锐理盘点|成都2017明星板块：“破万”后刚需追不上的犀浦这个曾经被一度视为“刚需聚集地”的区

卷首语

2017年已经进入尾声，成都2017年的楼市也将迎来不同的人在不同的立场下用不同的标准盘点。用全面的数据，以客观的角度来对这一年的成都楼市进行记录和解读，仍然是锐理一直以来的追求。

在房地产行业，常常把城市中不同的区域按照划分为板块，以便对区域的格局进行更加深入的研究。所以，每一年板块的此消彼涨往往也反映了城市不同区域格局的变化和发展。

在2017年，成都的热门板块都有哪些？热点板块排位格局又发生了哪些翻天覆地的变化？锐理数据“2017年成都热点板块盘点”系列将为你一一揭晓。

“郫都区终于破万了！”在8月的土拍之后，成都的房地产从业者和媒体们奔走相告。正是一场郫都区犀浦板块的土拍让郫都地价完成了破万的壮举，这个版块毫无疑问是2017年成都的明星板块。

犀浦明星般的表现出现在包括土拍在内的多个领域：2017年7月，郫都纳入成都中心城区，作为郫都区与传统主城区相连的枢纽，犀浦的价值被看好；8月22日，犀浦地价首次突破万元大关；2017年1-11月，犀浦以93.3万㎡的成交面积记录跻身2017年成都住宅销售面积第二……众多的数据说明，犀浦的房地产市场正迎来历史上最好的时代。

土地篇

供应减少地价翻倍犀浦价值爆发

犀浦在楼市初现端倪，要追溯到2013年地铁2号线西延线开通。作为首个受地铁辐射带动作用的近郊区域之一，“30分钟到达市中心”着实令区域内楼盘一时名声大噪，吸引了大批刚需客群的涌入。近年在成都向东向南的发展战略下，犀浦渐渐被2号线另一头的大面板块、天府新区近邻的华府板块甩在后头，直到今年8月22日犀浦拍出的那两块万元地块，才使区域价值被重新引燃。

随着全市范围内土地供应总量减少，2017年郫都区全年共成交7宗土地合约350亩，其中犀浦仅有3宗面积不大的住兼商和1宗商业用地入市，土地供应明显下降，成交却屡创新高。8月22日丰隆实业和朗基地产分别以楼面价10100元/㎡和10200元/㎡高溢价摘得犀浦两宗地，犀浦地价首次破万。

今时不同往日，去年5月朗基首进犀浦，楼面价低至3059.88元/㎡，时隔一年再拿地，昔日的成交价远不及今日的起拍价，成交楼面价翻了3.3倍。而2015年四川亿龙置业有限公司以600元/㎡的价格拿地时，恐怕不敢想象两年后的今天，那个老成都人印象中的“城乡结合部”犀浦，在短短两年内地价可以直翻17倍。

2015-2017年犀浦土地成交情况

近年随着犀浦板块价值逐步提升，蓝光、领地、朗基、丰隆等品牌房企积极布局城西市场。通过近三年犀浦土地起拍价与成交价对比图可以看到，2017年犀浦土地价格经历了井喷式增长，在成都土地市场整体缺货的状态下，房企拿地需求旺盛，且看好犀浦规划的双铁交汇、有轨电车等便利交通，为其溢价提供了有力的支持。

住宅篇

房价破万犀浦成交面积居全市第二

2017年成都楼市历经了多重变革，其中一个重要的关键词就是“近郊崛起”。锐理数据在12月中旬发布的《2017年成都房地产市场年终报告》显示，近郊区已经成为成都住宅成交重点区域。其中，犀浦以93.3万㎡的成交面积记录跻身2017年的诸多板块中位列次席，成为今年成都房地产市场最热门的置业板块之一。

成都各板块在售项目成交面积分布图（数据截至2017.11）

2017年犀浦板块在单盘表现同样抢眼。截止至11月底，万科理想城以21.2万㎡的销售面积、21.96亿元的成交金额位列排行榜首位；万科城以16.5万㎡、21.84亿元的数据排名第二，万科的两个项目包揽了今年犀浦三分之一的住宅销售面积。超一线房企的战略布局，成为近年推动犀浦板块区域价值发展和居住品质改善的重要原因之一。

2017年犀浦销售面积前十项目（数据截止11月）

从房价走势上看，犀浦在今年上半年经了几次价格波动，最终在6月突破了房价的万元大关。成交均价从年初的8335元/㎡上涨至11月的11400元/㎡，一年内上涨了37%，目前已远高于郫都区8570元/㎡的整体均价。犀浦，这个曾经被一度视为“刚需聚集地”的区域，已渐渐使很多刚需客们望而却步。

从2015~2017年犀浦板块销售均价-楼面地价对比图可以发现，自去年11月后，犀浦的拿地楼面价和商品房销售均价之间的空间已经所剩无几。这一点对于犀浦板块来说既是机遇也是挑战，机遇在于地价直追房价可能说明此地的房价仍有较大的上涨空间，而挑战也存在——该区域的高地价是将成为常态还是昙花一现？

这个问题既要看犀浦的远景规划政策，也需要诸位入驻的开发商共同努力。

政策篇

“西控”下传统刚需聚集地亟待转型

犀浦的政策从长期来看，仍然是利好，但是对于这个板块里的“新贵”来说，能在多大程度上让这些利好兑现，则仍然需要承受很大的压力。

2017年4月，成都提出“东进、南拓、西控、北改”战略发展新蓝图；2017年11月，成都出台《成都市房地产业发展五年规划（2017-2021年）》，对未来五年成都的房地产发展做出了规划，其中：

“西控”区域

立足于生态保护和改善宜居环境，控制房地产供应总量，优化供应结构；

“中优”区域

立足于降低开发强度、建筑尺度、人口密度和提高产业层次、提升城市品质，减少房地产开发建设总量，控制新征土地上市规模，优先保证棚户区改造等旧城改造存量土地上市出让，支持产业转型升级，控制建筑容积率，促进人口有序疏解。

《规划》中将商品住宅用地供应节奏与商品住房销售周期挂钩，实行区域差异化供地。郫都区作为“西控+中优”战略布局的重要区域，未来供地总量将持续减少，新建住宅将以高品质商品住房为主，主要满足改善性需求，确保居住品质。

犀浦，五年后留给刚需购房者的机会将寥寥无几，区域定位亟待转型。

【结语】

地价房价双双破万，犀浦的区域市场价值已被重新点燃，然而，在地价突破万元之后，随着“新时代”的到来，犀浦想要完成对过去自己的“超越”，仍然道阻且长。

编辑 | 皮卡丘

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