房产投资入股股权原值的个人所得税问题运城地税

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正文开始：

问题焦点

近日，税务人员小王碰到一个棘手的问题：全面“营改增”后，某钱女士取得一处房产，以原值400万元作价900万出资入股到B企业，换取B企业800万股权(占B公司20%股权)和100万资本公积，该房产市场价为1000万元(不含税价)。钱女士前来B企业所在主管税务机关办理分期缴税手续。

面对钱女士提交的各种备案资料，小王有些蒙了：同一栋房产竟然出现了三个不同的价格(如下图)，究竟以哪一个价格作为钱女士投资到B企业的股权原值呢？

相关政策解释

小王查阅了相关文件，根据《财政部国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》(财税〔2015〕41号)规定：“个人以非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。”因此，钱女士以房产投资B企业，应该拆分成两步：

第一步：转让房产。这是问题纠结的焦点，到底钱女士转让房产的收入是1000万还是900万？

根据个人所得税法的立法精神，转让非货币性资产应该按照转让资产的公允价值计量，也就是房产的市场价 1000万。这也恰好印证了财税〔2015〕41号中第二条的规定：“个人以非货币性资产投资，应按评估后的公允价值确认非货币性资产转让收入。”

因此，钱女士缴纳个人所得税=(1000万-400万)╳20%=120万。

特别提示：本案例中，根据财税〔2015〕41号的相关规定，钱女士应在发生上述应税行为的次月15日内向主管税务机关申报纳税。纳税人一次性缴税有困难的，可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后，自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内(含)分期缴纳个人所得税。

也就是说钱女士若一次性缴税有困难，可报主管税务机关备案后，将120万税款分5年缴纳，大大缓解了钱女士的缴税压力。

第二步：将房产投资到B企业。到这一步，小王长舒了一口气：钱女士投资到B企业的股权原值为1000万，因为钱女士已经在转让环节缴纳了120万的个人所得税，已完税。

本案例结论

通过这个真实的案例，我们可以看到：实务工作中，经常会出现个人以非货币性资产对外投资的情况，包括股权、不动产、技术发明成果等。由于非货币性资产的特性，在投资入股时会根据不同的统计口径会出现多个计价方式，究竟以一个为准，将直接影响到本次转让收入的确认，以及下一道股权转让原值的确认，可谓影响深远。

因此，钱女士用房产投资入股，应该按照房产的公允价值1000万(也就是市场价)计量，而非换取的股权价值(900万)计量。

延伸思考

1、如果某些税务机关将本案例的股权原值定为900万，是否有涉税风险?

实务工作中，将股权原值定价900万的现象不在少数。所谓仁者见仁，智者见智。将房产原值定为900万也有一定道理。为了确保投资行为的涉税连贯性，因为钱女士换入的股权是900万，所以房产原值也就是900万。

其实，无论是1000万还是900万，在个税的征收上都只是时间性差异。股权转让是一个链条，在不考虑其他税费的前提下，若本次原值定为1000万，那么下次钱女士将该部分股权转让的时候原值就是1000万，反之就是900万。唯一的区别在于钱女士此次投资环节缴纳个税会有所不同。因此，对于税务机关而言，涉税风险并不大。

2、若B企业今年效益非常好，打算在年某以未分配利润1000万元转增股本。转增股本后，钱女士的股权原值又该如何确认?

对于这个问题，很有意思。钱女士投资入股后占了B公司20%的股权，因此钱女士能够转增股本200万。根据《财政部国家税务总局关于将国家自主创新示范区有关税收试点政策推广到全国范围实施的通知》(财税〔2015〕116号 )第三条规定：“个人股东获得转增的股本，应按照‘利息、股息、红利所得’项目，适用20%税率征收个人所得税。”因此钱女士需要缴纳个人所得税1000万╳20%╳20%=40万。

此时，钱女士转增股本后，钱女士持有B企业的股权计税基础由1000万变为1200万。

附：相关政策梳理

一、个人非货币性资产对外投资涉税处理文件：

1、《财政部国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》(财税〔2015〕41号)

2、《国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税征管问题的公告》(国家税务总局公告2015年第20号)

二、企业转增股本个人所得税政策

1、《财政部国家税务总局关于将国家自主创新示范区有关税收试点政策推广到全国范围实施的通知》(财税〔2015〕116号 )

2、《国家税务总局关于股权奖励和转增股本个人所得税征管问题的公告》(国家税务总局公告2015年第80号)

编辑设计：运城地税

来源：中税答疑新媒体智库

责任编辑：王晓