【房产新政】昆山商办新出让地块不得建公寓式办公和酒店特色小镇设计

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正文开始：

11月9日，昆山官方发布了公示，拟出台《关于进一步加强商业办公类房地产项目管理的通知》新政，其中提到“新出让商业办公用地上不得建设公寓式办公和公寓式酒店”、已经出让的地块“不得设计成单元式办公、公寓式办公等“类住宅”建筑”……等等。目前该政策处于公示阶段！

以下是正文：

一、切实加强拟新出让商业办公地块审批管理

1．加强对拟新出让商业办公用地的分类监管。

根据《关于优化土地供给方式提高土地利用综合效益的实施意见》（昆政办发〔2017〕26号），对各区镇商业用地供应进行分类监管。

对拟新出让商业用地，各区镇要结合各用地类型形成商业项目开发方案，明确商业用地具体功能业态、分割销售条件等各项要求，控制新增可分割销售项目的规模和数量。商业功能性用地、专项产业用地、公共服务用地、总部经济用地等，原则上不得分割销售。

新出让地块在规划设计条件及合同中明确商业办公用地上不得建设公寓式办公和公寓式酒店。新出让地块上的商业办公项目原则上不得分割销售。商业开发方案经市政府招拍挂专题会议或市级部门会商后综合审定，纳入土地挂牌公告及土地出让合同中，作为商业用地约束条件。

2．落实“出让合同+监管合同”双合同监管

挂牌文件明确，竞得人需与区镇签订项目监管协议，约定项目开发要求和运营方式及相应违约条款。在项目开发及运营期间，区镇联合国土、规划、住建、市场监管等部门定期跟踪监管，排查风险。对允许分割销售的商业办公用地，区镇结合市规划、住建部门对商业办公用地风险防控标准，对可能涉及产权分割风险的，要提前做好风险防范。

二、强化已出让商业办公地块、尚未取得建设工程规划许可证项目管理

1．商业办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

2．新报规商业办公类项目，最小分割单元的套内建筑面积不得低于150平方米；独立式或联排布局的小型办公楼，其分割销售单元的计容面积不得小于500平方米。

3．商业办公类项目应具备公共建筑的外立面形式与特点，不得设计成单元式办公、公寓式办公等“类住宅”建筑，应采用公共走廊式布局。分割单元套内建筑面积小于500平方米的，内部不得设计复式空间及挑高空间，不得利用层高进行潜伏设计。

4．商业办公类项目应按层集中设置公共卫生间和茶水间，不得设置居住空间、厨房、凸窗以及独立阳台等。公共阳台（含露台）及各类型管井、烟道、风井等应集中设置。

5．设计单位、施工图审查机构、建设单位在设计、审图和建设时应严格遵守相关规定要求，不得弄虚作假，不得在技术上预留违规加建烟道、管井等设施的条件。如发现违规设计、审图和施工的，由行业主管部门依法处理。

6．规划、住建部门在工程竣工验收环节，要严格审查工程项目是否按照规划用途完成施工；对于预留孔洞、预埋管线等涉嫌改变为居住等其他用途的项目，相关部门不予验收。对规划核实后擅自在内部加层、增加建筑面积等违法建设行为，各职能部门需按照相关规定严肃查处。一经依法认定违法建设，各供水、供电、燃气企业要配合行政机关依法实施强制拆除，在3个工作日内停止供水、供电、供气服务。

7．房地产开发企业在销售商业办公类项目前应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。

8．市场监管部门加强对房地产广告内容的监督管理，依法查处违法房地产广告。

9．开发企业、建设单位、设计单位、中介机构或者个人存有上述违法行为的，其处罚信息纳入本市企业信用和个人信用信息系统

。

10．消防部门在进行建筑消防审核时，要加强与规划、住建部门沟通，严格消防审批管理。商业办公类项目二次装修时原则上不得改变原防火分区和消防通道。同时，各相关部门要加强图审资料共享与互通。

11．强化价格预警和动态监测，及时掌握市场价格情况。物价部门在办理商业办公等非住宅类建筑项目价格申报环节，对于申报价格明显高于周边地区实际成交均价的楼盘，及时预警，引导开发商科学合理定价。

12．准予按套分割销售的房源应遵循“宜以梁、柱为基本单元，必须为满足独立使用功能的封闭空间，除出入口外四至界限须采用砌体墙，不得采用轻质隔墙等材质进行分割，必须设置独立空调、不得安装中央空调，具备独立的出入口，供电方式应为配变，装表到户”的原则，确保单间商业办公的独立使用性能，交付使用后原则上不得拆改墙体进行改造。

三、加强预售环节商业办公类项目监管

?1．实行商业办公类购销合同备案登记管理制度，商业办公类商品房购销合同草稿经合同双方（购房人和开发企业）确认后，购房人带好相关身份证件至各区镇便民服务中心房产交易中心窗口现场鉴证，并当场确认“开发企业或任何第三方机构无租金抵扣房款、无任何委托经营托管行为”等相关证明后，由各窗口单位及时报市住建局房管处在商品房信息管理系统中网上备案。各相关单位要做好商品房预售登记备案管理有关政策宣传和解释工作，及时提供相关服务并自觉接受社会监督。

??2．提高新建商业办公类房地产项目货币资本金监管标准，在现行标准上增加50%。根据项目工程建设进度，商业房地产项目按基础完成、结构封顶分别解款30%、20%，在预售阶段如无售后包租现象，在项目竣工交付后一个月内全额解款。如出现售后包租现象，货币资本金余额部分将予以冻结，直至整改完成。

