《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但没有不动产证包括很多场景，比如根据因法律法规无法办理不动产证的房子、暂时没有取得不动产证的房子、不动产证丢了、部分没有不动产证的校产房、军产房等等。下面就对这几种不同的场景逐一分析。

一 .  因法律法规无法办理不动产证

1. 哪些房子不能办理不动产证

   违章违规建筑；

   利用集体所有土地开发的项目（小产权房）;

   未经立项批准或私自变更立项的项目；

   未取得规划审批的项目;

   私自变更规划的项目;

   私自改变土地用途的项目;

   没有销售许可证又无产权证的房屋;

   未经验收或验收不合格的房屋。

2. 土地、房屋被有关部门司法查封

3. 这样的房子能卖吗？

   不能。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。房子本身产权权属存在瑕疵，抑或违法违规，对于这种不能办理不动产证的房子，本身就不受法律保护。

4. 这样的房子有哪些风险？

   1. 不能进行上市交易，不能抵押、继承、赠与。

   2. 不受法律保护，拆迁无法获得补偿款。

   3. 有被强拆风险等。

   特别提醒：此类房子，千万不能买！

二 .  暂时没有取得不动产证的房子

1. 什么情况下属于“暂时没有取得”？

   “暂时没有取得”，这里是指在房屋交易过程中，因为流程、手续等原因而不是违法违规等原因暂时未能取得不动产证，这样的房子是可以买卖的。但是，真正走买卖流程还需要等到不动产证下发之后。

2. 这样的房子能卖吗？

   能。可以先签订购买协议，必要时可以进行公证，等到不动产证下发之后再进行交易。

   举一个简单的例子：

   张某房子买了好几年，房款已经全部还清，但是因为开发商的原因到现在没有办理好不动产证。后来张某要去其他城市工作，决定将房产出售给朋友徐某。因为没有不动产证，不能交易过户，张某与徐某先委托律师起草了购房协议，约定协议价格以及违约金，并明确写明：本协议自卖方取得不动产证之时生效，并于取得不动产证后一个月内办结产权过户。

   注意：没有不动产证的房子是不允许买卖的，哪怕先公证后过户也是存在一定风险的，买方如果必须采用这种方法，不建议支付大额定金，避免交易风险。

   三 .  房子的不动产证丢失

   不动产证丢失，房子能卖，但是需要先补办不动产证。产权人需带着身份证到房屋所在的交易中心做申请通告。

   如果房子是共有产权，需要共有产权人携带身份证共同办理；如果房子现在有贷款，需要您先和银行联系，银行那边出人出材料，协助您一起办理业务。

四 .  部分没有不动产证的军产房、校产房不能卖

1. 军产房，就是军队产权性质的房子，一般是部队提供用地，开发商负责建造的房子。《军队现有住房出售管理办法》第六条规定：军产房是国家军事机关所有的房屋，房屋所有权证上登记的所有人是军事机关,该房屋一般不能成为公民个人所有的财产，而且理论上存在被征用的可能，军人对军产房一般只有使用权，没有所有权，因而不能上市交易。

2. 校产房，校产是原产权单位为学校的房产。这类房产按国家规定是属于受限上市范围的。

总之，没有不动产证就不能进入买卖流程，上市交易需拿到不动产证之后才能进行。

                                       物业地址发生过变更怎么办？

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 物业地址不一致一般指房产证上的地址与房产的实际地址描述不一致，这种情况最直接影响就是导致房屋核验无法通过，因此，一定要提前进行物业地址变更。物业地址变更只需2步：①到房屋所在派出所开据物业地址一致证明；②产权人需携带身份证、物业地址一致证明以及房产证到住建委更换房产证。

一 .  物业地址不一致有什么影响?

1. 无法房屋核验

房屋核验流程不是很复杂。一般是5个工作日出结果，不同的区域出结果的时间可能有所不同。房屋核验需要对一下情况进行确定:

1. 房屋核验是审核房子是否是你的房产、其真实性；

2. 审核房屋有没有抵押、产权纠纷、法院查封情况等等。   

2.无法进行网签

网签是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，用户可以通过网签号在网上进行查询。

3. 导致无法过户

房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。房产过户有几种不同的情形，有继承的房产过户、赠与的房产过户、二手房过户等。

4.无法贷款

在做贷款评估的时候需要开具物业地址一致的证明。

二 .  物业地址变更一致的流程是什么？.

1.到房屋所在派出所开据物业地址一致证明。

2. 产权人需携带身份证、物业地址一致证明以及房产证到房屋所在区的交易中心进行房产证更换。

三 .  房屋核验流程

1. 申请

2. 核验

3. 结果告知

4. 信息发布

房屋所有权人自行申请核验的，可自行选择是否发布

注意:

办理房源核验时因本人无法到现场时委托办理的，还需提供《存量房核验委托书》和受托人身份证明原件及复印件。

四 .  房屋核验需要哪些材料？

1. 需要房产证扫描件

2. 产权人本人身份证扫描件

如果是自己办的话需要去房屋管理交易大厅、一般五个工作日出结果。

总之，发现物业地址不一致时，一定要提前进行变更。

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