秘不外传的6个海外房产投资心法,你真的不想知道! 蜜果社区

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正文开始：

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第二是透明性

股票之所以风险大，一部分原因是因为公司的透明度不够。因为你只拥有了资产的所有权，并没有资产的运营权和处置权。相反如果你买了一个房产，一般来说，你就同时拥有了该资产的所有权和经营处置权，用句大白话说，买房你能控制它，而买股票，你却无法控制该公司。

第三是被操纵性

股票被操纵的可能性比较大。股市中有大大小小的机构投资者和游资，他们可以凭借手里的巨额资金在股市上翻手为云，覆手为雨，在一定程度上控制某一支股票的短期走向，广大普通投资者在跟他们的对决中基本没有任何胜算。

而反观房市由于体量太大，在单个国家或者单个区域，房产拥有者群众基础广泛，机构或者游资很难一下子把所有的筹码都集中到自己手上，所以在做市方面，不如股市来的容易,并且政府对海外资金炒作本国房地产的监管力度要大于股市。当然其中还是有一些特例的。

第四是做空机制：房市比股市强还有很重要的一点是股市可以做空。而反观房市，人们并不能在房市下跌这一纯粹的市场现象中赚到钱，也就是说股市涨跌，投资者都能赚钱，而房市只能做多，不能做空，只能单边赚钱，这就导致了机构投资者或者资本大鳄更愿意在股市搏杀，而不是房市。

最后一个是专业性：股市不仅考验投资者的知识和经验，还考验投资者的心态和人性，在消息渠道和分析工具上，普通投资者又完败于机构投资者，所以普通投资者一般都是输多赢少，被割韭菜。而房市相对比较简单，不需要那么多的知识储备，看准基本面就能下手。

房地产投资的价值投资7大心法

在谈具体的投资心法之前，我先介绍一个基本概念，价值投资。价值投资顾名思义，就是要买低于本身内在价值的投资品，但是在实际操作中，有时候可能会落入价值陷阱。

为了简单易懂，这里举一个例子：假设你今天去菜市场买澳洲龙虾，一般澳洲龙虾的价格大概是260澳币一斤。突然，有个商贩愿意以100澳币一斤的价格卖给你一只。当出现这种情况的时候，正常人的第一反应不是马上掏钱买下来，而是想问：这只龙虾到底怎么啦？为什么卖得这么便宜? 然后商贩跟你解释说，这是最后一只龙虾了，而且今天他老婆生日，他想早点打烊回家和老婆一起吃大餐庆祝。如果情况真是如此，那么你就会很开心的买下这只龙虾。

但是大多数时候，便宜有便宜的道理，龙虾这么便宜很有可能是它坏了，如果是因为这个原因，那么这就不是价值投资，而是价值陷阱。如果龙虾质量没有问题，而是因为商贩的行为导致价格便宜，那么这就是价值投资机会。

同样的，如果你看到一个房子卖得特别便宜的时候，你的第一反应也是想问：为什么这个房子卖的这么便宜？只有搞清楚了这个房子便宜的真正原因，你才能判断这到底是不是价值投资机会。如果你悟性够高，那么就会明白这里面最关键的一个因素就是“卖家行为”，这是价值投资机会的根本来源。

投资心法一

不要买新房。买卖房产本质上是你和卖家之间的博弈。其中最重要的一点就是你要思考清楚：相比你的对手，你有哪些竞争优势? 新房的卖家都是房地产开发商，你觉得在对房地产市场的了解和把握上，作为普通消费者的你，尤其是外地甚至海外投资者，你有可能战胜他们吗？

所以除非开发商倒闭为了抵债搞银行拍卖，否则新房是不大可能捡到便宜货的，而买贵了的可能性很大。即使某一天你发现某个开发商卖的很便宜，那么我认为你最好需要对房子的质量保持一定的怀疑态度，因为房地产开发商是不可能做亏本生意的。

投资心法二

不要买热门城市(区域)，特别是已经火起来的城市（区域）。

在讨论这个心法之前，首先要说明一点：这只针对屌丝投资者，如果你很有钱，那请随意。避开人群拥挤的地方，选择那些被大家忽视的城市（区域）购买优质的，低估的房产，是资产比较少投资者致富的不二法宝。

在一个冷门城市（区域），因为买家不多，交易清淡，不论是投资者还是市场研究者都不太关注，所以卖家对自身区域和自身房产的认识有可能不足，这时候如果你能够好好研究考察一番的话，完全有可能战胜你的对手。

当然我们在选择冷门城市（区域）的时候，也要小心遇到上文所说的价值陷阱。如果你选择的冷门城市（区域）基本面已经恶化，就像上面所说的是已经坏掉的龙虾，那么就算你今天捡到了便宜货，未来它还是会不断贬值。判断城市基本面是否已经恶化的指标诸如：