??3．商业办公类房地产开发企业在申请预售许可时，施工形象进度应达到主体竣工，并须向住建部门提交预售方案，注明采用自行销售或其他销售方式。采用其他销售方式的，须提交相关合同。同时，房地产开发企业应向住建部门提交“不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的书面承诺。

??4．对不可分割出售类的商业办公类房地产项目，禁止虚拟分割，禁止以出售使用权、租售权、收益权等名义拆零销售。建立商业办公类房地产项目经营风险防范机制，对于可分割出售类的商业办公类房地产项目在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，具体为：

建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地上总建筑面积的30%；

建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。

在冻结时间内不得销售、抵押和转让，冻结时间为房地产开发企业取得商品房屋交付使用备案证书3年。3年后应由房地产开发企业向项目所在区镇提出申请，并经同意后予以解冻。

四、强化风险防范，确保商业房地产项目平稳运营

1．各区镇应从维护社会稳定和保护广大投资者利益的高度出发，充分重视售后包租问题带来的潜在社会风险，引导广大投资者充分认识市场风险并采取扎实有效的措施，予以防范和化解。

2．各区镇应对现有商业办公类房地产项目逐一进行梳理排查，加强项目监管，开展社会稳定风险评估，确保商业房地产项目平稳运行。

3．各区镇应建立相应的领导小组，会同相关部门加强对现有商业办公类房地产项目的分类指导。

对于运行正常、市场前景良好的商业办公类房地产项目要予以支持并规范其运作；

对于运行状况较差、存在潜在风险的商业办公类房地产项目，要督促房地产开发企业或项目管理机构，通过完善管理、引入战略合作伙伴等多种方式，改善项目运营状况；

对于个别管理混乱、市场风险极大的商业办公类房地产项目，要采取必要的经济、法律等手段及时予以处置和化解，切实维护社会和谐稳定。

五、建立健全房地产市场监管联席会议制度

1．房地产监管联席会议议题由联席会议办公室收集提出，报请联席会议召集人批准后召开。会议原则上每月召开1次，每次会议提前7天通知各成员单位，特殊情况时可根据需要临时召集。

2．各成员单位要按职责分工，积极落实联席会议研究确定的各项工作任务，及时协调处理房地产开发项目建设中出现的问题。同时加强配合，形成工作合力，促进房地产市场平稳健康发展。成员单位职责分工如下：

宣传部：

加强舆论引导和监督，加大舆情监测和应急处置力度，为房地产健康发展营造良好氛围。

法制办：

负责对涉及房地产行业发展、市场监管的重大决策事项和规范性文件合法性审查工作。

教育局：

负责全市教育资源布局和整合。

公安局：

负责组织对全市房地产领域违法犯罪行为的侦查调查，依法处理房地产市场发生的治安案件。协调落实房地产开发项目技防设施审批验收。

财政局：

负责研究分析相关房地产政策对我市经济财政形势的影响，并提出意见建议。健全财政、国地税、区镇等部门的收入征管联动机制。

国土局：

负责房地产项目土地招拍挂的组织和土地供应工作；根据房地产调控目标及市场情况，完善房地产项目用地出让方式，会同有关部门合理制订土地出让条件；负责土地市场监管，查处房地产开发企业违反土地出让合同要求的行为。

住建局：

负责全市房地产行业管理工作。加强商品房销售管理、房地产交易管理。负责勘察、设计、监理、施工企业的管理，房地产开发项目建筑工程质量安全生产的监督管理。协调落实建筑工程质量、绿化、市政设施、燃气验收等手续办理。依法查处违法违规开发经营行为。

规划局：

负责全市房地产开发项目的规划管理工作；严格按照规划设计条件及相关规范规定要求进行规划审批及核实，确保公共服务设施的落实；受理并协调解决房地产开发项目涉及的规划问题，查处房地产企业不符合规划要求的建设行为。

水利局：

负责全市房地产开发项目的河道及涉水岸线、防汛、供水、排水、市政雨水和排污设施管理工作，协调落实房地产开发项目河道及涉水岸线、供水、排污、市政雨水和防汛设施审批验收工作。

环保局：

负责全市房地产开发项目环境影响评价的审批及验收工作。

市场监督管理局：

负责市场监管职责范围内全市房地产开发项目的特种设备安全监察工作，依法对特种设备生产、使用单位实施监督监察，对违反法律法规规定的行为进行查处。加强房地产广告内容监督管理，加大对房地产领域虚假广告监测力度，净化广告环境，打击合同违法等行为，加强对侵害消费者合法权益（个人信息的保护、消费者的知情权等）违法行为的查处。

物价局：

负责接受新建商品住房价格备案申请，审核备案申请材料和备案价格。负责商品住房价格监管，督促房地产开发企业严格执行商品房销售明码标价规定和“一价清”制度。负责对商品住房价格的监督检查和对违法违规行为的查处工作。

消防大队：

负责全市房地产开发项目的消防工程备案工作，依法服务房地产开发企业办理消防设计和验收备案手续，依法查处违反消防安全管理的违法违规行为。

统计局：

贯彻执行GDP关于房地产统计指标体系，执行统一的基本统计制度，组织、协调、指导各房地产开发企业的统计数据库网络建设。

信访局：

负责房地产开发项目来信来访的登记、受理、交办、督办。协调责任主体按信访规范处理化解此类信访矛盾纠纷。

法院：

依法指导房地产问题项目的处置工作。

国税局、地税局：

负责房地产企业税收专项清查工作，查处以房屋租金抵扣房款等偷税漏税行为等。