房产早报:任志强最新演讲丨为什么老说房价高,我觉得还早呢! 买房那点小事

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正文开始：

华远地产股份有限公司原董事长任志强

华远地产股份有限公司原董事长任志强11月29日在“财经年会2018：预测与战略”上表示，中国超过两万块钱的不到十个城市，超过一万块钱平均房价的不到二十个城市全国所有的地级市都加起来，去年年底平均房价不到四千块钱，到今年为止十月份的统计数字，全国的平均房价也就是七千块钱，“我没太搞懂，为什么你们老说房价高啊？我觉得还早着呢。”

他表示，如果想要完成小康目标，那么城镇化率至少要达到60%-70%，不盖房子住哪儿啊。而且，在城镇化的推进过程中，老百姓对于住房还有巨大的需求，比如独居人口。中国未来城市里最少有五千万户独居人口，仅仅满足中国独居人口的家庭需求，大概要再干25年，结婚的、生孩子的还不算。从1990年开始到现在为止，一共建了一亿五千万套，包括租赁性租房、廉租房、保障性租房等所有的房子。而商品房只占住房总量的40%或者还不到，像大城市，北京、上海都不到40%。

他还表示，中国的房价扣除地价以后的房价收入比非常低，大概全国平均起来扣除地价以后的房价收入比不到6，大概只有五点几。北京、上海比较高，但是扣除地价以后相差多少？相差60%。他指出，我们计算一个扣除地价以后的房价收入比，非常非常合理，而且比国际上还低，比大多数国家低。

任志强认为，当其他的国家不是一次性支付70年土地出让金，而且是竞拍价格的时候，它的房价是相对合理的。而如果用这样一个制度导致的结果是什么？是房价高涨。

他指出，我们房价从什么时候开始高涨的？大概是2004年8月31号以后，但是出文件的是2002年的6月1号开始招拍挂。从1998年23号文件开始出台，到2003年没有实行土地招拍挂期间，房价平均年涨幅不到3%。但是收入平均涨幅多少呢？9.5%。自从2004年813以后，土地价格急剧上涨，所以到2007年开始出现大量的地王，随后开始出现天价地，面粉高过面包等等，于是才开始出台了一系列的调控政策。

以下为任志强演讲实录：

任志强：十九大里其中有两个没有改变，你们谁知道十八大有几个吗？有人举手吗？看来都没我学习的好。十八大有三个没改变，十九大变成了两个，有一个改了，就是李铁刚才说的，主要矛盾改了，但是两个没改的是什么呢？第一个是社会主义初级阶段没改，第二个是发展中国家地位没改。这两个没改就说明什么呢？说明中国还得回到原来的建立市场经济框架、高速发展的过程。

那预计是什么呢？预计就是城市化任务还没完成。要完成小康目标最少也得到60%、70%的城市化率，中国的社会主义初级阶段现状周期还长着呢，你们不要以为今天就建完了，早着呢，所以我们应该说，中国的城镇化这个路还有一段时间，十九大说每年1.2个点，要完成小康，2035年的目标最少每年得有1.3个点才能完成，不盖房子住哪儿啊，这是一个大的问题。

很多专家都认为我们的住房问题已经解决了，老说有多少人口有多少房子，李铁刚才说了一大堆的外来人口的流动情况，说明房子是不够用的，因为那套房子在农村的，他人在城市里，所以城市的发展过程中，住房的需求还是一个巨大的需求。特别是李铁非常重视，谈到了我们的老龄化问题，老龄化问题非常严重，但更严重的是年轻人的独居问题。在欧洲，像北欧很多国家，年轻人的独居达到40%，什么意思？就是父母有房子我也不住，我得单独住。中国现在达到多少？大概最少有七千七百万户。独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念，也就是说家庭的人口比例数在大幅度下降，我们从1984年的三点九几，现在下降到二点八几，但是北京、上海已经降到了2.3、2.4，换句话说就是两个人一个家庭，或者两个人多一点点，而不是过去说的三个人、四个人一个家庭了。

那一个人一个家庭已经占到比例很大，占到全世界多少？大约现在占到全世界的25%的左右，而中国未来的独居发展趋势是什么？独居就是没有结婚的单身，他和已经结婚又离婚是两个概念，要把那个加起来，我们预计中国未来城市里最少有五千万户，那也就是说中国的房子还得盖多少年呢？仅仅满足独居人口的家庭需求，大概要再干25年，别的还不算，结婚的、生孩子的还不算，为什么？从1990年开始到现在为止，一共建了多少房子？一亿五千万套，包括租赁性租房，什么廉租房，什么保障性租房，所有都算上，就建了这么多房子。

