今天，美联储第五次加息，中国央行已暗中跟随，房价泡沫首当其冲如市场预期

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正文开始：

如市场预期，美联储今日决定，将联邦基金目标利率区间由1.0%-1.25%上调到1.25%-1.50%。至此美联储今年共三次加息，自2015年12月以来的第五次加息。

美国加息，我们的央行会如何应对？对中国经济和房地产又有何影响？

中美经济复苏不同步

最新的报告显示，美国今年的通胀率为1.6%，远低于美联储2%的目标。

那美联储为何还坚持加息？美联储的利率政策目标，其实是要制造适度收紧的货币政策导向。

但实际上，从2015年到现在，美联储这种渐进式的加息，并没有让市场引以为戒，美股继续创新高，美联储10年期国债收益率几乎没什么变化，市场的无动于衷，可能会倒逼美联储加息更多次。

美联储的利率变化无疑会影响到全球市场，其他国家的货币政策也会据此作出考虑，次轮加息以来，已经有英国、加拿大、韩国等发达国家跟着加息了。

中国央行是美联储的影子银行，按道理，会被动跟随美联储。

但要命的是，中美经济增长和复苏不同步！所以过去几年，中国没办法跟随美国加息，导致了中国的货币政策方向、步调和美国不一致。

2015年开始，美国经济开始复苏，美国退出QE，开始加息。

而我们呢，反其道而行之，从2014年底开始，却进入新一轮降息周期，2015年，我们降准降息3次，2016年还降了1次准备金。

正因为两国的经济走势，以及货币政策的不同节奏，

使得人民币对美元面临较大的贬值压力。

结果大家也看到了，人民币对美元，差点突破7，吓得央行赶紧启动史无前例的外汇管控，资金想换成美元逃出去，比登天还难。

但我们经过三年的刺激带来了什么呢？经济增长速度仍然只有6点多，原来预想的经济复苏迟迟未见，倒是把房地产泡沫吹起来了！

虽然汇率暂时算是保住了，

短期不用担心资金外流，但保不准明年后年还能稳住。

所以央行现在也是备受煎熬。

中国跟不跟？

美联储官员预期，美国2018年将加息3次，2019年还将加息2次。

美国加息“紧箍咒”下，中国跟不跟？

按照历史经验看，中国加不加息，都是依据本国的通胀指数来决定的，一般

CPI超过3%了，才考虑加息，

但我们11月份才1.7%，央行

恨不得降准降息来刺激呢，如果按照中国经济面看，现在也没办法跟随美联储加息。

过去三年我们可以不管不顾老美怎么折腾，完全按照本国经济情况来决定降准降息，但现在为什么这么害怕美联储加息了呢？因为跟三年前的环境已经不同了。

2015年，老美你要加息就加吧，反正你经济也没好多少，稍微加几次对我们影响也不大，而中国经济处于低迷期，必须刺激。

但如今，中国房地产泡沫已经吹起来了，中国的货币继续宽松已经不具备客观条件了，关键是美国还大幅减税了，聪明的资金会做出选择，高位套现卖出中国房产，兑换成美金，去国外投资，或者抄底更便宜的资产，所以资金流出的压力会很大。

中国的经济学界对此分歧比较大，中国需不需要跟随加息都有各自的理由。

要加息的理由是：

因为不跟随，中美利差会缩窄，导致明显的资本外流。从人民币汇率压力的层面来考虑，央行需要这么做。

不加息的理由是：

作为经济大国，中国的货币政策还是应该从自己经济的基本面来考虑，这才体现出货币政策的有效性。影响中国资本流动的利差往往是长端利率较关键，而美联储加息影响的是短端，但实际上短端利差对资本外流的影响并不显著。而从中美两国目前的长端利来看，我们的利率远高于美国，这个利差处在历史上的高位。从汇率角度看，今年的汇率也保住了，中国也不需要通过加息来保汇率。

毫无疑问，美国加息会使资金主动流回美国，而美国缩表，会使美元被动流回美国，加息和缩表，以及减税叠加，杀伤力会逐步显现。

而我们这一轮唆使居民加杠杆，也没有让民企、国企去杠杆成功，他们的杠杆率都是不降反升，一加息就很难受。

实体经济融资成本也已出现明显上行，在经济仍有下行压力、通胀未起的情况下，央行货币政策意图仍希望维持不松也不紧。

央行如何应对？

我们现在是进退两难。

主要是因为我们的经济还很低迷，加息会让很多实体企业受不了，不利于稳增长，也会很容易引爆高杠杆企业的资金链。但我们又被美联储绑架了。

央行当前的基础货币是30.5万亿，其中来自于外汇占款产生的基础货币是21.5万亿，占比近70%。相当于美联储是中国央行的央行。

过去三年，我们的外汇流失了1万亿美元，央行的资产负债表就会消失相应的6万多亿人民币，乘以5的货币乘数，市场就会损失30多万亿人民币，那么市场流动性就会不足。

央行必须想办法填补因外汇流失带来的流动性空缺，降准本来是最行之有效的办法，央行也想降准降息来刺激实体经济增长，但这张牌又不敢轻易打出来，2016年2月到2017年10月之间，我们都没有降过准，因为美国在加息了，而我们的房价涨翻天，如果再降准，会给市场带来宽松货币政策的强烈信号，我们不是一直强调要保持中性稳健的货币政策嘛，所以不能轻易降准。

