开启中国房产证券化的保利,最近又在北京搞事儿! 金融智库

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正文开始：

前言：

10月23日，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过。这是我国资本市场首单储架发行的REITs产品，也是首单房企租赁住房REITs产品，它的推出意味着我国住房市场资产证券化时代的开启。

REITs即不动产投资信托基金，是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

例如北京的某栋楼，可以通过REITs将它股份化，等分成若干份额，看好它就可以购买，然后获取其租金收益。这样子投资的门槛就大大降低了，流动性提高了，而且也不再受限购限售政策的影响。

去年国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中明确提出：“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。”今年7月《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》也再次提出要推进“房地产投资信托基金（REITs）试点”。

如今保利租赁住房REITs的推出已经引起了业内的争论，有人认为这是银行在把风险转移给投资者，可能是房价要下跌的前兆；也有人认为，房产流动性提高后，价值也会得到提升，以后大家可以像炒股票一样的炒作房地产了，反而会出现一波更大的牛市。

而笔者认为REITs只是一种工具，并不能很大程度上改变房产本身固有的价值，所以房产的涨跌更多还是得从其自身的价值考量。

另外REITs的推出，短期内对住宅市场的影响不大，因为目前国内可以打包成REITs的租赁住宅不多。反而是对商办地产，也就是商场、写字楼这些的影响较大，因为当下商办地产进行资产证券化的潜在意愿更强。

一、北京只是一个成长中的少年

中国是未来的另一个超级大国，虽然现在我们GDP总量世界第二了，但是人均GDP和城市化都还与发达国家有很大差距。中国人的平均智商是105，而欧美人的平均智商是100，我们比他们更加聪明和勤劳，所以这个差距是一定会赶上的。

这个追赶不是靠农村的农业来追赶，而是靠城市的金融等服务业和高科技产业来追赶，因此中国的城市特别是一线大城市仍有很大的发展空间，中国的商业办公地产必定会有很庞大的潜在需求和升值潜力！

作为中国的首都，北京未来的人口和建成区规模肯定还会继续扩大很多。因为它现在只是一个大国的权力中心，而未来将成为世界的权力中心。接近权力就意味着接近资源和财富，所以大家都会削尖脑袋往这儿挤。

就拿华盛顿来说吧，美国不是一个中央集权式的国家，不会往华盛顿放很多资源。但是因为白宫、世界银行、国际货币基金组织、美洲国家组织、各国大使馆都在那，所以华盛顿还是从一个小城镇发展成为美国第五大都会。

有人可能会质疑，现在不是要建设雄安新区，然后把北京的人口分流过去吗？再加上北京现在已经够大、够拥挤了，怎么可能还会继续变大呢？

其实这种担心完全是多余的，下面我们就拿日本作为参照，给大家分析一下北京为什么还好继续变大。

目前日本的总人口是1.3亿，现在有三大都市圈，分别是东京都市圈、京阪神都市圈和名古屋都市圈，这三个都市圈的人口分别是3900万、1900万和1100万人，城市建成区约为7000平方公里、3600平方公里、3400平方公里。

而京津冀地区的总人口为1.1亿，现在有两个大都市圈，分别是北京、天津，人口分别为2200万、1550万人，建成区面积为1400平方公里、600平方公里。

根据东京都市圈人口占日本总人口的比重来看，北京的人口规模是偏少的。如果再考虑到北京辐射范围远不止京津冀地区，而是整个中国乃至全世界，那么北京的人口增长到5000万也不是没有可能的事。

另外北京目前的城市建成区和人均建成区都远远小于日本东京，这一方面固然与东京多高密度的独栋住宅有关，但是也从侧面反映出北京城市人口密度偏高的问题。在保持目前人口密度的前提下，假设北京的人口再增加50%，那么就得再建设700平方米的新城出来。

另一方面，目前国家对雄安新区的定位是建设绿色智慧新城，从目前已公布的规划来看，走的是效仿美国“硅谷”的模式。这也就意味着雄安新区主要是疏解北京的IT产业，而并非是所有产业。

那么，未来北京还将继续发展金融等第三产业，并且还会发展得比现有规模更加庞大。我们知道现在全国有三大金融中心，分别是北京、上海、深圳，而北京在金融领域的影响力是要高于上海和深圳的。

这主要是因为北京是金融监管机构一行三会、四大行总部和三分之二央企总部的所在地。它是中国金融的决策监管中心，也就是扮演大脑的角色，因此其金融中心的地位是其他城市所无法取代的。

未来随着一路一带的深入推进，中国的在国际金融领域也将扮演更重要的角色。例如总部位于北京的亚投行，未来必定会成为一个宾客盈门的地方。正如同之前地方政府喜欢在北京设立驻京办一样，将来外国政企机构也会热衷扎堆到北京设立办事处的。

