【房产】朱海斌:一线城市新房库存严重不足但新的拐点已出现中盈佳和

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正文开始：

摩根大通中国首席经济学家、中国股票策略主管朱海斌

提要：朱海斌是摩根大通董事总经理、中国首席经济学家，在接受凤凰网财经专访时他表示：1. 房地产仍然是影响经济表现的最重要的支柱性产业；2. 北上广房价新的拐点已经出现；3. 资管新规影响规模达到了100万亿，楼市中期影响较大；4. 财政和货币都在往回收，明年经济还会继续下行；5. 海外投资应维持限制，人民币汇率波动扩大央行不应干预。6. 人民币离美元还有非常大的距离，说代替美元还太早...

（凤凰网财经孔维卓）去年10月份的国庆长假应该是中国楼市值得铭记的日子，自那时起，一场席卷中国大部分地区的楼市限购潮开始了，继北京、上海、广州等21个大中城市政策首先落地后，至今已经有40多个城市的房屋销售严格控制在限购限贷等措施之下,73个城市刮起了楼市整治风暴。一年多时间过去了，限购政策仍丝毫不见松动迹象。

效果很明显，房价在经历了几波快速上涨后终于被勒紧了“缰绳”。今年10月份刚刚公布的数据显示，70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体平稳， 9个城市新建商品住宅价格环比下降。伴随着楼市的降温，中国一个庞大的重资产行业增长正在放缓，但似乎很少人看到，正在回落的并不仅仅只有房价。

投资数据也同步放缓了，1-10月份的全国房地产开发投资增速比1-9月份回落了0.3个百分点，带动名义固定资产投资增速继续回落，民间固定资产投资同比增速也在10月继续下跌。经济活动也在降温，全国规模以上工业增加值同比增速比9月份回落了0.4个百分点，新增人民币贷款和社会融资规模也在10月份双双不及预期……

就在限购一年后的又一个10月，中国经济数据出现了小幅全面回落。而在最新的19大报告中，我们也没有再读到GDP翻番类的经济发展目标，代之的，则是将“高速增长”改成了“高质量发展”的表述。

金融市场上，去杠杆的政策陆续发力，不断收紧的资金监管改变着中国原有的市场生态，伴随着人民币国际化的不断深入，中国更多的参与到全球建设上来，但汇率的波动似乎成了最大的挑战。

2017年，对于中国经济而言，真的是有太多的变化，很多问题在新的经济周期前被碰撞了出来，随着三去一补一降的改革深化，新旧动能的转化中，中国会经历怎样的一个经济过度期呢？带着这些问题，凤凰网财经记者在第六届凤凰网财经峰会上，采访到了摩根大通董事总经理、中国首席经济学家朱海斌。

朱海斌谈楼市：一线城市新房库存严重不足但新的拐点已出现

“目前的房地产市场，如果跟2013年相比，一个最大的不同就是现在去库存经过三四年的努力以后，在供应端调整，其实这个情况已经明确好于几年之前，很多大城市，例如北京、上海，现在新房的库存量严重不足。所以目前，如果假设在北京现在放开楼市调控，放开限购、限贷、限价这些措施，其实房价短期内还将面临上涨压力。”在回答凤凰财经有关房价的问题时朱海斌表示。

“所以这也意味着在2018年，目前的很多调控政策可能会持续，但更深层的一个变化是十九大报告里提到的长效机制的安排，报告尤其是提到，要多渠道保障，要租售并举。从政策上来讲，这个可能会对房地产市场会是一个新的拐点和变化。”朱海斌说。

房地产仍然是影响经济宏观表现的一个非常重要的支柱性产业

“从近期看的话，房地产仍然是影响中国经济宏观表现的一个非常重要的一个支柱性产业，包括它本身的房地产投资，对宏观经济的影响，也包括房地产表现对于上下游行业相关的影响，所以我们看这几年，基本上房地产好，经济就会稳定，房地产这边差的话，经济基本上下行。”朱海斌对凤凰网财经表示。

朱海斌认为，在新旧动能的转换中，新经济这个动能相对体量还是比较小，所以很大程度上我们看最近几年的经济，我们说周期性的变化，仍然在很大程度上取决于旧经济这一块，尤其是房地产。

