去年，来杭打拼多年的李师傅决定买一套房子定居在萧山。

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看了几个楼盘之后，李师傅发现手头存款购买商品房缺口较大。几经辗转之后，李师傅得知老周有一套暂时无法办理产证的房子要出售，价格只要85万，远低于同地段的普通商品房。

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双方经过几次商谈后签订了《购房协议》，但由于老周此前将房屋出租给他人（租金已全部交完），因此在《购房协议》中约定将租赁合同到期日确定为房屋交付日。合同签订后，李师傅陆续支付了75万的房款。

7个月后，租赁合同到期，李师傅前往“新家”准备收房，却被一蔡姓小伙告知其5个月前购买了这套房子。

这回李师傅彻底懵了，打电话给老周询问情况。老周支支吾吾就是不肯讲。一个礼拜后老周的电话也不通了。这下李师傅不知道该怎么办了？

李师傅购买时间早于蔡某，可以以占有保护纠纷为由向另一购房者蔡某提起诉讼，要求其返还房屋。但基于蔡某同样是购房者且已支付房款并实际占有该房屋的事实，李师傅能否胜诉不能确定。如果法院判决李师傅败诉，那么李师傅只能要求出卖人老周返还购房款并支付违约金。但从律师的经验判断，卖房人老周之所以“一房二卖”，可能是经济上出了问题，李师傅要想拿回购房款及违约金并不容易。另外，按《物权法》《不动产登记暂行条例实施细则》等规定，房产买卖以办理权属转移登记（也就是所谓的“过户”）为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的。

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但随着房价不断上涨，一些经济能力有限的购房者开始将目光转向了一些没有产权证或者暂时无法办理产权证的房屋。这类房屋因价格低廉购买者也不在少数，但存在着很大的法律风险，主要集中在两个方面。一是房屋的所有权人难以确定；二是房屋被多次买卖。

对此，律师对这部分购房者提出如下建议：

1.实地调查该房屋的产权情况。在核对现有书面文件的同时，向房屋所在村（社区）及房屋周边邻居了解该房屋的实际情况，确认出卖人是否为该房屋的所有者。

2.这类房屋一般是家庭成员的共有财产。在签订《购房协议》时建议要求全部家庭成员签名确认。

3.尽量不要购买带租约的房屋。当然出卖人或购房者能解决此问题的除外。如上述案例中李师傅的问题就出在这里，他过于信任出卖人和租客可以如期交房。如果当时李师傅已经入住，相信老周“一房二卖”的计划就不能实现。购房者的正确做法应为签订购房协议后尽快完成交房，换锁并入住。假如遇到李师傅一样的情况，法院在审理案件时会酌情考虑谁合法实际占有该房屋等因素，先付款并不能保证得到房屋。同理，尽可能购买现房而不要期房。

4.增加购房协议的特别条款。比如：加重出卖人的违约责任，约定一部分房款等到产权办理完毕交付等。

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买房可是大学问，

大家切莫为了贪便宜而吃大亏啊！

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本文信息来源：天猫、网络

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