北京“昔日地王”竟有半数未入市，原因是...... 房地产的寒冬真的来了？"

2015年、2016年，北京产生了12宗热门总价和单价地王，但是，截至目前，仍有半数地王项目未入市。到底是什么原因，让这些“地王”迟迟没有入市？

高成本、“控房价”，入市面临亏本

据不完全统计，北京的12宗“地王”，主要分布在丰台和朝阳区，各4宗，大兴、顺义、昌平、门头沟各1宗。值得关注的是，丰台成为地王“制造大户”，2015年北京总价前三的地王项目和单价最贵的项目均出现在该区域，诸如著名的白盆窑和樊家村地王项目。纵观上述地王项目，最长的26个月未入市，甚至更长，最短也有18个月。

▲樊家村地王项目

中国最大的房地产信息综合服务商克而瑞分析，部分地王项目拿地成本过高，且处于政府“控房价”的重点区域，区域“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价，当前入市必然亏本。以樊家村地王项目为例，7.5万/平方米的楼板价，市场预期售价在15万/平米左右，然而由于位于西南三环，周边普通二手住宅价格在6万/平米左右，二手高端住宅价格最高也在10万/平米左右，若按预期价格取证，难度很大。

▲槐房新宫地王项目

亚豪机构市场研究部总监郭毅表示，在“8万元隐形红线”下，很多地王项目如果按照预期价格申请，将拿不到预售证，如果调低价格，利润空间又极为稀薄，甚至没有利润可言，项目只能做出延期上市的选择。

“限购令”、“限贷令”，房企资金回笼速度受影响

融资门槛提升、限购限贷等一系列调控政策的出台也使得房企资金回笼的速度受到了影响，而地王项目开发无疑需要高成本投入，所以部分房企也选择延缓地王项目入市。以华侨城丰台地王项目为例，两年时间，遭遇小伙伴拆伙、两度出让股权的曲折命运，而背后是项目公司连续亏损负债的真相。

“停工令”致部分项目工期暂停

北京市住建委日前发布的《2017-2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案》，堪称“最严停工令”，这也致使部分项目工期暂停，影响入市计划。财务成本压力骤增。

专家建议以价换量

目前市场上不少未入市地王项目采用“拖”字来对赌政策松绑的可能性。

但是在政策并无完全松绑信号的前提下，融资渠道收紧、融资成本增高，如果开发商又缺少高端项目操盘经验，地王项目若想解套，难上加难，更有甚者，可能会遭遇卖地求生的命运。

郭毅表示，即便价格有适当放宽，也不会达到开发商预期的高度，若继续等下去，成本则会不断增加。事实上，开发商没必要等到一个很高利润的价格，差不多就行了，赶紧走量。

责编：李兆颖

编审：韩志峰

素材来源：新京报

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