友们有了走出房间，重拾生活乐趣的理由。

这家企业要做郑州公寓的领军者

在郑州的房企中，豫发算是一个异数。因构建“锦荣系”服装商业全产业链名满郑州，奠定了其在行业的江湖地位。商业地产运营是豫发的优势也是眼下的热门。航空港区高端大型核心商业综合体——锦荣悦汇城的纯商业跨度以及锦荣百荣新商城的全盘运营，足显豫发的商业运营能力。

        在二七区，南三环以南，大学南路以东，京广快速路以西的区域内商业云集。集中了红星美凯龙、锦荣系、绿地、百荣、居然之家等家居、轻纺、酒店等为主的大中型商业项目。

然而这个三环核心地段的片区内，商业生活配套稀缺。豫发正是瞄准了这个需求，打造了商业区中的公寓标杆项目锦荣UI公寓。项目一经推出便广受欢迎。

在豫发的产品规划版图上，大量的公寓产品格外耀眼。未来豫发将开发3-5万套公寓，打造近百万㎡体量规模。

豫发之所以将眼光放在公寓产品上，首先当然是因为储备土地的性质，二是因为在郑州，商住产品在限购之外。除此之外，豫发还想扭转市场上将公寓产品视为过渡居所的看法。

在豫发董事长王建树看来，国内外对公寓产品的看法差别很大，国内可能更多把它当成过渡型的居所，但它其实是有很多可能性的产品。

一是便利性，比如一个团队的阶段性出差，短租写字楼买家具装修不现实，住宾馆办公又不便，而一套大面积的公寓，无论是厨房使用、建立档案室、团队协作等都更易操作。

二是公寓化管理对居住品质的保证。一些国际大企业给员工租住的居所，更青睐精装公寓，因为无论居住硬件还是管理服务都有保障。三是公寓管理机构可以直接参与运营，对业主来说出租、转卖非常便利。

在公寓开发方面，豫发已经明确了全部做精装的规划，现阶段正在实践标准化的要求，豫发打造的标准化，不仅体现在开发过程，还包括运营服务，就像现在的C3空间一样，配套干洗店、健身房、早晚餐食堂、临时托幼、咖啡厅等等，实现标准一条龙服务。

“我想把我们的公寓打造成人们非常希望把家搬进去的地方。”豫发董事长王建树说。

▲安睡静音系统，偷不走的美梦制造师（样板间实拍图）

锦荣UI公寓是豫发开发的第一个市内精装公寓项目，并且后期的决心很大。接下来，还将有更多豫发打造的，升级版本的公寓项目推出市场。

目前，郑州公寓市场良莠不齐，服务好、运营能力强的精装优质公寓产品将会受到广大公寓粉和追求品质生活的购房者的欢迎。

拥有深厚商业运营背景和强大资源整合能力的豫发，则很有可能成为郑州公寓市场的领军者。

结语 

最后，想给买公寓的伙伴一些建议，避免掉坑。

1、买公寓产品，首选靠谱开发商。鉴于郑州市场上开发公寓产品的很多都是小开发商，拿地很多年，却迟迟没有动工的具体时间节点，这些楼盘都需要谨慎！

2、地段很重要。如果你是前期自住，后期投资，要结合自身的实际需求出发优先选择主城区，是因为中心城区人口密集，日后供应稀缺，出租率、投资回报率高，另外还有一些政策导向密集且强烈的新兴区域，日后随着产业升级、交通配套的完善，伴随而来的是大量的办公、就业需求，将会使公寓的租金、价值得到较大提升。

3、买公寓产品，尽量买精装修的。公寓产品装修成本高，选择精装修会省去很大的人力、物力与财力。

4、交通。选择有地铁或将要通地铁的楼盘，日后会一定程度上扩大租客范围。

5、说到投资当然离不开投资回报率，即日后的租金收益，这是一个长线的投资过程。说到租金收益，在这里给大家一个计算参考，一般来说，投资房产如果能够跑赢通胀，就算一个不错的投资选择，鉴于通胀率波动太大，我们以贷款利率作为参考，如果投资回报率高于贷款利率，就算不错的投资。

 
6、投资公寓最好选择小户型。公寓一般按套出租，户型小，总价低，收益率也相对较高。 

7、物业管理水平不容忽视。目前在郑州市场上，公寓的物业基本不作为，导致的直接结果就是，墙壁、楼梯各种小广告，垃圾无人清理，这些不仅降低居住的舒适度，日后还会直接影响产品的出租率。 

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