最近新房成交量有所下滑,是哪类房子开始难卖了? 温州好多房

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近期，我市新建商品房成交量有所下降，主要体现在高端住宅，而刚需购房者依旧难以购得心仪新房，存在供需失衡现象。随着各项措施的出台及土地供应量加大，该现象预计会有所缓解。

高端住宅下滑明显

第四季度以来，我市新建商品房成交数据呈下降趋势。10 月份，我市新建商品房共计成交5282 套，成交面积为648366㎡，成交套数环比下降11%；11月份，前三周的商品房成交量均在1000套以内，呈下滑态势，直到最后一周才略有回升。

与今年前三季度绝大多数楼盘的“开盘即热销”情景相比，近期上市的几个新盘以后期加推为主，与此前项目一期开盘时形成鲜明对比。日前，市区西片一项新盘加推二期房源，其中住宅去化64%，与三个月前项目一期开盘时接近售罄的销售成绩相比有所降温，该盘以改善型住宅与高端住宅为主，剩余房源以洋房为主。同样地，市区东片也有一楼盘，住宅去化65%，较一期开盘时也有所降温，其中以刚需、改善型为主的高层住宅接近售罄，但洋房销售较少。

在一些均为小高层、高层住宅的新盘中，同样存在类似情况。在上月加推上市的新盘中，市区南片一楼盘加推的房源均为高层住宅，销售情况较好的为120㎡以下房源，高端住宅去化相对较差，与此前项目一期开盘热销相比也有所降温。同样地，市区西片一新盘加推后畅销，但销售情况与户型面积呈反比。此外，市区部分热点区域个别定位高端的新盘，近期开盘、加推后销售成绩不佳，与此前同区域其他同类楼盘相比，销售情况下滑明显。

总体来看，成交量整体出现一定的下滑，但相对难去化的以高端住宅为主，改善型住宅销售情况依旧较好，刚需住宅甚至还是抢手货。

刚需难觅合适新房

我市的商品房以大户型、高端住宅为主的现象存在已久。早在2004 年左右，市区许多楼盘就已开始主打144㎡以上非普通住宅，即使曾出现“90/70政策”（商品住房套型建筑面积90㎡以下住房面积所占比重须达到总面积的70%以上），一些开发商也选择“拼套”的方式打造大户型。这使得不少刚需购房者难觅合适的商品房。

2012 年起，由于楼市下行，再加上当时出让的土地以城市周边的新兴板块为主，刚需户型开始增多，逐渐成为当时市场上的主流产品。随着2015 年以来政策放宽，楼市复苏，再加上城市亮点区块打造时集中出让了不少优质地块，改善型需求逐渐入市，到了去年开始不断出现以高端住宅为主的楼盘。一房企工作人员表示，高成本、高溢价的土地，导致该项目只能打造高端产品，才能保证利润空间。

在楼市产品向高端住宅靠拢的同时，市区大量刚需购房者、外来人口的“买房梦”越来越难圆。市民王女士去年起就开始在市区看房，想买一套面积不需要太大、周边环境好一点、具有一定品质的新房，但看来看去核心城区都没有合适的房源，最终只能把目光投向周边的新兴板块，却发现这些地方同样面积开始做大。“鹿城核心区连‘2 字头’的新房都没有了，也很少有130㎡以下的房子，瓯海几个新区的面积也都做到120㎡左右了，之前的‘89㎡三房’越来越少。”王女士无奈地说道。最终，王女士只好把目光投向瓯江对岸，购买了新希望·立体城的一套房子。

供需失衡有望缓解

今年下半年起，市区土地大量投放，以城市周边的新兴板块为主，龙湾中心区等地的商住用地呈集中供应态势，核心城区的土地投放量有限。同时，各种“新政”陆续出现在土地市场上，包括竞拍配建保障房面积、竞拍自持住宅比例等，有效遏制了地价过快上涨现象，为楼市降温。

今年8 月，市规划局关于印发《温州市市区建设项目容积率指标计算规定》的通知，对原有的容积率指标计算规定进行修改，涉及起居室（厅）户内通高条件、阳台比例、设备平台面积等领域。其中，该《规定》对建筑面积144㎡以上住宅的影响较大，“中空”户型可能大幅度减少。

此外，在我市出让的部分地块中，在建筑高度方面除传统的“限高”外，也陆续出现限制最低高度的条款，近几年市场上流行的“洋房+高楼”的“高低配”在这些地块中无法打造，只能打造小高层、高层住宅。

在近期亮相的瓯江国际新城、瓯海之光、碧桂园旭辉·湖悦天境、祥生·中央尚品等几个项目中，已出现一些适合刚需购房者的产品，大户型较少。由此，明年我市的楼市产品供应结构将更加合理，供需失衡的现象预计有所缓解。业内人士分析，产品分布均衡、刚需产品增加将有利于进一步释放购买力，解决更多市民的住房需求，但基本上位于新兴板块，应进一步增强配套设施的建设及连接核心城区的交通布局，而高端产品也应在科技、文化等领域进一步做文章，以增强产品竞争力。