“我们看到在最近几年调整里头，一些新的动能，它的增速非常的快，比如我们举一些像跟消费升级，服务业升级的一些领域，包括像医疗、大健康、新能源、环保、新型消费这一块，也包括科研，制造业升级投入，这一块增速远远超出了我们传统的经济部门，目前的问题是新经济这个动能相对体量还是比较小的。”朱海斌说。

朱海斌：目前很多短期的调控政策变长期化了但新的拐点已经出现

自从去年9、10月份以后，各地楼市调控政策陆续出台，限购限贷城市的名单越来越长，楼市的销售也在逐步放缓，从最近的两个月来看，新房的销售全是负增长，房地产投资在上半年持续上涨后，最近一两个月也开始出现明显放缓。那么最直接的问题是，房地产投资增速会持续下滑吗？中国的楼市将如何发展？

“从整体来看，我们预计房地产行业明年投资增长速度在4%左右，比今年可能会略低，但调整幅度不会太大。”朱海斌回答凤凰网财经提问时称。

“租售并举其实是一个长效机制的建立。限购等调控，其实是短期的措施，您是如何看待这个短期和长期调控措施之间的平衡？”凤凰网财经记者问道。

朱海斌回答说：“房地产市场的一个特点就是调整比较慢。房地产从供应端，如果要做转变的话，需要一段时间，所以这个长效机制的安排，更多是解决中长期，比如说供应端跟需求端怎么样达成一个更好的平衡的问题，是这么一个逻辑。但是从短期来看，这个调整很难快速发生，所以我们需要用一些短期的行政性的措施，例如限购、限贷、限价等。但我们问题在于长效机制的安排，讨论了很多年，一直进展比预期要慢很多。”

“所以原先我们说的短期调整的政策，实际上变成长期化了，这个是房地产市场面临的比较大的问题。从十九大报告来看，应该说对于长效机制的安排，目前的决心比去年明显更高，”朱海斌说。

朱海斌：北上广城市房价更容易上涨

“房价高不高，首先因城而异。中国的各个城市之间房价区别是非常大的，大家非常关注的是北京、上海、深圳这些房价最贵的一线城市。如果我们用传统的房价收入比或房价房租比来判断，毫无疑问，这些城市房价一直处于泡沫状态，并且泡沫已经持续了很多年，远远超出城市平均水平居民收入（可以负担）的正常合理水平。但是我们如果看其他的二、三线城市或三、四线城市，大部分的三四线城市，它的住房平均价格，仍然在一万块钱以下，甚至很多大概五六千。我们也做过计算，大部分的城市房价收入比，其实更加接近于合理水平。”朱海斌在回答凤凰财经有关房价问题时说。

“目前看房价的趋势，一线城市可能还是往上涨的压力更大一点，因为这些城市的一个特征是在城市化的过程里，一直是人口净流入的。全国支付能力最强的、购买力最强的人口，他们都集中在这里，所以这就造成了我们传统的对于房价泡沫理论的研究和实际的房价运行，有很大的偏差。在这些城市，我觉得如果说我们仅仅关注市场因素的话，尤其在最近供给不足的情况下，毫无疑问，房价是上行的压力，这也给政策带来一个很大的挑战。”

朱海斌谈经济增速：财政和货币政策都在往回收明年经济可能会继续下行

“您看这个宏观经济数据，特别是10月的宏观经济数据，可以说是全面的退潮，比如说全国固定资产投资增速，还有地产投资增速，包括民投，这个数据都是一个退潮的状态，您觉得在十九大之后，这个放缓会不会成为一个常态？”记者向朱海斌问道。

“经济的增速从今年看应该是超预期的表现，比大家年初判断的要好很多。从目前看，今年的经济增速很可能大概在6.8%左右，明年可能会下行到6.5%左右。当然这跟我们政策的着重点转变其实有很大的关系。如果看过去一年多时间，财政政策和货币政策的执行，应该说这一轮最初经济的反弹，还是跟宏观政策放松的刺激有一定的直接关系。”朱海斌回答说。

