上海轨道交通2017-2025规划重点利好郊区板块分析紫竹高新区和上海东站因有多条轨道交通

近十年来，上海的轨道交通建设极大地带动了郊区板块房地产市场的发展和周边配套的成熟。我们通过选取临港新城、嘉定新城、松江新城、罗店以及浦江五个郊区板块开通地铁前后两年的成交数据进行对比发现，地铁在开通前一年之内或者后一年之内对郊区板块的住宅成交量提升显著。

根据《上海市轨道交通近期建设规划(2017-2025)》，到2025年上海将拥有轨交线路29条，总长约1050公里，成为中国所有城市中轨道交通里程数最长的城市之一。我们由此统计了预计2017-2025年上海轨道交通建成通车的线路（见下表），并分析每条线路重点利好的郊区板块（首次接通地铁的板块）。由下表可知，2017年底-2025年，轨道交通重点利好的板块有：青浦区沿线板块、曹路板块、南桥新城、华漕北部、吴淞片区、紫竹高新区、上海东站以及崇明等。

上海市轨道交通2017-2025规划重点利好郊区板块一览表

紫竹高新区和上海东站因有多条轨道交通接入，再加上板块内有市级甚至国家级大型规划陆续实施与落地，所以从短中期发展前景来看，这两个板块房地产市场发展潜力较大，本文将重点分析。

紫竹高新区

未来规划接入该区域的地铁线路

目前仅地铁5号线东川路靠近紫竹板块，距离紫竹高新区直线距离约3公里，距离较远，对板块带动作用不明显，另有地铁15号线在建和23号线规划中。

15号线：正在修建中，将设永德路站、紫竹高新区站，预计2020年通车。

23号线：正在规划中，预计将设华泾站、吴泾站、紫竹高新区站，预计2025年通车。

紫竹高新区

紫竹高新园区位于闵行滨江东段，享有先天的7公里滨江岸线资源。在上海市“十三五”规划中，紫竹科学园区被定位成南上海的科创走廊。园区在总体规划上借鉴世界先进发展创新创业园区的运行模式，合理分区、积极开放、广纳高素质人才，努力成为世界一流的科学园区。

至2016年末，紫竹高新区入驻外资企业181家，累计吸引投资总额60.87亿美元，合同引进外资31.08亿美元。园区内初步形成了企业孵化器、加速器、产业承载空间等创业生态体系链，已集聚了一批以“零号湾”为首的具有影响力的市级资质孵化加速机构。目前在孵项目总数达225个，在孵企业近200家，整体项目已融资可公开总额超过 14600万元，产业类型包括智能硬件、医疗健康、电子信息、环保及新材料、大数据等四新经济产业。

房地产市场分析

吴泾板块

紫竹科学园区坐落于吴泾板块内，另外板块内还有吴泾科技园。随着两大科技园区在吴泾相继成立，高速、水路、公共交通逐步扩展与完善，知名医院、学校不断被引进，大型商业中心纷纷落地建成，40万方兰香湖、400亩闵行滨江湿地公园、浦江郊野公园均在规划中，工作与生活氛围浓厚。具体配套如下表所示。

吴泾板块配套一览表

>>在售项目——紫竹半岛

紫竹半岛是近年来吴泾板块开发的唯一商品住宅项目，距离紫竹高新园区1.7公里。规划总用地面积约3.24平方公里，规划总建筑面积约100万平方米，据我们采访紫竹园区管委会得知，项目将分多期慢慢开发。紫竹半岛规划建设高层、花园洋房、叠加别墅以及联排别墅等产品类型，内部配有紫竹半岛1号会所，总建筑面积约7100平方米。目前一期启动区总建筑面积在8万平方米左右，规划有高层小户型公寓和花园洋房，均为高标准精装修交付。另外，规划中的商业配套区——紫竹小镇，占地13.59公顷，将设置主题广场、艺术中心、博物馆和商业街等。

紫竹半岛于2010年12月开始对外销售，主推73平、104平高层和120-150平洋房，成交主要集中在2013年、2014年和2016年，其中2016年成交765套，占开盘以来成交总量的41%。而且，受成交量的带动，2016年均价突破4万元/平米。

紫竹半岛成交套数走势图

推盘情况： 2016年9月推出73平、104平高层，均价4.5万元/平米，已全部售罄，预计2018年会再次推出200多套73平、104平高层房源，价格待定。2013-2014年推出过140平米花园洋房，2018或2019年预计将再有200多套类似洋房供应。

