每日房产聚焦丨发改委副秘书长:明年经济发展不会出现大起大落北京美联物业

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正文开始：

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12月13日

一、市场动态

12月12日，北京新房成交157套，12月累计成交2278套，环比上月增加33.92%，同比去年减少52.11%；二手房成交380套，12月累计成交2703套，环比上月减少4.45%，同比去年减少54.87%。（2，8号数据未出）

二、要闻简析

关键词：全年卖地收入将创新高热点城市增供控价；今年超百城发布150余次楼市政策调控效果如何；北京二手房现全面“砍价” 全年成交13.4万套跌一半。

1、全年卖地收入将创新高热点城市增供控价，今年前11个月，全国国有土地使用权出让收入41390亿元，同比增长35.3%。（土地出让收入大幅增加）是意料之中的结果，一方面地方政府供地增加，另一方面楼市销售情况尚好，房地产企业的拿地需求也比较旺盛。

2、2017年，中国房地产市场迎来严厉调控。据不完全统计，截至目前，已有超百城发布150余次楼市调控政策，热点城市不断限购、限贷、限价、限售、限商。目前，热点城市房地产市场总体呈降温之势；三四线去库存效果明显，有些城市转而开始控房价。

3、尽管北京二手房市场年底出现翘尾行情，成交量有所上升，但依然难改全年成交量的颓势。据中原地产研究中心预计，2017年全年，北京二手住宅成交量将达13.4万套，与2016年全年27万套的成交量相比，同比暴跌51%，这一成交量是2015年以来的最低值。

三、发改委副秘书长：明年经济发展不会出现大起大落

明年经济发展支撑能力较强，稳中向好态势有望继续保持，不会出现大起大落，发展质量和效力有望继续提升，经济运行品质将继续朝着好的方向加快转变。

国家发改委副秘书长范恒山12日在2017央视财经论坛暨中国上市公司峰会上表示，总的来看，明年经济发展支撑能力较强，稳中向好态势有望继续保持，不会出现大起大落，发展质量和效力有望继续提升，经济运行品质将继续朝着好的方向加快转变。

他说，明年国际环境仍然错综复杂，国内发展不平衡不充分的一些突出问题尚未解决，一些风险隐患仍需高度重视。从国际看，国际环境和经济发展的不稳定性不确定性因素增多，美国、日本股市风险不断积累，美国推进税改、加息缩表也可能对全球产业布局和短期资本流动带来外溢影响，地缘政治矛盾更趋复杂，全球经济金融动荡可能加剧。从国内看，实体经济发展面临成本较高等较多制约，企业生产利润仍处于恢复性增长阶段，支持创新的政策体系仍待健全，劳动生产率、资本产出率、全要素生产率等仍偏低，财政金融等领域风险仍较突出，“黑天鹅”、“灰犀牛”事件风险并存。这些都需要我们保持战略定力，增强忧患意识，有效应对好各种风险挑战。

他表示，实现明年经济稳中向好的目标，必须继续深入贯彻新发展理念，坚持稳中求进的工作总基调，坚持以供给侧结构性改革为主线全面做好各项工作：一是持续深化供给侧结构性改革，以创新驱动为引领，做强做优实体经济，不断增强我国经济质量优势。二是贯彻落实乡村振兴和区域协调发展战略，着力健全城乡融合发展体制机制，逐步缩小区域发展差距。三是立足于抓重点、补短板、强弱项，坚决打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战。四是以完善产权制度和要素市场化配置为重点深化经济体制改革，激发各类市场主体活力。五是推动形成全面开放新格局，加快培育国际经济合作和竞争新优势。六是提高保障和改善民生水平，更好满足人民日益增长的美好生活需要。

