2018年策略:买一线城市的房子,深圳今年底明年初都是机会! 尚舒房

这是一篇关注度很高的文章，说的是《2018年策略:买一线城市的房子

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尙舒房

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导读

2018年的判断是：房地产在全国性范围内会步入调整，但一线城市会温和复苏。

正文

最近一直在做复盘和房企的研究，记得这轮调整最艰难的时期是去年10-11月，一是史上最严厉的调控，打击了大家对市场的信心。二是特朗普上台前后的人民币汇率大贬值，加剧了人们关于资本外逃的担忧。那段时间里，我还是坚持“这依然只是一次调整，并且高点到低点的调整幅度不会超过2008年的判断”。

在今年年中的一次论坛上，有观众问，今年的房价会如何，我的回答是：下跌的可能性很低，实际价格依然会上涨。这些到年底就会有数据出来验证。

从市场运行来看，感觉要比我想象得还要好一点。一方面，这一年的深圳房价，基本稳定。而另一方面，部分优质区域的价格还是在上升。比如深圳湾，在这样的调整市，豪宅的价格还是取得了20%左右的上涨。而在距离深圳湾最近的科技园区域，有个即将入市的楼盘，它的预期价格，相比2015年底调控前夕，依然升了25%-30%，这是在限价的情况下。

今天说的重点是2018年该怎么操作。申明一点，从开号到现在，我在朱罗纪号上所谈到的每一个观点，都是自己最真实的想法，不存在看多做空或者看空做多。

关于明年，很多券商投行有自己的判断，主流判断是：2018年会调整。

宏观面上的判断我不会比券商投行更好，从全国范围内来看，2018年的确更大概率会是个小年，一个大年之后往往会伴随着1-2个小年。这个小年的意思是：销售量会降低，大部分城市不涨价，开发商的去化率会下降，回款速度会减慢，房地产投资会下滑……

但我想提醒的一点是：房地产是有区域周期性的。你回查历史，就会发现：一线城市的波动规律，整体上是要比三四线城市超前1年的，就像板块轮动一样，所以不可以一概而论。

比如以沪深为例，2015年3·30政策之后，这两座城市就拉开了上涨的序幕，但当时三四线城市还都处在库存高积、房价眼看要崩盘的水深火热之中。

而到了2016年第一季度，沪深开始进入政策调整期。但彼时，三四线城市刚刚展开力度超过2008·4万亿的“去库存”时代。

再到2017年，一线城市、强二线城市、环一线城市普遍进入深度调整期，但弱二线城市、三四线城市普遍进入了最为火热的繁荣期。

这种转换——一线城市从繁荣到萧条，三四线城市从萧条到繁荣，不同类型的城市都各自持续了1年半以上的时间。

到目前为止，我们看到了一个景象：三四线城市的去库存任务已经完成（我在之前的文章里已经两次提到，再鼓励去库存，就会造成过热），而一二线城市的高房价也基本稳定了。这意味着：三四线城市的宽松政策会走向结束，而一二线城市的紧缩政策不会再持续加码。

所以，我对2018年的判断是：房地产在全国性范围内会步入调整，但一线城市会温和复苏。

1、在政策面，三四线城市的政策会走向紧缩，而一二线城市环一线城市的紧缩政策可能会有所松动，但幅度也会很小。

前者比较好理解，重点在后者，比较多的环一线城市，在去年卖了很多面粉超过面包的土地，这些地按照现在的价格卖房子都要亏钱。比如在东莞黄江，去年的地价最高达到26000，但是现在同类产品的房价才22000，以及周边的新增地块地价限制到11000-13000左右，任开发商怎么做都赚不到钱。所以，假如当地政府预期紧缩政策适度放松房价也不会反弹的时候，就可能会在执行中适度松动（否则会带来市场的过度萧条，依然不符合调控预期）。当然这种松动不会大面积的，而且更可能是“口头松动”。这种情况在深圳之前出现过，像限价政策，执行过紧时政府就会暗暗放松一段时间，发现房价有上涨苗头就再度收紧。

2、在市场面，已经调整超过18个月的一线城市的房地产，更有可能会提前复苏。但这种复苏会是温和复苏，没什么大涨空间。而三四线城市，则更可能会基于新增需求的乏力而进入调整。

对三四线进入调整，现在也越来越有共识。当然，不是所有的三四线都会调整，比如在环一线范围的三四线城市，要摘出来另看。这些城市从2017年第一季度就进入了调整期，比如我们还记得一季度环北京的超级限购圈的出现，以及环深圳的东莞在上半年连续四周出政策。这些城市可能会持续调整，但其它三四线城市则只是拐头的开始。而对于一二线城市，尤其是沪深这样的已经调整了足够长时间的核心城市，我判断将会进入复苏期。

以深圳为例，如我刚才所言，严厉政策下持续调整了1年半，房地产价格基本稳定，局部地区依然在上涨，整体库存周期维持在14个月以上。说明了两点，一是需求承接的力量依然很强，二是房价整体性反弹大涨的压力不大。因此，政策继续紧缩的可能性已经很低了（从上次深圳未有跟进广州出台限售政策就可见一斑）。

这是我对2018年房地产操作策略的判断，尤其是一线城市。指望大幅上涨不现实，但是如果说我们认同一线城市未来的房价长期会持续上升的大判断，那么2018年就是一个很好的攒钱买房的窗口期。

当然，如果买不起房子，我觉得可以买点好股票。谁也想不到，2017年的股市会有这么好。没有进来的人还觉得现在的股市根本没得玩，而已经进来的人则觉得白马股涨成这样，还有得玩吗。还是老话：好公司的股票从来不坑股东，就像好城市的房子从来不坑房东。

谈一下短期内的房地产操作，后台的朋友知道，我一般不谈短期，就是谈短期也是基于长期来谈。但现在有点例外，就是这样的时间段，让我想起了每一次历史的低点，它们是那么的似曾相识。让我强烈的感觉到，年底和明年初也许会有一些机会。

以上是我自己最近形成的一些观察，对与不对，交给市场，盈亏自负。

文章综合来源：朱罗纪（newjurassic）朱罗纪 | 作者

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