那怎么办呢？为了应对这一局面，于是央行只好通过逆回购，MLF等各种公开市场操作的工具，向市场投放钱。但是，这些工具都是有时间期限的货币，跟降准有本质区别，降准后银行可以随便贷出去不用还给央行，而这些工具都属于短期的钱，到期就要回收，或者只能让央行再续期，但这个操作空间越来越有限。

结果想来想去，央行顶住压力，只好想出了定向降准的法子，申明只对实体经济，只对中小微企业放款，严控资金流向房地产，明年1月1日执行，但估计这是这轮降准降息周期的最后一根救命稻草了。

过去池子里放了太多水，眼看别人都开始倒了，我们含泪也要跟着倒啊，所以央行暗中已开始定向收紧货币，先是金融行业内部去杠杆，所以6月份之后，M2降到了10以下，个位数增长成为新常态，相比过去两位数增长，就是一种收紧的态势。

虽然基准利率没有上调，但市场的利率实际上也在上行了，国债收益率是直接影响市场利率的，从2016年11月份，十年期国债收益率最低到达2.7%左右后，一路上行，目前接近4%，一年的时间，已经涨了1.3%，如果按0.25个百分点的加息幅度算，相当于央行也加了5次息。

银行的理财产品收益率都在上行一年期的都超过5%了，否则你拉不到存款。房贷利率处于历史的最低位，只有上涨空间，目前首套普遍已经上浮10%以上了，相当于加息了0.49%，二套上浮20%以上。

而市场利率上调，也是央行引导的结果，基准利率调不调，只是对存量贷款有影响，对增量已经没有影响了，更多是一个信号，因为现在的利率走向，基本上是市场自行决定的。

12月14日，中国央行进行300亿7天逆回购操作、200亿28天逆回购操作，中标利率上升至2.5%、2.8%，比上次上调0.05%。

对房地产的影响

目前只是银行新的贷款被动利率上调，对存量贷款没影响，所以市场就是温水煮青蛙，见效慢。

加息对市场的影响，一般是个累进的过程，特别是对房价而言。

现在老百姓都担心钱出不去，只能留在国内转，人民币越来越像纸一样，所以还不如买点砖头保值。

但三五年内，买房能不能保值，需要打个大问号了！

对房企而言，

2015年下半年以来也在拼命“加杠杆”，一般融资周期是两三年年，

银监会、证监会已经收紧房企融资渠道，

房企的资金链趋紧，

尤其是加杠杆较大的民营房企，未来1-2年将面临资金兑付的压力。

同时，银行贷款又在收紧，房企要么按政府指导价开盘卖，要不就拿不到预售证，即使拿到了也不给你网签，导致房企拿不到客户的银行按揭贷款，资金回款受到影响。

对房价而言，樱桃【微信公众号樱桃大房子（ytdfz8）】认为，必跌无疑！只是时间上还需要等待，大概在2019，2020年会看到影响。

逻辑是什么？首先我们会充分发挥社会主义的优越性，政府调控！主动抑制资产泡沫，防止破灭。一方面，让房子降低流动性，大家先别买了！没有买卖就不会进一步吹大泡泡。另一方面，外汇严格管控，钱不准流出去！保住外汇。

钱不让出去，一二线又严控买房，一旦三四线城市的库存去完，那会怎样，钱还能去哪里？

呵呵，这个你不用担心，到时候市场会感觉哪哪都缺钱！

因为央行正是想用这一招，回收过去放的水，消灭多余的人民币，过去因房价上涨，房子成交量放大，银行放了太多的房地产贷款出去，随着成交量下滑，住户贷款也会下降，所以我们的M2总量也会随之减少。

也许你会觉得，不让买卖了，房价还怎么跌？

现在中国希望两者兼得，在保汇率的同时，抑制国内资产泡沫。

抑制泡沫不破灭是没错，但没有说不让泡沫挤一挤吧，否则就不至于让房贷利率上调了！定向对房地产加息的最终结果，一定是导致房价回调。

房价泡沫挤一挤，M2增长慢了，我们的人民币贬值压力也就相应的释放了，

没看到大家老拿中美两年的M2和GDP的比值去对比，得出人民币被高估的结论了嘛。

楼市的规律是量在价先，

一般会经历这么几个阶段，量跌价挺，量跌价稳，量价齐跌。市场调控后，立刻下跌的情况不多，市场的买卖双方都会打持久战，如果持续没有成交量，卖家资金链撑不住就必然降价。

别问我怎么知道卖家会撑不住，你要知道过去这三年来，有多少人加杠杆了！现在轮到去杠杆了，恐怕他们借的三年短期消费贷款，到期银行就不会续期了！即使续期，利率的上浮恐怕也让人还不起。

记住，短期影响房价最大的杀器是加息，加息是任何国家房价泡沫破灭的唯一导火索，无一例外。

本文转载自微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）

作者：樱桃

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