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（一）全年卖地收入将创新高热点城市增供控价

今年前11个月，全国国有土地使用权出让收入41390亿元，同比增长35.3%。

虽然热点城市房地产调控尺度一直趋紧，但土地市场总体依然较好，官方数据显示，今年全年土地出让收入有望再创历史新高。

财政部11日发布的“2017年11月财政收支情况”显示，今年前11个月，全国国有土地使用权出让收入41390亿元，同比增长35.3%。

按照近几年情况，每年12月份的单月土地出让收入数据比较稳定，会维持在下半年的月度平均水平左右，甚至更多。今年7月至11月期间，全国土地出让收入为22554亿元，月均4510亿元。如不出意外，2017年全国土地出让收入将超过2014年的4.29万亿元，再创历史新高。

土地市场供需两旺

自2011年至2016年，全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元和37457亿元。

除官方数据外，非官方机构统计也显示今年全国土地出让收入有较大幅度的增长。

中国指数研究院近日公布数据显示，今年1至11月，全国300城市土地出让金总额为34407.7亿元，同比增加约41%。11月整体及各线城市成交量较10月均有下滑，月度出让金环比缩水近一成，在前11个月总额中占比为11%。

此外，中原地产研究中心统计显示，从招拍挂市场数据看，截至12月11日，今年全国土地出让收入最多的50大城市合计达到3.24万亿元，同比上涨42%。

控制溢价

作为影响房价的重要因素，增加土地供应、平抑地价过快增长是热点城市的一个主要调控手段和目标。

国土部近日称，上半年全国地级以上城市和百万人口以上县市制定了中长期住宅用地供应规划和三年滚动计划，“目前各地房地产用地管理和调控效果初现，一线和二线热点城市住宅用地供应量增加，高价地频出势头基本得到遏制。”

北京市规划和国土资源管理委员会11日发布的消息显示，截至12月8日，北京商品房用地供应完成601公顷，完成率达到92%，比过去5年年平均供应水平超出约200公顷，其中已供应共有产权住房用地165公顷，完成率82%。

中原地产研究中心统计数据显示，2017年北京住宅土地供应74宗，合计供应规划建筑面积是最近4年最高，达到了1014万平方米，同比2016年全年上涨了304%。

土地出让溢价率的高低是判断土地市场热度的一个主要指标，今年以来，主要城市的土地出让溢价率呈现逐渐走低趋势。

中国指数研究院数据也显示，从11月份的情况看，土地平均溢价率同环比继续下降，尤其是住宅用地溢价率维持下行势态，一二线城市土地市场趋稳。11月，全国300个城市土地平均溢价率为20%，较10月下降4个百分点，较去年同期下降23个百分点。

从11月北京土地市场看，土地溢价率明显下调，全年平均住宅溢价率是26%，而11月北京土地住宅溢价率跌到了8%，除了石景山一宗地块溢价率19%外，其他地块基本溢价率都接近底价。

（新闻来源：第一财经日报）

美联视角：整体看，虽然房地产市场调控政策严格，但2017年房地产市场成交量刷新历史，大部分城市土地出让收入创了纪录。有2个城市土地出让金达到了2000亿元，9个城市超过1000亿元，超过500亿元的城市达到了20个，均创造了同期历史最多。全国已经有48个城市卖地超过200亿元。从全国主要城市土地出让情况看，土地供应量明显增加，特别是其中限价房与租赁房等供应增加，将对2018年房地产市场带来明显影响。今年土地出让溢价率走低是必然结果，在楼市调控的大背景下，政府在土地出让环节一般会对溢价率设定有形和无形的限制措施，有形的限制包括“限房价、竞地价”等措施，企业考虑后期利润因素，不会再肆意抬高地价，溢价率自然下降。

（二）今年超百城发布150余次楼市政策调控效果如何

2017年，中国房地产市场迎来严厉调控。据不完全统计，截至目前，已有超百城发布150余次楼市调控政策，热点城市不断限购、限贷、限价、限售、限商。

“新华视点”记者调查发现，目前，热点城市房地产市场总体呈降温之势；三四线去库存效果明显，有些城市转而开始控房价。与此同时，多地发文强调租购并举，扩大租赁市场，租赁用地已陆续入市。