“2015年年中到2016年年中财政的支出规模，包括预算外的支出明显是在扩大。在货币政策方面，信贷增速一段时间在上行，汇率贬值，货币条件也在放松，这些带动了这一轮从2016年二季度以来的经济反弹。但应该说从去年的下半年，9、10月份以后，其实宏观政策已经出现变化，当经济上行以后，其实宏观政策已经开始往回收。财政政策相对比较稳定。货币政策方面，央行一直强调稳健、中性的货币政策，利率一直保持不变。”

朱海斌认为，从宏观的经济政策来看，货币政策仍然非常关注经济的增长，具体反应在劳动力市场的稳定性和通胀的预期。从目前这两个指标来看，经济虽然短期有下行压力，但是我们整个经济的运行，仍然在一个合理的区间，明年经济增长6.5% 左右，基本还是一个非常好的增长速度。就业不会出现大的问题。

“但反过来看，我们说金融稳定方面，虽然2017年我们说金融风险这方面明显有一些好转，但是从整体来看，非金融部门债务水平仍然较高，尤其是企业的债务水平很高。加上这几年影子银行快速增长以后，金融体系内部加杠杆现象的问题成为我们当前要重点防范的系统性风险，所以在这两条线并行的一个情况下，货币政策实际上是一个中性略偏紧的一个态势。”朱海斌说。

朱海斌谈资管新规：市场影响规模多达100万亿对楼市中期影响较大

“您刚才提到监管如果收紧的话，比如说最近咱们也刚刚出台了新资管新规，里面对上万亿体量规模的银行理财产品受到很大影响，包括债市也曾经出现一度下滑，而且下滑幅度也比较大，而且像楼市可能现在也是一个退潮放缓的情况，像这种新的资管新规，对楼市，有什么样一个影响？”凤凰财经记者问说。

“新规其实影响的市场远远要大于一万多亿，你刚才提的，其实我们看了一下最新的数据，比如包括理财信托、各种资管产品等，整个目前加起来已经超过一百万亿人民币，所以这是非常大的市场。”朱海斌回答凤凰财经说。

“一百万亿？”

“对，一百万亿，在过去的两年多时间里头，几乎翻了一倍，这是它的一个总量的水平。所以新规应该会对金融市场产生一个非常大的影响。当然具体来看，新规有一些方面是明显收紧，如打破刚性对付，禁止期限不匹配和资金池等。另外一方面，为了防止新规对于金融市场带来特别大的影响，我们看到它实际上有一个缓冲期，现有的资管产品，可以继续滚动，一直到2019年6月份，才开始严格执行地新规，整体来看的话，新规对影子银行以及资管产品等，它会有一个收缩的效应，整体是一个收缩的趋势。”

“我们看到一个短期影响，就是在资产新规发布以后，国债收益率就明显上行。应该说新规出台以后，市场对于金融去杠杆进一步持续的预期在加强，所以有一些银行开始主动出售一些流动性比较高的政府债券，导致了债券市场收益率上行，所以是短期可以看到比较明显的变化。”

“对于房地产市场来看，目前短期看，可能影响并不会很大，因为房地产其实从资金方面，主要是两个方面，一方面是房贷，也就是通常银行对于购买者的房贷支持。另外一方面当然是对于房地产开发商，那房地产开发商有相当一部分是从影子银行市场上，通过通道业务拿的资金，这一部分当然在新规之上，会受到一些负面影响，但从目前房地产开发商的资金状况来看，因为今年的房地产销售，整体还是非常强，尤其大的开发商的现金状况，其实整体还是比较良好。所以短期来看，房地产开发商应该还是有一定的承受能力。从这个角度讲，资产新规对于房地产行业影响可能更多是在中期，也就是比如一年以后，但是短期内可能影响相对并不是太大。”

朱海斌谈蒙代尔不可能三角：海外投资应维持限制资本流动对汇率有更大的影响

“有人说中国目前陷入到一种不可能三角的过程当中，因为金融市场正在持续的开放当中，外汇的汇率可能波动是越来越大了，中国的货币政策无法保有一定的独立性，在这个资本进出越来越自由的过程当中，人民币汇率波动，您觉得会不会扩大？中国的货币政策，是否会趋同于全球各大央行实行货币收紧？”凤凰财经记者提问。