二、北京商办地产的巨大需求

这么多人将来扎堆在北京，他们不仅需要有住的地方，而且也需要有办公的场地。因此未来的北京不仅住宅资源依旧稀缺，而且商业办公资源也同样稀缺。所以在“物以稀为贵”的逻辑下，未来北京的商办地产仍有广阔的发展空间和升值潜力！

不过，未来的北京肯定跟现在的北京是不一样的，因为北京原来“摊大饼”式的城市规划思路的落后的，所以造成了现在北京的拥堵。随着政府对北京城市发展思路的重新调整，将来大家一定会看到一个崭新的首都。

以前，北京采取“同心圆”模式的城市规划思路，也就是俗称的摊大饼。这种模式在以前城市规模不大时，就显得很理想，因为能够让市中心CBD的服务范围最大化。

但是当城市发展到了像现在北京这么庞大体量时，同心圆模式的弊端就显现出来了，大量的人口白天要从四郊跑到市中心上班，晚上又要从市中心跑回四郊去睡觉。结果上下班高峰期，整个北京城就要堵死了。

参照东京、首尔等东亚首都，再结合北京目前的发展趋势来看，城市人口还将继续增加，城市规模还将继续扩大。如果还是按照摊大饼的老思路，继续建七环、八环、九环，那么建得越多环，市中心的拥堵情况将会越严重。

因此，北京未来的城市建设，只能是跳出市中心，另外在四郊建设新的CBD，也就是走多核心模式。只要这样，才能让四郊的人口能够就近工作和消费，省下了每天上千万人次无意义的来回奔波，京城自然就不显得拥堵了！

随着产业的外迁之后，未来北京市中心的国贸CBD将变得更加名副其实，成为服务于国际贸易的中央商务区，也就是亚投行、一路一带组织、跨国企业、以及各国经贸组织驻华机构的聚集地。

而对内的、普通的商务办公区则将转移到北京的四郊，搞产城融合的模式。这样既可以靠近企业聚集地，方便商贸活动的开展；又能够便利大家上下班，不会上千万人整天来回奔波给首都添堵。

因此，未来北京四郊的新城一定会搞起来的，而且每个新城都会有明确的定位，各有所侧重，实现差异化发展，并且都会各自配备相应的CBD。到时候再修一条200公里的环北京高铁，把几个新城串联起来，既方便联系，又不会给市中心添堵！

三、保利商办的“一城四都汇”战略

如何判断一个地方的有没有投资潜力，告诉大家一个最简单的判断方法，那就是看看大开发商们有什么动作没。毕竟春江水暖鸭先知，他们专门搞这一行的，对规划的研究、对政策的琢磨和对市场情况的了解，肯定比我们普通人透彻得多！

作为央企中最大的地产开发商，保利地产旗下的保利商办，早在几年前就已经开始在京郊做战略布局，并且已经打造出来6个环绕北京四郊各新城的“汇”系产品，全占据着新城CBD的核心地段，清一色高大上的地标性建筑物。

这6个大项目分别是对外销售的“一城四都汇”和自持租赁运营的大望京国际广场、北三环蓟门壹号。“一城四都汇”是保利在北京重点打造的项目，分别是通州运河CBD的保利大都汇、丰台总部基地CBD的保利佲悦大都汇、门城CBD的欢乐大都汇、昌平未来科学城CBD的保利未来大都汇。

东边的保利大都汇就不用多说了，目前通州已经被定位为首都副中心，因此所在的通州运河CBD也将成为未来北京的第二CBD；从规划来看，这里就是主要替代现在朝阳区的国贸CBD，未来布局的主要是金融行业。

南边的保利佲悦大都汇所在的丰台总部基地CBD，则是中关村开园以来单体面积最大的中外合资项目，未来将成为是高科技行业的总部聚集地。此处位于北京的西四环与南四环的交汇处，扼守着北京通往保定、石家庄、雄安新区的门户，未来京津冀一体化，怎么绕也绕不开这个地儿。

北边的昌平未来科学城，顾名思义就是为布局未来的战略新兴产业。根据北京的规划，昌平未来科学城是以引进央企研发机构和海外人才为重点的全国科技创新中心建设又一主平台。所以昌平未来科学城CBD的保利未来大都汇，面向的对象主要是央企科研机构和创新型企业，而保利也留足了空间，整个项目足足有66万平米的规模。

至于西边的门城CBD的欢乐大都汇，我觉得是最为特殊的一个。因为这里所在的门头沟新城，北、西、南三面环山，永定河从东面蜿蜒流过。这是最邻近北京市中心的一块背靠青山、绿水环绕、得天独厚的风水宝地。

