龙头房企点兵| 郁亮：房地产业危急关头，万科全方位转型在万科A股价强势冲高的背后

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《中国经济周刊》记者刘照普｜南京报道

责编：周琦

（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第47期）

编者按：

2017年，整个房地产行业正发生着快速的变革。“房住不炒”成为全社会共识，长效机制更是备受关注。在房地产行业大变革中，房地产市场趋势会如何走？龙头房企们又有哪些应对之策？

从本期起，《中国经济周刊》推出“龙头房企点兵”系列报道，聚焦各大房企的转型之路。

《中国经济周刊》首席摄影记者肖翊| 摄

11月29日，万科A强势拉升接近涨停，股价最高达到33.83元，总市值也上涨至3733.44亿元，双双创历史新高。

在万科A股价强势冲高的背后，是外界对万科转型的期待。其实，2012年，时任万科总裁的郁亮就宣称，未来万科的目标是和中国城市同步发展，公司新的战略定位是成为中国城市配套服务商。

这是万科首次正式对外宣称转型。

2017年11月10日，郁亮首次以万科集团董事会主席的身份参加媒体交流会。他向《中国经济周刊》记者表示，逐步转型为城市配套服务商的万科，正通过多元化战略创新驱动发展，打造各种“美好生活场景”，未来要努力成为“美好生活场景师”。

据介绍，在加快转型为城市配套服务商的路上，万科一直着力摆脱单一住宅地产开发商的角色定位，不断进行多元化拓展。万科通过建造养老公寓、商业地产、老旧小区改造和推进产城融合、建造长租公寓、介入装修等形式，构建美好的人居生活场景；通过开展 “特色田园乡村”建设，搭建美好的人文生活场景；通过并购重组布局物流业，建造通往美好生活场景的桥梁和通路。

郁亮说，万科希望做一些力所能及的事情，以“人民的美好生活需要”为中心，推进全方位转型。

>> 多元化拓展，带动全景业务

郁亮表示，中国的房地产行业在高速扩张期过后已经到了危急关头，下一步万科要在恢复住房的居住属性、回归房地产初心上做努力和贡献。他说，之所以提出房地产行业属性的回归，不仅是中国经济稳健成长的需要，也是房地产行业自身发展的需要。

万科集团高级副总裁兼上海区域本部首席执行官张海告诉《中国经济周刊》记者，万科上海区域已经启动“热带雨林”战略，同时在上海布局包括住宅、商业、教育、养老、租赁住房、度假休闲等一系列产业的全景业务。目前，万科上海区域的企业用户已达到428家，商业广场覆盖人群超过12万人，万科学校在校生3300人，万科养老公寓入住者超过1000人。

张海说，养老业务目前仍在探索，比如与社保之间的关系等，随着中国老龄化时代的到来，未来一定有大量需求。2015年，万科通过联合股权投资的形式，与上海地产集团、上海中医药大学共同组建混合所有制公司，专注养老运营服务。目前，万科上海区域已规划建设5800个床位，现有1400多个床位投入使用。在教育领域，万科旗下的“德英乐”已参与10多所幼儿园及中小学的教育教学管理。

《中国经济周刊》记者获悉，万科在产城融合项目的运营上也已开始布局，并以此带动全景业务发展。位于上海嘉定区的万科安亭新镇项目，规划占地面积100平方公里，设有包括汽车贸易区、汽车研发区、汽车制造区、安亭新镇区、赛车区、汽车教育区等功能区。与此同时，万科在安亭社区内部配备了约15万平方米的城市级商业配套，包括社区商业“万科集”、社区办公“万创坊”、长租公寓“泊寓”等多项配套设施，以及教育、医疗、养生等在内的多种产品业态。

南京财经大学红山学院副院长、现代服务业专家王晓庆告诉《中国经济周刊》记者，人们对美好生活的追求不再仅仅局限于住，而是开始追求更好的教育、医疗、养老、旅游、消费等，也就是开始追求更高品质的生活，万科的转型也是势在必行。

对于万科转型深层次的原因，江苏徐州上一地产公司董事长许是焕对《中国经济周刊》记者分析说，创立万科的王石是受到“蛇口精神”感召而创业起家的，不断探索、开拓创新一直是万科坚持的精神，不断创新求变、转型发展，是万科发展到一定阶段的必然举措。“万科从之前的房屋建造销售商，到城市配套服务商，再到如今的人民美好生活场景师，都是万科基于时代要求和趋势引领下的创造性改变。”