注释：三元悖论（Mundellian Trilemma），也称三难选择(The Impossible Trinity)，它是由美国经济学家保罗?克鲁格曼（一说蒙代尔）就开放经济下的政策选择问题所提出的，其含义是：在开放经济条件下，本国货币政策的独立性(Monetary policy)，固定汇率(Exchange rate)，资本的自由进出(Capital mobility)不能同时实现，最多只能同时满足两个目标，而放弃另外一个目标来实现调控的目的。

朱海斌回答说：“不可能三角理论中讨论的是一个严格的边界点，也就是说必须完全放弃其中一个，来保持另外两个。实际上在中国实践里，我们看到会有中间点的。从最近的情况来看，不可能三角里，我们选取的一个措施就是短期对于资产项目开放仍然采取相对更加谨慎的措施，尤其对于个人、海外资本项目投资，仍然维持以前的种种限制。在资本项目部分开放的前提下，我们更多关注汇率市场及汇率机制的改革和国内货币政策的相对独立性，这个是我们看到最近政策上的一个趋势。”

朱海斌：汇率波动对企业影响非常大企业要尽快适应波幅加大的新环境

“2018年，我们基本判断是人民币全年来讲保持对美元的双向浮动。我们预计明年年底预期是6.6，与目前的水平和今年年底的水平，基本上是一样的，”朱海斌说，“人民币兑美元的汇率，目前实际上是很大程度上取决于一篮子货币。从美国经济本身来看，美国经济整体表现非常好，再加上现在刚刚通过的税改方案，这个从中长期来看，对美国的经济，可能仍然会是一个比较积极的影响。”

“我觉得下一步的重点是怎么样推动汇率机制改革。从短期来看，我个人认为直接转向浮动汇率的可能性非常小，而且也不现实。尤其在我们的资本项目仍然只是部分开放的情况下，浮动汇率是无法完全准确反映来自市场的信号。因为在汇率里面，除了传统的经常项目顺差，资本项目的流动其实对于汇率有更大的影响，所以在资本项目没有完全开放的情况下，这个所谓的浮动其实也只是一个半浮动的状态。”

“汇率机制的改革，我觉得在未来的一两年，首先一个重点，就是央行要尽量减少在于外汇市场上的干预，这样的话，允许市场的供求关系对市场汇率起到更大的一个影响，这方面尤其在市场单边预期不是很强的情况下，它会慢慢扩大这个加大人民币汇率的波动幅度，我目前看人民币汇率波动幅度，从汇改以后步伐在加大，但是仍然低于其他国家的汇率正常波动幅度，所以这个加大波幅，减少央行的干预，这是一个非常重要的一环。”

“第二个重点是，金融市场上必须有足够的金融产品，来让企业去对冲风险。一方面是我们怎样发展金融市场，尤其是外汇风险管理这些工具；另一方面，企业本身也需要一个学习的过程，因为中国的企业以前非常习惯于人民币兑美元汇率相对比较稳定的状态。所以我们转到一个新的波幅加大的情况下，对企业、对个人，都是非常大的一个新的挑战。”朱海斌说。

朱海斌：说人民币能代替美元还太早

凤凰网记者提问说：“现在的汇率上来看，美元其实正在脱离当初这种强美元地位，有人说人民币和美元两个货币，可能现在出现一种此消彼涨的状态，美元这种大国地位慢慢在消退，而人民币这种全球支付地位在崛起，甚至有人还说人民币可能在将来代替美元，您觉得有可能吗？”

“首先，人民币国际化在过去的五六年间，确实取得了非常明显的进步，当然标志性的事件，就是人民币加入IMF的SDR，这是一个标志性的突破。但从人民币是否会取代美元或者说人民币会不会成为一个主要货币，我觉得现在还言之过早。”

“一个货币成为主要货币，尤其要取代美元，我觉得至少有几个条件：第一，就是你的经济体量，在经济上，贸易上，这个地位要远远超过美国，当然这可能是中国目前相对来说条件最有利一个方面。但第二方面，在全球来看，主要货币应该可以满足投资或者储备方面的需求，在这方面，人民币不仅离美元还有非常大的距离，甚至离其他的主要货币，像欧元、英镑、日元，包括瑞士法郎，仍然有非常大的距离。所以我认为这个是一个非常长期的过程，需要我们进一步推动金融改革，挖掘金融产品广度和深度。”

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【房产】朱海斌:一线城市新房库存严重不足 但新的拐点已出现

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