控房价：热点城市集体降温，有的三四线城市加入限价行列

今年，一二线热点城市房地产从严调控、保持市场的平稳健康发展成为主基调，北京、南京、郑州等地还提出房价环比不增长的目标。从3月份开始到11月底，已有超百城发布150余次楼市调控政策。

密集的调控政策逐渐扭转了房地产市场预期。国家统计局的数据显示：从5月份开始，上海和北京出现房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌；8月份，15个热点城市房价环比全面止涨，其中北上广深四大一线城市更是33个月以来首现房价集体停涨；9月份，上海房价出现同比下跌；至10月份，10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前，重点城市房地产市场呈集体降温之势，去投资化趋势明显。

房地产市场降温影响了土地市场。中国指数研究院发布的最新报告显示，11月份，全国主要城市土地市场供应和成交量环比均出现回落，监测的全国300个城市共推出土地2696宗，环比减少11%；土地出让金总额为3715亿元，环比减少7%；从价格层面来看，11月份全国300个城市土地平均溢价率为20%，较上月下降4个百分点。

一些三四线城市，在去库存取得积极效果的同时，也从库存积压变成了房价快速上涨。为此，今年的房地产调控继续补短板，调控政策开始向三四线城市深入：山东东营、聊城、广西柳州等城市加入限售行列，扬州则针对二手房提升限售年限；一些城市如廊坊等地还加入了限价行列。

去库存：三四线城市出现分化，存量规模下降与销售困难并存

国家统计局数据显示，10月末，商品房待售面积60258万平方米，比9月末减少882万平方米。其中，住宅待售面积减少772万平方米。

易居房地产研究院发布数据显示，截至2017年10月底，受监测的80个城市新建商品住宅库存总量为39490万平方米，环比减少2.1%，同比减少10.1%，已经连续27个月同比下跌。记者注意到，80个城市中三四线城市占一多半。对比历史数据，库存规模相当于2013年8月的水平，即库存规模回落到了4年前。

不过，“三四线城市的住房存量情况大不相同：有产业依托和靠近热点城市的地方，对人口有一定吸引力，市场需求旺盛；而还有不少城市则因过去盲目开发，造成不少楼盘销售困难。”新城控股高级副总裁欧阳捷说。

此外，“在热点城市加码房地产调控后，大量的投资需求被挤到周边三四线城市。一方面是去库存，另一方面是限房价，部分三四线城市进入了双轨调控并行的模式。”严跃进说。

租购并举：超50城发布租赁新政策，多地租赁用地已入市

今年，多地把加快建立租购并举的住房制度作为完善长效机制的发力点。目前，我国租赁人口预计为1.9亿人，租赁市场规模已超万亿元。据不完全统计，截至目前，全国发布租赁新政策的城市已超50个。

——多途径增加租赁用地。近段时间来，上海、广州、深圳、杭州、郑州等城市陆续开启“只租不售”卖地模式，绝大部分地块由国有企业“零溢价率”拍得。同策研究院统计的数据显示，截至2017年11月底，全国各大城市挂牌定向用于租赁的住房用地共计26宗。

——鼓励租赁企业向规模化、专业化发展。杭州提出，选择15家左右具有一定规模、品牌的住房租赁企业作为专业化住房租赁试点。成都、沈阳提出，力争到2020年，培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于50家；合肥、厦门均表示支持房屋租赁企业通过合并重组做大做强。

——推动租赁市场发展的金融要素正在形成。近日，首单央企租赁住房类REITs产品获上海证券交易所审议通过。中信银行、建设银行、中国银行等多家银行近期陆续宣布给予住房租赁金融支持，包括对企业端的金融支持和个人端的消费信贷支持。

（新闻来源：焦点北京站）

美联视角：10个热点城市房价同比齐跌的现象，为2016年来首次出现。在楼市严格调控的影响下，核心热点城市的买房高峰正逐渐退潮。“在‘房住不炒’的政策指引下，未来住房属性将去投资化，更加注重居住属性。新一轮调控一年多来，各地楼市调控政策狙击了热点城市的投资投机需求。随着部分城市房价同比出现下跌态势，70城房价同比增幅上涨空间已经不大，未来会继续保持同比增幅收窄态势。 2017年房地产去库存的关注点，主要集中于三四线城市。