>>地铁对板块房地产的提升作用

紫竹高新区的建成不断吸引高素质人才的流入，这部分人群具有强劲的购买力，是该区域房地产市场的重要支撑。另外，上海名校众多，尤其上海交通大学和华东师范大学紧靠园区，园区内知名企业及创业文飞能完好对接这部分毕业人群的就业意向，从而催生大量购房需求。紫竹半岛自带的大型商业增强了区域的居住属性，使紫竹在承担产业输入的同时，也具备了居住功能。而且该项目为闵行稀缺大盘，销售周期长，跨度大，保证了区域内短期供应。地铁的接入能减少板块与市区的通勤时间，伴随15号线2020年的通车，将带来地铁沿线如徐汇等市区的人口到这里就业与居住，在产业、住宅与交通 “三足鼎立”的支撑下，极大带动紫竹高新区楼盘紫竹半岛的去化。

上海东站

未来规划接入该区域的地铁线路

上海东站已确定选址浦东新区祝桥板块，目前没有轨交途经上海东站及所在板块，但是周边早已被地铁线环绕。

21号线：正在规划中，将充当串联浦东多条南北地铁线的角色，最后落点祝桥。

机场快线：正在规划中，连接浦东和虹桥两大枢纽，起点在虹桥枢纽，终点位于上海东站。东站和浦东机场之间会有快速交通联系。

11号线延伸线（据报道）：按照远期规划，将从罗山路站贯通迪士尼，直达祝桥海天湖畔，终点站是浦东机场。

上海东站介绍

上海东站所在的祝桥板块，处于浦东机场与迪士尼乐园中间，具体位于上海绕城高速（G1501）以东，申嘉湖高速（S32）以北，机场河以西，闻居路以南。上海东站分2个功能区，主体规划控制规模约46公顷，动车所规划控制规模约58公顷。站房面积预计达6万方，将设10座站台、22条线，成为上海的第四个高等级火车站，规模仅次于虹桥火车站。建成后主要服务于沪通、沿江、沪乍杭方向的始发终到车。按照上海铁路局的计划, 上海东站将力争在2017年底前全面开工，五年内建成。

房地产市场分析

祝桥板块

祝桥位于上海市浦东新区东部，距离上海市中心约30公里，是上海建设国际航运中心的前沿和中心腹地，也是中国大飞机产业的基地。未来祝桥都市航空城将以居住、生活、教育、医疗等生活性服务和社会公共服务功能为主，将集聚或超过50万人口，成为亚洲最大、世界著名的都市型航空城。

目前，板块内共有内外资企业1950余家。其中，DHL、UPS、飞利浦、汉高、日本森松、日本欧利生、新加坡赫比、重矿连铸、市一电机等多个国家和地区的著名企业，相继在祝桥投资落户。板块内相关配套如下表所示。

祝桥板块相关配套一览表

>>房地产市场

2016年11月至2017年10月，祝桥板块商品住宅供应3.47万方，成交4.42万方，成交面积在上海商品住宅板块成交量TOP100中排名第48，板块整体销供比大于1，成交均价为3.84万元/平米。

祝桥板块近2年房地产市场走势图

目前板块内在售项目为东方鸿璟园和绿都绣云里，其中东方鸿璟园于2014年首次开盘，绿都绣云里于2016年12月开盘，目前两个项目均处于尾盘阶段。

>>热销项目——绿都绣云里

绿都绣云里距离迪斯尼直线距离约5公里，主打独具特色的石库门商业综合体，该项目客栈和商业比重较大，内部设有会所、酒店、影院、书店、主题客栈。

绿都绣云里住宅部分于2016年12月开盘，推出375套67平2房简装和91平3房、116平4房毛坯小高层房源，成交主要集中在2017年2月，目前已基本售罄。除9月以外，月均成交均价基本稳定在4.1万元/平米左右，目前小面积商铺在售。

绿都绣云里成交套数走势图

>>地铁对板块房地产市场的提升作用

上海东站将成为上海规模仅次于虹桥的大型火车站，而浦东机场将建8条跑道而成为世界第一机场，祝桥交通枢纽空港与铁路的衔接将大大加速上海本地与外来人口的流动性。轨交线的开通使前往市区变得更加便捷有利，加强了城市内部移动的高效性。综合来看，上海东站周边形成的航空、铁路和轨交的联动建设增强了上海与周边城市的通达性，促进了长三角城市群的区域一体化，未来产业转移将越发轻松有效，贸易往来也将越来越密切。人口的频繁流动将激发该地区房地产上升动力，我们预计板块未来会有更多大型开发商陆续入驻，带动板块的房地产市场的繁荣。

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