>> 探索社会资本参与特色田园乡村建设

张海介绍，在打造美好人文生活场景方面，位于浙江杭州市西北郊的良渚文化村，通过对从建筑本身到博物馆、艺术中心、学校、养老公寓等方面的文化培育和建设，在1.2万亩的范围内，集合了文化博物馆、五星级度假村、生态森林公园、水上乐园等多元丰富的旅游休闲内容，形成了生活、文化空间的全新型态。

在万科眼中，乡村整治与发展乡村经济、复兴乡村文化并驾齐驱，都是乡村振兴重要组成部分。今年5月份，万科参与的特色田园乡村试点项目，落户江苏省兴化市缸顾乡东罗村。

张海对《中国经济周刊》记者说，万科寻找的是农村跟城市之间的相互融合，“从某种意义上说，是城市反哺农村。把乡愁留住，让农民兄弟们享受到比较好的公共服务。”

万科给出的设计方案，围绕着如何让城市与农村和谐共生展开：通过农业运营、乡村营建、乡村旅游、乡村服务等多种方式，让公共服务均等化，实现城市反哺农村，缩小城乡差距，借此带动村民增收致富，并由此探索一条社会资本参与特色田园乡村建设的可持续、可复制的运营模式。

《中国经济周刊》记者获悉，万科在东罗村的项目中，规划了滨水民宿区和餐饮服务区，未来将由万科与东罗村合股经营。郁亮在调研这个项目时表示，希望以此为契机，在乡村旅游项目的综合开发、养老与养生等领域寻求合作机会。

普洛斯私有化后，由万科主导运营。万科借此一跃成为物流地产巨头。

普洛斯江门（鹤山）物流园

>> 参与普洛斯的私有化，成为物流地产巨头

在大多数人的传统认识中，万科是一家房地产企业。不过，《中国经济周刊》记者获悉，今年“双十一”的12亿件快递包裹中，有6亿件是从普洛斯和万科的物流仓库及物流体系中发往全国各地。

普洛斯最新财报显示，其旗下57%的资产在中国，市场份额超过第2到第10名的总和。2003年进入中国以来，普洛斯在华物流配送网络覆盖中国主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消费城市，在中国持有或管理的物流地产面积约5500万平方米，对应的资产价值约410亿美元。

今年7月14日，万科联合厚朴投资、高瓴资本、中银投组成财团参与普洛斯的私有化，交易总价约合784亿元人民币，其中万科占股21.4%，由万科主导运营。万科借此迅速成为物流地产巨头。

江苏常州一位物流运营商负责人接受《中国经济周刊》记者采访时说，万科与普洛斯的联盟在全球范围内打造出了全新的商业发展模式，通过发挥双方在各自专业领域形成的优势，在地产、物流、商业消费和资产管理等领域构建起了全方位服务体系，形成了围绕客户和城市的生态系统。

万科集团执行副总裁、首席运营官张旭告诉《中国经济周刊》记者：“普洛斯和我们一起打造的全球最大物流平台，不仅是仓库的平台，更是未来还充满着众多生态链条可能的平台。”

他说，中国不少物流仓库是破旧、交通不便的“农民仓”，没有消防设施，员工大多靠“肩扛手抬”，运输效率非常低。万科构建了交通运输更便捷、防火等级更高、自动化更强的“现代仓”，并在仓库中建立物联网，可以在总部检测到所有设备的运行状态，可以在最短时间内派员维护。

张旭介绍，万科早在2015年就正式启动了物流项目。“随着人们越来越追求美好生活，今天的万科更加理解物流的含义。物流就是城市血管，是连接产业与老百姓之间的一座桥梁，让人们的美好生活更方便，社会运转更高效快捷。”

>> 轻资产模式能更有效抵御地产市场波动风险

据万科方面介绍，万科是在河北雄安新区注册成立的第一家房地产公司，该公司注册资本20亿元。 10月28日，万科宣布雄安万科建筑研究中心揭牌并投入运营，成为雄安新区首个投入运营的建筑技术研发实验室，也是继东莞万科建筑研究中心后第二个此种类型的研究机构。

中国经济体制改革研究会产委会副秘书长茆同风对《中国经济周刊》记者说，万科转型发展，开启了一种轻资产发展模式，可以降低房企的资金压力，跟地产主业形成有效协同和创新发展。以主业为核心，进行多元化拓展，可以在更多的产业方向上进行创新，也具备了更大的施展空间。

“其实万科的多元化拓展，均是以主业为基础，以城市功能的演进和提升为核心，围绕城市配套功能的完善，生发出更多的产业，以此布局和搭建出一个更大的产业链生态圈，这是万科在转型上有别于其他房企巨头的最大特点。” 茆同风认为，在房地产市场走势严重分化的当下，上述做法使得企业运转更平衡、更健康，能够有效抵御房地产市场波动带来的风险。

2017年第47期《中国经济周刊》封面