你们以为商品房有多少吗？商品房只占住房总量的40%，或者还不到，像大城市，北京、上海都不到40%。那么真正的房价有多高呢，李铁讲了半天房价，超过两万块钱的不到十个城市，超过一万块钱平均房价的不到二十个城市。大部分在去年年底的统计数字，我们全国所有的地级市都加起来，平均房价不到四千块钱，到今年为止十月份的统计数字，全国的平均房价，平均房价也就是七千块钱，我没太搞懂，为什么你们老说房价高啊？我觉得还早着呢。

你们觉得个别城市，就是刚才李主任说的，个别城市，北京、首都或者什么，他们老算房价比，那房价比确实很高，为什么？外地最有钱的人也到这儿来了，他自然房子就高了，因为你是和外地的那些有钱人去比这个房价啊，所以它就高了。因此我们真正超过两万块钱平均房价的只有九个城市，所以这二十个城市决定了全国的平均房价大幅度上涨，全国平均普遍下来，我们的房价离合理水平还差的很远。

最近我也让易居帮我们做了一个调查，什么调查呢？就是房价扣除地价以后的房价收入比是什么？非常低，大概全国平均起来扣除地价以后的房价收入比不到6，大概只有五点几，全国。那么大城市可能北京、上海比较高，但是扣除地价以后相差多少？相差60%。换句话说，我们计算一个扣除地价以后的房价收入比，非常非常合理，而且比国际上还低，比大多数国家低，那也就是说，当其他的国家不是一次性支付70年土地出让金，而且是竞拍价格的时候，它的房价是相对合理的。而如果用这样一个制度导致的结果是什么？是房价高涨，我们从什么时候开始的？大概是2004年8月31号以后，但是出文件的是2002年的6月1号开始招拍挂，2003年以后开始实现的。

那从1998年23号文件开始出台，到2003年没有实行土地招拍挂期间，我们房价平均年涨幅多少呢？不到3%。但是我们的收入平均涨幅多少呢？9.5%。自从2004年813以后，土地价格急剧上涨，所以到2007年开始出现大量的地王，随后开始出现我们所说的天价地，面粉高过面包等等，于是才开始出台了我们一系列的调控政策。

调控政策最大一个是无法，你们可以查一查，地方出台的所有调控政策哪个是依据上位法了吗？你们谁给我举个例子。不管你限了什么，我们1995年开始实现《房地产管理法》，你们查查《房地产管理法》有地方政府允许批准价格吗？没有。上面只写着商品房卖完了以后，你把那价格到政府那去备案，我们住建部出台了88号令，商品房预售管理办法，上面写着很清楚，价格是交易双方决定的。所以，中国没法。第二个，没有契约，完全没有契约精神，因为土地合同中写了我可以盖这个房子，盖那个房子，没写着我必须限价，但是我盖完房子以后你说这契约不算数，我重新做规定，你这房子只能卖这么多钱，不能卖那么多钱。而且你只能变成这样，我已经盖好了，那也不行，商住房你也不能卖，如何如何，没有契约精神。

第三个，我们有市场价格信号吗？没有。所有的价格信号都是假的，什么叫市场经济？最直接的一个就是看不见的手，就是凭价格信号而来的，但是我们没有价格信号。就是李铁刚才说的，要不然给你限价，批价，要不然就是高价的不准你卖，让你卖低价的，然后把那平均房价压下来，举了很多例子，很多地方要限价，为什么要限价？就这个。那如果市场里头没有价格这只手，没有价格信号了，那么所有的市场做出来的，任何人做出来的判断就一定是错误的，不管你是中央政府还是地方政府，还是所有的政府，也包括市场中所有的人，你们做的信号能是正确的吗？不是，因为你看到的是虚假的，不管是统计局公布还是谁公布，都是假的。既然是假的市场信号，怎么转换的呢？你们说未来是涨还是跌，不知道，因为这个价格它可以随便做，想做多少就做多少。这可能是我们认为房地产市场拐点来了，因为你永远不知道未来的价格信号是什么。

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