房产投资就是一场修行!专家:把握投资要素是关键! 中铁大桥局地产

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正文开始：

投资房产不是炒房。要投资不要投机。投资就是投国运。中途难免会有波动，但长期看好。

从资产收益和保值对比来看，房产投资还是比较靠谱的。环北京楼市显示，在所有大类可投资品种中，除期货外，2016年收益表现最好的当属房地产，年度收益率达17.8%，其次是黄金、美元、债券，收益率分别为15.8%、7.0%、0.6%，表现最差的资产是股票，收益率全年下跌12.1%。

房产投资和金融产品投资一样也是有周期的，只是周期较长，大致可以分为启动期、爆发期、赶顶期和调整期。想要达到利益最大化，就需要从启动期就开始着手！各大一二线城市经过了2015年和2016年的暴涨，目前可以说已经进入了调整期，而调整期也是可以寻找下一轮投资机会的时期。

买房的学问真的是很大，现在买房的限制越来越多、好机会也越来越少，所以把握关键的投资要素才是利益最大化的关键！

下面居理新房为大家整理分享一个具有10多年房产研究和实战方面的专家主讲的房产投资干货。

01决定房市走势的因素

决定房市走势有四大因素，分别是政策、信贷、市场周期和市场情绪。历次的房产牛市期，都是伴随着政策的逐步松动；历次的调整期，都是因为政策一次又一次出台了调控政策。信贷政策、市场周期和市场情绪，可以说也和政策相辅相成，互相影响，任何一个因素都不是独立存在的，所有因素共同影响着房产市场的走势。

大家都知道一个区域如果未来几年是政府在大力发展的区域，那么就会有新的资源的不断的注入会带来大量的人流量。今年的市场背景就不提了，大家每天被各种新闻轰炸得都快麻木了。文章开头就提到目前市场已经进入了调整期，市场情绪处于观望期，大家看不清未来的发展趋势。要不就是想买没有足够的资金，要不就是有钱买没资格买，或有资格买有钱又不知道何时上车。

02 房产的四大属性

房产有四大属性，可以判断一个房子是否值得投资：居住属性、附加属性（地段、学区、配套设施等等）、金融属性和流通属性。

根据这四个属性，就可以判断出商务公寓和酒店公寓类似产品，不太具有很大的投资价值。虽然说有居住属性，但是附加属性价值往往有硬伤，譬如可能没有学位，不能入户；金融属性也差，首付比例高，利息一般要上调，贷款年限最多也只有10年；流通属性方面，这类房产流通性是比较差的，想变现不太容易，综合这些因素，公寓属性的房子，投资价值相对于普通住宅要低。

决定房产价值最关键的两个因素是地段和户型。地段蕴含的潜在因素就比较多了，包括交通，包括学位，包括配套等等。

买房置业投资片区选择考虑四个因素，轮动、拉升、比价和消化。比如2015年深圳楼市的暴涨，也不是所有区域同时上涨的，而是先从南山的后海、前海、宝中等西部区域开始，然后再扩展到其他区域。所以面对不小涨幅的区域，就有追高的风险，而旁边其他区域补涨几率是比较大的。所谓“拉升”，就是看所选的区域，将来有没有重大利好，有没有地王出现，或者有没有知名开发商的楼盘在建，这些因素都会导致片区价格的提升。所谓“比价”，是要了解各个区域的大体价格，寻找价值相对洼地的区域进行投资。

决定房价有无潜力（金属属性）的三股势力，本地居住、本地投资和外地投资。上面深圳房价暴涨的原因，除了本地人口庞大，拥有自住房比例低，续期旺盛之外；还因深圳经济强盛，人均收入较高，除了自住外，还有很多的本地投资需求。另外作为中国一线城市里环境气候最好、的一个城市，也吸引了一些外地外省的投资，所以几股力量合力把房价推高了。用这个结论，可以推导出中国的三四线城市，是很难有投资价值的。

对于投资学来说，资产的流通属性也是十分重要。所以再好的房子，如果预期回报率不高，甚至很难出手，那就不值得下手去投资。那些总价很高的豪宅，别墅，正是因为总价高，需求不大，所以流通性不强，所以反而投资回报可能没有中小户型的刚需楼盘投资回报率高。

然而凡是投资，就会有风险，大小和收益不同，具体情况具体对待，时刻考虑投资的风险性和收益率最重要。所以回归开头的话：要投资不要投机。房产投资必定是一场马拉松，玩不起的、体力不佳的，还是活在当下吧。

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