人口净流出；

产业结构单一；

土壤和气候条件恶劣；

周边有重工业污染或者辐射；

不靠近火车或者高速公路，交通特别不发达。

犯罪率高的贫民区等等；

投资心法三

牢记估值。坚守安全边际，只买价格等于或者低于估值的房子是风险控制的最有效手段。对房产进行估值，不同的机构有不同的估值方法。其中可能以银行的估值最具参考性，因为它的估值是比较保守的，特别是如果你的贷款额度需要达到90%的时候。另外一种估值方法是选择同一时期，同一社区相似房产的成交价做参照物，这个也是一般房产中介所采用的估值方法，但是这种估值方法有一个缺陷，如果作比较的房产本身就卖贵了呢？

这里和大家分享一下笔者的超级保守估值方法，供读者参考。因为个人喜好不倾向于公寓，所以以下的估值方法主要是针对别墅和镇屋。

我们知道，对房产进行估值就是分别对土地和建筑物进行估值。笔者一般会先对建筑物进行估值，采用的是成本重置估值法，这个比较客观和保守。这个估值法就是假设我现在要建造一间同样面积的住宅最保守的估算需要多少钱。目前澳洲市面上的建筑成本大概是1万澳币/1square (1 square = 9.2平米)，这样你就可以得到一个最基本的重置成本。

接下来就看房子本身的质量，建造年代以及房子内部有没有什么特别值钱的设施，根据这些因素给出成新率，一般我会给出50%，最多70%。同样的方法估算出车库以及围栏的重置成本。如果这时候你得出的金额已经大于卖家的指导价，那么赶紧下offer，因为这基本等于白送一块土地。如果小于卖家列出的指导价，那么再去评估土地价值。

土地的估值一般采用类比法，就是去找同一时期同等区域相似面积土地的价格是多少，然后再根据地理位置和有没有easement(地役权)做相应的折扣。

另外还有一个诀窍就是可以向卖家索要政府的地税单，地税单上有政府对这个房子的估价，叫做capital improved value。这个价格一般来说都是低估的，所以在现实中卖价一般都是远远高于这个价格，但是如果你一旦发现卖家的指导价等于甚至小于政府估价的时候，那么毫无疑问这就是一个好球。因此，这一条的建议就是牢记估值，耐心等待，坚守安全边际。

投资心法四

便宜买好货。捡漏基本上是所有投资者都梦寐以求的事情。捡漏的根本原理是信息不对称或者经济学上的代理机制。前段时间，新西兰有个被称为“华人炒房之父”的炒房者，笔者虽然不提倡他的这些做法，但还是把他的技巧罗列出来，读者可以自己从中体会一下这些技巧的内涵。

比如说，他告诉他的学生们，买房子的时候一定要盯紧弱势群体，在他们身上才能赚到大钱。具体来说，主要盯住这几类人：

不幸去世的人，他们不再需要房子；

因为变故导致还不起房贷的人；

家里有突发事件急于卖房子的人；

因为矛盾离婚，然后需要卖房的夫妇；

压根不知道自己房子能卖多少钱的笨蛋们；

生意上出现资金链断裂的房产开发商；

想要在银行进行处置之前赶紧卖房的绝望的人

投资心法五

现金流。做投资，买房产不可避免要加杠杆，但是在加杠杆的时候一定要谨记一点，小心驶得万年船，管理好自己的现金流量，杜绝资金链断裂的可能性。

建议是，不要盲目追求资本增值，当市场出现变化的时候，增长快的往往掉头跌起来也快，像组建一支足球队那样来组建你的投资组合。一支好的足球队不仅需要攻城拔寨的犀利前锋，还需要兢兢业业的稳固后卫。

同样的，你的投资组合中除了需要配置比较激进的房产产品之外（比如热门地区的别墅或者镇屋），不妨同时考虑也加入一些能产生正现金流量的房产产品，比如公寓。

这些产品虽然增值能力比较差，但是它们就像现金奶牛一样，可以源源不断的为你提供现金子弹，这些子弹不仅能在未来市场好的时候，可以用于购置新的投资产品，而且还能在市场不好的时候用于补贴现金流量差的投资产品。

投资心法六

关注那些具有催化剂特质的房子。一般来说，房产价值是由以下三部分因素带来的：

房产本身的价值；
房产带来的盈利能力；
成长带来的价值

这里主要谈房产带来的盈利能力。通常来讲，房产盈利能力越强，房产价值越高，这个应该很好理解。房产的盈利主要来自于房租，一般我们是通过税前房租净利润率来衡量一个房子的盈利能力。税前房租净利润率 = 税前房租净收入 /房产价格

除此之外我们更应该关注该房产是否有潜力在不投入大量资本的前提下能够大幅度提高其现有的盈利能力。以下几种房产具备了大幅度提高房产现有盈利潜力的催化剂：

卧室多，或者只需要细微改动就可以改成卧室（比如带study room，rumpus room，workshop）的房子
房子一部分可以用作商业用途，比如下铺上居或者前铺后居，后院有特别大的车库，可以做小仓库等等
靠近旅游景点，方便改造成Airbnb或者民宿的房子
靠近交通要道，方便改造成汽车旅馆或者客栈的房子

投资心法七

寻找具有白马股特征的城市（区域）。房产增值最快的一个因素就来自于所购房产所在城市（区域）的快速成长。

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