写在前面的话：任何投资，都必须经过自己的深思熟虑，投资就是做决策，决策的主体必须是自己。因为要承担投资所产生的任何风险，所以我们要很用心，过滤掉所有的干扰，只听从自己内心的选择和召唤。

投资的本质只与这个有关：认知。

“你好，梁先生，明天有一个地铁上盖的学位房，真的很便宜，只要6800元/平起，广州西最便宜，性价比最高的。”

“梁先生，你过来这边看看，这是我们上周刚加推的80套单位，现在只剩下10套了，价格也上调了10%，没办法房子太好卖了，如果您今天不买，估计不用等到下午，就会清货，清货完了就封盘了。”

“对面是吉之岛、星巴克，会所里有瑜伽、红酒馆，100米外就是5号线地铁线直达全程，我们这个项目的配套都是全城最顶级的，现在已经完全呈现出来了，看得见摸得着，投资这里没有任何问题，这里都是用人民币投票投出来的，您还犹豫什么？”

如果你是一个投资客，如果你想投资一套房产，你应该关注什么东西，或者说你应该怎样去投资？而这个过程中最最关键的是，我们应该建立我们自己的投资思路和逻辑，而不是被销售人员和外界所谓的大V牵着鼻子走。

1、不要被销售信息迷惑

当你走进一个售楼部，立即就会被音乐、茶水、软沙发、青春靓丽的服务人员、热情洋溢的置业顾问环绕，从第一步迈进去，你就进入到一个被模式化、被套路化的环境当中，周边的人、物、事都是剧本，都是事先安排好的，这是中国房地产经过20多年发展出来的行业经验和精华，标准化的体现，你去中国一二线城市几乎所有的一手楼售楼部看看，就知道，大差不差。

举一个简单的例子，无论你什么时间去到某一个售楼部，任何一个置业顾问给你讲解项目的信息都是有范本的，讲解的内容都是销售经理和总监们整理出来、打印出来，并让置业顾问死记、硬背下来，好一点的可以灵活运用，差一点的就是一个播放器。甚至，你是第几次到访，都会有不同的说辞版本，精细化管理一定是要到这个程度的。

如果你得到的信息只是销售信息，比如现在卖的是哪几栋，户型产品如何，目前价格去到多少，楼层差是多少，每栋的余货是多少，现在买的折扣是多少，今天不买价格就会上浮多少。如果你进到一个售楼部，接受的全部是这些信息，那么我建议你掉头就走，这个盘没有什么价值值得你投资，或者说这个楼盘的销售跟本就不懂的销售和营销。

相反，如果一个销售跟你讲，项目周边的生活配套有哪些以及什么时间兑现，项目自身的设计和配套是什么，项目所在区域的政府规划是什么以及目前的进展如何，以及这个片区未来有多少人可导入，甚至这个片区的产业是如何规划和落地的。如果你碰巧听到了这些信息，那么请你放慢脚步仔细聆听和进行下一步的沟通，因为这些信息才是你投资房产最最关心的地方和价值所在，那些“你明天买的话单价要贵300元的信息”都是垃圾。

销售信息是“面子”，规划、设计、产业、人口、配套才是这个片区和项目的“里子”，里子没问题了，面子上有啥问题呢，或者说你的里子本来就有问题，你的面子上做的惟妙惟肖，包装的滴水不漏，有什么用的，照样是坑。

比如，你花了6800的单价买了佛山高明的一个所谓的江景楼盘，就是典型的这种路子，这种盘在我们心中属于“打死不会买”的盘。

同理，二手市场的信息更是混乱不堪和没有一丝丝价值。

2、不要被“存量”概念迷惑

你站在广州越秀区淘金东路的大门口，举目四望，绿树成荫，高楼林立，居住氛围浓厚，甚至还能听到附近小学的朗朗的读书声，这里几乎可以代表越秀区典型居住的特点。

淘金：人口密度高、开车极度拥挤、生活空间小、地铁都在1公里、周边商业以士多门面为主、大商场是30年前的规划、他们自认为还不错的学区教育。

广州还有其他地方也如此，比如荔湾区的上下九、越秀的农林下署前路、北京路沿线等等。

内心我是认可淘金、农林下这些区域的地段价值，因为有价值所以就聚集了大量的人口，这个不可否认，甚至好多人嗤之以鼻的“学位房、学区房”我也是认可的，很简单，我只是把“学位房、学区房”当做一个价值点而已，其他的价值还包括配套、商业、医院、购物、地铁交通等等，是这些小的价值点构成了一个楼盘的价值体系。