这个欢乐大都汇作为首都开发股份有限公司与保利在京西的开山之作，位于门头沟新城核心区域，石门营环岛北侧，属于门头沟南大门的绝佳区位。产品主要为大型商业群以及写字楼，项目整体总建筑面积4.3万㎡，商业建筑面积2.3万㎡。将打造成集休闲、娱乐、餐饮、购物、办公于一体的新一代商业热岛，是门头沟最值得投资的黄金旺铺。

这样的宝地，未来必将成为京城高端住宅区的集聚之地。因为高端住宅讲究有山有水、闹中有静，而目前北京除了香山之外，就数这里最符合了。知道当年的圆明园和颐和园为什么都扎堆在海淀吗？不就是因为那里临近香山、又有水泉，人居环境好，而且距离紫禁城也不远，方便皇帝两头跑。

另外我还发现了一点，那就是这个门头沟新城位于北京城的东西中轴线上。从东边的通州运河CBD为起点，往西边一直到达门头沟新城CBD，距离整整是48公里。而天安门刚好不偏不倚地坐落在这条线的中间点位置。

自古以来，中国人规划城市十分讲究左右对称，像长安城，还要弄个左冯翊和右扶风，来和京兆尹并立，合称“三辅”。现在的北京城，左边是通州的副中心，那么右边的门头沟新城又将会被定位为什么呢？确实是个很有遐想空间的事儿！

四、保利用长城计划来为业主“保利”

从长远角度来看，北京的商办地产虽然具有广阔的发展空间和升值潜力，但是并不意味着买到好的项目就一定能赚到钱。因为好的“硬件”还需要搭配好的“软件”，才能够发挥出最大的价值，并得到最好的回报。

从目前政府针对商办地产的政策来看，政府是要倒逼着将商办项目运营化、金融化。因为只有通过运营化和金融化，才能把分散持有的产权整合起来，交给专业团队进行统一运营。资源只有在经过优化配置之后，才能够发挥出最大的社会价值，也才能让物业资产更好的增值。

而保利商办最近搞的一个“长城计划”，在这方面就能给会员企业带来实实在在的价值。它不仅能够让企业得到来自保利内外部优质资源与服务，而且可以在长城汇的各种活动中结交同行业、跨行业的企业，实现企业间的共享、互助。

10月19日，保利地产旗下的保利商办，在北京启动了一个名为“长城计划”的项目，并且还进行了首批长城汇会员签约活动。

有清E厚泽、源码资本、硅谷天堂、华澳翼时代、海沃氏、瓦特新媒、卓正医疗、沃熙贸易等多家企业成为了长城汇的首批核心会员企业，这些会员企业涵盖地产、互联网、金融、文化、医疗、贸易等多个行业。

可能有人会好奇，保利地产不好好卖他的楼盘，跑去组织一个跨行业的长城汇干什么？

北京保利商办负责人王竹轩是这样说的：“基于助力行业企业共融发展的角度，保利商办依托各项资源平台，为中国企业打造长城计划，共筑商办未来。面对经济发展的大潮及商办变革时代所需，保利商办启动长城计划为企业发展所带来的不仅是圈层的共享互动，更是资产的提升。”

说白了，保利商办搞这个“长城计划”，就是要从原本卖楼的转变为既卖楼又卖服务；组织长城汇这个平台，把各种类型的企业聚集到一起，则是为了大家资源共享；让客户买了保利的楼盘之后，不仅品质有保障、服务有保障，而且还会帮你运营，实现资产增值。

此外，通过运营好“长城计划”这个项目，保利商办也能够借助长城汇这个平台，增强企业的影响力，提升企业的品牌价值，并最终将这份“品牌增值”反哺给会员企业的权益之中，实现多方的互利共赢！

结语：

总而言之，在中国崛起的大背景下，北上广深包括杭州、武汉、重庆等城市都会迎来千年一遇的发展良机。这些现在国际上二三流的城市，未来必将超越纽约、伦敦、东京等老牌大都会，成为蓝色星球上最闪耀的明珠。

这些未来的国际大都会，必定是四海宾客云集、万国商旅辐辏的地方，这里的一切资源，不管是商业办公场所、还是住宅楼宇，必定都将具备稀缺性的。而这些稀缺性资源，谁能够提前掌握，谁必将获得丰厚回报。

说了这么多，其实就是想给大家分享一个心得，那就是为什么大多数人会踏空，不管是在股市的历次牛市也好，还是中国房地产这个超级大牛市中，大部分人踏空的原因其实不是在于不够“精明”，相反恰恰是由于太过“精明”。

因为大家总惦记着在小波段里做高抛低吸的那点儿价差，却不知不觉中被蒙蔽了双眼，看不到中国崛起这个最大趋势。说到底就是格局太小了，看看人家那些地产开发商，像保利在好几年前就已经大手笔拿地，在做环北京各个新城CBD的战略布局了！