（三）北京二手房现全面“砍价” 全年成交13.4万套跌一半

临近年底，记者及记者身边的人经常接到中介经纪人的电话，言及北京二手房房价基本止跌，出手买房的购房者越来越多，若考虑买房，可以来看房。

尽管北京二手房市场年底出现翘尾行情，成交量有所上升，但依然难改全年成交量的颓势。据中原地产研究中心预计，2017年全年，北京二手住宅成交量将达13.4万套，与2016年全年27万套的成交量相比，同比暴跌51%，这一成交量是2015年以来的最低值。

成交房源中96%降价

2016年，在二手房业主坐地起价的市场环境中，购房者频频出手，房价持续被推高。今年4月份以来，市场格局则截然相反。业主若想卖房，不降价几乎不会成交。

据麦田房产统计，11月份，降价房源在成交房源中的占比继续上升，高达96%，在价格持续下滑的背景下，部分购房者入市意愿才有所增强。

以通州二手住宅市场为例，成交单价下跌了超过1万元／平方米的小区很多，从单价卖到6万元／平方米到跌至4.8万元／平方米。尽管房价一路下跌，但直至11月份，中介的带看量才升上来，交易量才有所反弹。

据不少一线经纪人反馈，“现在的成交价，同户型的房源，比起3月份成交高峰时差不多下降了15%-20%，而随着成交价格的下滑，新出房源的挂牌价格也随之走低”。麦田房产表示，东四环一套168平方米的房源，业主原先的挂牌价是1300万元，而小区里一套同户型房源1200万元成交后，该业主近期就将挂牌价调整到1180万元。

麦田房产另一位回龙观片区的区域经理表示，“上个月遗留的几位客户，这个月初都全部成交了”，主要是因为新挂牌出来的房源，价格比之前的房源有所下降，达到了他们的心理价位。

议价空间仍在拉大

与2016年的卖方市场相比，2017年的北京二手住宅市场可谓上演了反转戏。在卖方价格预期不断下调的同时，买方群体在购房谈判中话语权增加，买方市场已经确立。

据麦田房产统计显示，11月份买方整体议价幅度（买方议价=成交价/最后一次报价-1）达到-6.6%，为今年以来的高位。

事实上，“317新政”实施以来，北京二手房市场的买家议价幅度持续拉大，4月份的议价幅度为-1.8%，11月份则到了-6.6%。也就是说，一套挂牌价1000万元的房子，经过买家议价，在4月份平均能以982万元成交，而11月份则平均能以934万元成交；相比较之下，买家“砍价”平均从18万元上升到66万元。

与此同时，麦田房产还称，市场还显现出一个现象，即小区之间的不均衡态势进一步加剧，成交向体量较大的小区集中，而一些体量相对较小、知名度较低的小区，往往成交寥寥。比如在望京区域，望京新城、西园三区这些大型社区，成交就相对会比较活跃一些。

“有的客户觉得，‘317’政策已经实施了快三个季度了，市场基本上比较稳定，担心再观望的话，看中的房源会被买走”，麦田房产西四环片区的一位区域经理表示，感觉现在有一部分客户只要负担得起房价，更倾向于出手了。

麦田房产西山片区的一位区域经理则向记者表示，“现在感觉客户群体多了一点，但需求比较多的还是2000万元以下的房源，这主要是因为目前这边真正出手的客户，还是置换改善的需求。价格档位在4000万元、5000万元或更高的豪宅，现在还是比较难成交。”

（新闻来源：证券日报）

美联视角：预计明年北京二手住宅市场成交量将继续保持低位运行，甚至全年成交量有可能低于10万套。北京二手房房价整体下降非常明显，部分区域房源房价下降幅度超过20%，房价水平重回2016年四季度。