如果你问我，要不要买淘金、农林下的楼盘？我会大声的告诉你：

我坚决不买。

不买的原因很简单，因为这些地方的价值已经完全呈现了，完全看得见、摸得着了，你说我要再冲进去，收获的也至多是城市化带来的平均利润，行业的平均利润，对于我们这种“很精”的投资客，这些区域都不会被考虑的。一方面你的地段再好，还有天河好，还有金融城好，以荔湾广场为代表的老城区的糜烂就是一个铁律，城市化会把一切都摔在后面，无非就是今年还是明年，或者是3年后。第二个就是你小区所有的价值都兑现了，都呈现了，你搬个小板凳给我讲讲这个小区的增量价值在哪里？

投资最关键的是现在价值是被低估的，未来的价值一定会被拉到正常的水平，背后的拉力就是轨道交通如地铁、商业的配套、交通路网的完善、更多人口的导入、公立学校的设置等等，我们要的增量，不是存量。

3、不要跟规划背道而驰

不要跟规划背道而驰，指的是不要跟政府的规划背道而驰。政府的规划就是枪口的方向啊，枪口指向哪里，子弹就会飞向哪里，这是必然。

广州的发展战屡是“东进南拓西连北优”，读过小学的人都看得出来，东进、南拓才是广州未来的大方向，这是必然。

所以我们的投资思路就是：现在是郊区、是城郊结合部，未来可期的时间点会变成城市，会变成城市中心。

比如番禺的万博、天河黄埔交界处鱼珠这两个版块。

如果你要抬杠，说东进那直接去增长的仙村吧，或者南拓直接去南沙的东涌吧，我是说在“东进、南拓”的背景之下，尽量去未来3-5年可以有价值变现的地方，比如成交结合部，如果你说我现在就要去赌未来10年会变成市中心的仙村，我也没话可说。

但是有一个城市可能是特例，深圳。深圳市多中心的城市，南沙是科技中心、福田是行政文化中心、罗湖是贸易中心、宝安是空港航运中心，甚至龙岗、龙华都有自身的产业优势和虹吸效应，比如龙华以深圳北站为核心的CBD，以上塘、红山为核心区域的CLD就已经具备初步的规模。

因为是多中心的，所以就不存在谁是谁的老大，谁是谁的小兄弟，住在南山蛇口的金领们压根就看不上你在福田中心区扣扣park上班的小老板，两人在华侨城参见而过，心里互相骂了一遍“垃圾”。

基于这种情况，就不存在单中心向外“摊大饼”的发展模式，只会存在两个中心区之间，当前可能存在价值低估的区域，比如罗湖跟龙岗之间的布吉版块。

但总的原则还是：当前的价格不太高，因为价值尚未被挖掘；未来有各种利好在路上，所以更应该进场。

我自己的思路和方法：

• 关注城市规划的方案、落地细则，确定未来2-3年，最多5年内可能发展起来的区域版块；

• 关注这个区域内的地铁交通、产业落地、配套、人口导入未来价值体现的点，以及可能兑现的时间跨度；

• 在这个区域内重点看2-3个楼盘，了解产品户型、价格趋势、交易频率；

• 再结合房地产的短周期的政策、利率、限购限贷、交易成本等，确定自己心中“笋盘”的标准，然后盯着市场；

• 再然后呢，傻啊，有笋盘出现的时候，拿着现金1个小时内去把盘源锁死啊。

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