上海房产律师崔萍||物权法生效前的农村房屋善意取得的效力认定
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正文开始：
裁判要旨
农村房屋买卖行为发生在物权法生效以前，在不违反其他法律禁止性规定的前提下，农村房屋满足善意取得制度构成要件，亦产生物权变动的法律后果。
案情
王某某（女）与厉某某（男）于1979年结婚，1982年，双方在厉某某所在村建造平房五间，该房屋印契载明该房屋所有权人为厉某某。后双方因感情不合于1988年离婚，并约定婚内建造房屋归女方王某某所有，但王某某离婚后改嫁并未在此房屋居住。2002年底，厉某某将该房屋转让与秦某某（非城镇居民），双方签订房屋买卖合同，约定房款为34000元，后秦某某交付房款取得房屋印契并搬到该房屋居住至今。期间，秦某某及妻子户口均迁至厉某某所在村，并向村委交纳房屋转让土地使用费10000元。王某某于2017年2月向法院起诉，请求确认厉某某与秦某某签订的房屋买卖合同无效，并返还涉案房屋及相关手续。
裁判
山东省日照市东港区人民法院经审理认为，厉某某与秦某某签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的有关规定,秦某某已经向厉某某支付合理价格的购房款34000元，厉某某亦将房屋以及印契等相关手续交付给秦某某，秦某某购买涉案房屋系出于善意，秦某某购买涉案房屋应系善意取得,故判决：驳回王某某要求确认厉某某与秦某某签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求；驳回王某某要求厉某某与秦某某返还涉案房屋及相关手续的诉讼请求。
王某某不服一审判决，提起上诉。日照市中级人民法院经审理认为，该案中房屋买卖行为发生在2002年，而当时物权法尚未实施故不应适用于该案审理，按照“法不溯及既往”的原则，一审法院适用物权法审理本案确属不当，本院予以纠正。一审法院根据查明的案件事实，适用合同法及土地管理法的相关规定，认定涉案房屋买卖合同有效，并判决驳回上诉人王某某的诉讼请求，判决结果正确，本院予以维持。遂于2017年9月15日作出判决：驳回上诉，维持原判。
评析
1.按照法不溯及既往原则，物权法实施以前的民事法律行为不应适用物权法加以调整
本案中的农村房屋买卖行为发生在2002年，当时物权法并未施行。我国物权法自2007年10月1日起施行，严格按照法不溯及既往原则，物权法只能适用于其生效后发生的法律行为，因此，该案的审理不应该适用物权法的相关规定。
2.本案系农村房屋买卖合同纠纷，重点是确定房屋买卖合同的效力
通过法院审理认定的事实看，厉某某和秦某某签订房屋买卖合同后，厉某某将登记在其名下的房屋转让给秦某某，并将房屋印契等相关手续予以交付，秦某某支付厉某某34000元房款，且根据当时市场价格该价格亦属合理对价，秦某某交付房款后一直居住至今，厉某某与秦某某之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，符合合同法和土地管理法的相关规定，应予认可。另外，双方的农村房屋买卖行为与民法通则第四条规定的“自愿、平等、等价有偿、诚实信用”原则亦相契合，根据民法通则第五条规定的“公民的合法的民事权益受法律保护”等内容，该买卖行为应受法律保护，且《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》已就共有人无权处分中的善意取得问题进行了规定，虽然房屋买卖行为发生时不动产善意取得制度尚未全面法定化，但面临所有权人与善意第三人进行利益衡量时，本案遵循保护善意第三人的合法权益，维护交易安全和维护社会经济秩序的宗旨，判定该农村房屋买卖合同有效。
3.该案农村房屋买卖合同效力的认定，还取决于成员身份和不动产登记两个因素
本案中，2002年签订农村房屋买卖合同时，秦某某不是村集体经济组织成员，但是在一审起诉前已取得村集体经济组织成员资格。另外，本案还应考虑到当时农村房屋登记制度的特殊性，即2002年农村房屋并没有进行不动产的权属登记，该案中房屋权属的分配只是在离婚证上手写该房屋离婚后归女方所有，因此在没有有效的权属登记的情况下，占有成为重要的公示形式，秦某某自房屋买卖后一直居住在该房屋，此两点也成为综合认定本案农村房屋买卖合同有效、驳回王某某诉讼请求的重要因素。
此外，本案中农村房屋买卖合同认定为有效，是具备一定条件的，如买卖行为发生时间为2002年、买受人是非城镇居民、买受人获得了该村村集体经济组织成员资格等，在现实生活中，农村房屋买卖合同的情况非常复杂，效力认定不能一概而论，需考量个案情况。
本案案号：（2017）鲁1102民初1659号，（2017）鲁11民终1230号
案例编写人：山东省日照市中级人民法院 张闰婷
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