宝坻的房子!未来是涨是跌?赶紧进来分析一下宝坻胡同儿

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正文开始：

央行金融数据M2回落到历史最低点的8.8%，这意味着未来流动性将越来越困难，大概3-6个月后，就会发现楼市销售困难的情况，而历史上也多次证明了这一点。

但这是基于全国而言的，从2016年以来，这波上涨似乎跟以往不同，以前一提楼市上涨就是北上广深的事情，其他城市基本不动，所以事不关己高高挂起，但2016年底之后形势却发生巨大的变化，本来是一场强调控，但却发生了意外的效果，不但北上广深在涨了，二三四线全都在涨。

而到了今年3月以后，北上广深基本停涨，去年的热点二线也不涨了，但是三四线猛涨。那么宝坻的房价是涨还是跌？

我们先来说一下分析的方法，短期看金融没有错，中期看的土地其实就是供给，而长期看的人口无非就是需求，所以我们要从金融、供给和需求这三个维度进行分析。

首先看金融，国债利率逼近了4%，高等级债券收益率超过了5%，银行间隔夜拆借的长端利率短期快速上扬，这都意味着金融环境在收紧，未来的货币环境不乐观。所以短期内，全国上下的房地产投资必然被抑制。

但这里面也有一个例外，就是棚改集中地区，道理很清楚，现在大家拆迁几乎都要房子，后来干脆给钱了，大家也不踏实，必然会拿着钱重新去加杠杆再买成房子，拆迁的规模越大，就相当于这个地区货币投放的越多，有些人一夜暴富，然后拿着这些钱，再管银行借一些，争着去买房，就推高了当地房价，没被拆迁的人，心里就只有一万匹草泥马在狂奔了，根本就买不起了。只能眼睁睁看着，最后实在忍不住，也要倾家荡产的往里面去博一把。所以就造成了明明房子过剩严重，但就是房价还能涨，而且楼市很火爆。但这种地方往往都是一阵风，等拆迁和货币补偿的风过了，就会一地鸡毛，你会发现家家户户都是多套房，房子根本卖不掉了。而真正卖掉房子的套现的，恰恰是现在的那些开发商。地方通过这个办法帮他们去库存，把锅甩给了本就不需要房子的老百姓。

其次看供给，目前全国各地去库存基本结束，很多新闻都说库存严重不足，所以才造成了一房难求，但这其实都是假象，是因为我们限价所造成的开发商囤房不卖，形成的短期供给短缺。而且限价会让新房价格明显低于周边二手房，那么就形成了套利机会，所以越是限价，新房卖的越火爆，大家也就越是感觉楼市火热，但统计数据却看到了房价在环比下跌。这其实就是一个自欺欺人的方式。中期的供给，按照国土部的说法，应该是库存6个月以下的要加速供地，按照这个标准，现在70个城市中恐怕得有一半都要加速供地了，所以预计未来土地供给会大幅增加。而我们的限价政策迟早要纠偏，一方面地方会催促新盘入市，另一方面开发商在金融环境收紧的情况下，他们挺一会还行，但很难坚持过半年，所以这是一场博弈，半年后限价还不放松，那么开发商怎么也得推盘回款了。所以，房价如果新房火爆，十有八九是限价导致的，你可以去看看当地的库存情况，以及未来的规划，房子越火爆，说明未来的供给越多。

第三，看需求，这个是一个长期目标，也是最难把握的变数。最难判断的就是二线城市，短期金融看空，中期供给增加，按说是一个楼市下跌的走势，但长期的需求，却变成一个影响预期的变量，我们看到现在的政策方向是，大城市人口溢出，而二线城市给出优惠政策去承接人口，促进人口回流，带动产业回流。武汉、长沙、成都、西安都纷纷给出了落户政策，如果这些城市真的在人口争夺战中胜出，那么长期看城市人口增加，必然带来繁荣和房价的上涨，所以这是最大的变数。我们也看到各大城市纷纷给出了好政策，但这些好政策能吸引多少年轻人前往落户，目前还看不出来。所以大家可以密切关注城市人口的变化，这可能是房价最重要的一个考量因素。如果明年看数据，城市有好政策，但人口没有增加，那么房价回落将是大势所趋，相反如果因为人口政策，而让人口快速增长，那么恐怕高房价还要继续飞一阵了。

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