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以被查封房产为标的物签订租赁合同有效。房产查封后设立的租赁权不能对抗因法院执行而受让该房产的第三人。

基本案情

2006年，法院查封商贸公司名下房产。2007年，商贸公司与物流公司签订厂房租赁合同，约定租赁期限20年。2013年，实业公司竞拍取得法院执行拍卖房产并办理物权变更登记手续，遂起诉商贸公司、物流公司，要求确认租赁合同无效，并支付租金、返还房屋和土地。

裁判规则

案涉租赁合同系商贸公司、物流公司的真实意思表示，是合法、有效的合同。实业公司对涉案房产、土地使用权提出权利主张时，应终止商贸公司、物流公司之间的租赁合同关系以排除障碍、实现其合法权利。

当事人应在充分遵循市场规律前提下与交易相对人建立经济关系，因本人审查不充分或预测不准确等原因而产生的交易风险应由自己承担。涉案房产在出租前已被法院查封，权利人对不动产物权的行使已受限制，换言之，所有权人在出租涉案房产前已丧失对该不动产的处分权，一旦房产进入拍卖执行阶段即可用以优先担保权利人债权实现的事实已成既定化，故房产查封后设立的租赁权不能对抗因法院强制执行而受让该不动产的第三人。判决商贸公司与物流公司所签租赁合同有效，物流公司应向实业公司赔偿其占用厂房期间实业公司的租金利益损失67万余元，并在6个月内向实业公司返还涉案房产和土地，商贸公司应协助物流公司将涉案标的物返还给实业公司。

实务要点

以被查封的不动产为标的物签订租赁合同，其合同有效。房产查封后设立的租赁权不能对抗因法院强制执行而受让该不动产的第三人。

案例索引

广东江门中院（2015）江中法民一终字第275号“广东江门中院判决彩艳公司诉华联公司、胜昌公司物权保护纠纷案”，见《买卖不破租赁不能对抗在先变动的物权——》（陈华），载《人民法院报?案例精选》（20160225:06）；另载《人民法院报?案例精选》

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