一个连环套让老人失去了房子骗子是这样操作的! 山东菏泽黄晓然律师

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从一个案例说起：抵押缘何变出售？女儿借款父母失房

　　因女儿向他人借款150万，付女士夫妇同意以名下房产抵押提供担保，然而房屋却在不知情的情况下被他人恶意转卖。

　　65岁的付女士夫妇在北京市朝阳区双井附近有一处房产，登记在付女士名下。2013年，因女儿向他人借款150万元，应出借人要求，付女士夫妇同意以房屋作抵押，承担连带还款责任，并为出借人指定的代办人陈先生出具了相关手续。

　　然而，令付女士没有想到的是，在女儿正常还款的同时，自己名下的房屋却被变卖了，而且购房人购买后未收房就再次出售。2013年6月，第二手的买受人谭某上门收房，强行拆除了防盗门，无奈之下付女士夫妇搬出房屋。

　　因认为借款的出借人崔先生、代理人陈先生和购房人段女士恶意串通，擅自以不合理的低价将房屋过户至段女士名下，损害合法权益，2013年8月，付女士夫妇将陈先生、段女士诉至北京市朝阳区人民法院，要求确认房屋买卖无效，赔偿差价损失85.62万元。

　　法院经审理查明，付女士、王先生曾为崔先生的朋友陈先生出具委托书，声明自愿委托其办理涉案房屋提前偿还银行贷款、解抵押登记、签订买卖合同、办理产权过户登记、代缴相关税费、收取售房款等相关事宜。该委托书经北京市某公证处公证。

　　2013年5月21日，陈先生代理付女士与段女士签订房屋买卖合同，以150万元的价格将房屋出售给段女士。段女士称150万元分两次现金支付给陈先生，因家中有现金，故无任何提款记录。段女士称与借款的出借人崔先生不相识，至法院诉讼才得知此人及其与付女士女儿之间的借款关系。段女士还称崔先生曾委托中介出售房屋，购房前其在中介陪同下实地查看了房屋，然而崔先生到庭作证时则陈述未参与房屋出售过程，否认曾委托中介售房。

　　段女士购房后并未收房，而是将房屋再次出售。2013年7月9日，段女士与谭某签订房屋买卖合同，约定价款150万元，由谭某自行带人收房。段女士称，实际成交价格为165万元，其中10万为定金。合同签订当日，段女士银行账户内进账155万元，该款项进账后，其中150万元转回给了崔先生。对此，段女士解释为委托他人理财。

　　庭审中，陈先生、段女士否认恶意串通，并称房屋销售价格高于政府指导价，系正常交易。

　　案件审理期间，房地产评估机构对房屋交易时的市场价格进行评估，鉴定结果为235.62万元。

　　法院经审理认为，陈先生作为受托人，应当秉承全面维护委托人利益的原则处理委托事务，且应将处理委托事务取得的财产转交委托人。然而，陈先生在实际办理过程中，仅考虑并非其委托人的崔先生的债权实现，以过分低于市场价的价格出售涉案房屋，且售房款亦未交予委托人，严重损害委托人付女士夫妇的利益，应认定存在故意损害委托人利益的行为。

　　段女士与陈先生之间所谓150万元的款项往来，无任何银行提款、转款或存款记录佐证；而在再次出售房屋的过程中，买受人付款后段女士却刚好将150万元转至崔先生账户，该转账事实，否定了段女士诉讼前并不认识崔先生的陈述。另，段女士购买后未实际控制房屋即将房屋转售他人，并让买受人自行接收房屋，违反正常交易习惯。

　　综上，法院认定陈先生与段女士恶意串通，通谋虚假签订房屋买卖合同，并将房屋过户至段女士名下；段女士既未真实付款，亦未取得房屋实际占有，非真实交易。上述行为损害了付女士夫妇的利益，该房屋买卖合同应属无效，陈先生、段女士应予赔偿。

　　最终，法院判决确认付女士与段女士签订的房屋买卖合同无效，判令陈先生、段女士赔偿85.62万元。

　　朝阳法院奥运村法庭副庭长蔡峰指出，像付女士这样，将房屋抵押登记等手续委托给出借人指定的陌生人代理，存在巨大风险，因为这样的代理人难以代表自己一方的利益，甚至恶意串通损害委托人利益。蔡峰法官提示，老年人在处分房产时应格外审慎，务必在充分理解文件内容、法律后果和交易风险的情况下，签署相关书面文件，建议提前与家人、子女协商，必要时咨询专业人士。

房产归属处置问题易引发纠纷风险意识薄弱投资权益易受损

　　12月6日，朝阳法院发布了《涉老民事案件审判白皮书》，通过对该院近5年受理的涉老年人的民事案件进行分析发现，合同纠纷有三成涉及房产，家事纠纷中的继承、分家析产、离婚等基本都涉及房产，而侵权纠纷中的所有权确认、返还原物、排除妨碍三类占比较高的案件，也基本涉及房产。房产的归属不明、处分不当，还极易诱发家庭矛盾，使老年人陷入亲情危机。

　　朝阳法院副院长龙云斌介绍，调研发现2016年以来老年人涉诉的民间借贷纠纷呈井喷式增长。2016年朝阳法院受理涉老年人的民间借贷纠纷4403件，是2015年的近6.7倍。同时，该院民间借贷纠纷中，涉及老年人的案件比例高达44.6%，老年人参与民间借贷投资的热情和涉诉比例均高于其他年龄层次的群体。究其原因，一方面与P2P融资平台的快速发展有关，另一方面与老年人闲置资金较多，投资需求旺盛，替代性投资渠道有限有关。但是，老年人风险意识较为薄弱，经不住销售人员高息高回报的宣传和礼品、免费旅游等营销方式的诱惑，缺乏必要的理财知识，投资过程中权益易受损。

朝阳法院建议：审慎办理涉老大额资产处置业务

　　为提高老年人权益保障水平，朝阳法院建议房屋权属登记机关、民政部门、公证机关、银行等金融机构，在办理涉及老年人的房产和大额资金处置业务时，尽量要求老年人本人到场，明确告知业务内容、法律后果，充分提示交易风险，确保在老年人知情、自愿的情况下办理。

　　此外，朝阳法院还建议加大宣传提高老年人法律意识、风险意识，丰富理财常识，加大金融监管、净化投融资环境、开发适合老年人投资的金融理财产品，为老年人提供安全可靠的投资渠道。针对贫困、高龄、空巢、失能或面临家事纠纷的老年人，建议基层组织加强关注、司法行政部门加大法律援助力度。

　　针对老年人，法官还给出了投资理财、房产处置和维权方面的具体建议。关于投资理财，朝阳法院温榆河法庭李瑶瑶法官提示老年人，高收益必然意味着高风险，她建议老年人不要轻信口头宣传，警惕高息、高回报陷阱，认真考察经营资质、投资项目真实性，理性投资，另外应留好养老钱，合理控制投资比例，切忌将全部储蓄用于投资，同时杜绝将大量资金投资单一项目，保证投资渠道的丰富性以降低投资风险。蔡峰法官则建议老年人不要过早将财产赠与子女，以免影响家庭关系，他指出自己的财产自己控制是应对养老风险的最佳方式。

一个连环套让老人失去了房子 骗子是这样操作的!

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