3亿元“强心针”，回光返照还是星星之火？究竟谁在买商办？"

一

在金九银十都黯然失色时，速冻已久的北京商办市场，却在激流涌动。

10月21日，位于门头沟新城的商业综合体项目——首开保利欢乐大都汇首次开盘。主力户型为80~200平米的开放式商街。至10月31日，签约额已达3亿元。

对于见惯了豪宅开盘动辄数十亿销售额的业内人来说，3亿元或许已经刺激不了荷尔蒙。可对于3.26调控后呈断崖式下降的北京商办市场，无疑是一剂“强心针”。

但是，一个遭遇过突变的市场，对坏消息会格外敏感，对好消息却往往充满疑问：这是临危病人的回光返照，还是可以形成燎原之势的星星之火？

与其妄作判断，不如解剖麻雀，诸君自品。

二

上帝的归上帝，恺撒的归恺撒之后，究竟谁在买商办？

攸克君一直认为，对于商办市场来说，商改住是一种扭曲的“变态”，3.26调控是对商办市场的一次休克疗法，倒逼商办回归常态。

住宅的归住宅，商办的归商办，其实本该如此。住宅是生活资料，政策调控目标是房住不炒；商办是生产资料，市场诉求是为了资产保值增值和企业持续发展。

厘清了商办和住宅的边界，能够更清晰地分析当下入场的商办客群。以首开保利欢乐大都汇为例，据攸克君了解，项目首期开盘的购买者中，约30%是有过多次住宅、商办项目购买经验的老炮。

“这部分不动产购置经验丰富的客户中，有不少人2016年下半年起，就觉得投资商改住项目有政策风险，一直在持币观望。”项目相关负责人向攸克君介绍，3.26调控再次彰显了房住不炒的决心，断绝了试图通过商改住来投资住宅的念想。

A面出尽，B面露出。在中国当前有限的投资选择下，当住宅对投资者彻底亮出红牌之后，回归本质的商办项目，成为了资产保值增值的优选项。于是，3.26之后继续谨慎观望一段时间之后，老炮们开始选择优质商办项目出手。

另外，首开保利欢乐大都汇首期开盘有50%左右的客户，来自门头沟的地缘客户，这部分成交客户主要来自住宅限购的挤出效应。

很多手持货币的地缘客户，在住宅限购、房住不炒之后，首先在自己熟悉的区域寻找新的投资机会。而门头沟的商业过于陈旧，已经跟不上区域的迅猛发展，首开保利欢乐大都汇作为区域首个开盘的商业综合体，能有效解决这一痛点，也成为了这部分地缘客户的优先选项。

三

近来北京商办市场最热闹的区域，要属门头沟新城和通州。门头沟新城的首开保利欢乐大都汇、龙湖长安天街、远洋新天地，通州的世界侨商中心、成大中心、保利大都汇，近期的营销动作接踵而至。

为什么北京商办市场速冻之后，最先在东西两极点燃星星之火？如果说通州的商办热，是缘于城市副中心的发展预期，为何门头沟新城毫不逊色地成为了商办市场回暖的风向标？

答案就在9月底获批的《北京城市总体规划（2016年-2035年）》中。一直以来，北京城市发展都有两个骨架：长安街与中轴线。在新总规中，这两条线将是北京城市格局的两条轴，并有所延长。东边是通州及大运河，西边则是新首钢产业区和永定河，形成“河对河”。

按照新总规，长安街的两端，将是未来的重点发展区域。特别对于京西的门头沟新城，已经聚集了大量的居住人群，缺乏优质的商业配套成为了区域发展的一个突出痛点。

比如在首开保利欢乐大都汇周边，既有电建金地华宸、西山燕庐等单套售价在1000万左右的住宅的高端居住区，也有四季怡园、永和新苑、上悦居、丽景长安等居住区，离中关村门头沟科技园也仅一街之隔，稳定的居住工作人群达30万人。

但是，此前区域只有一些建筑老旧，业态杂乱的传统社区商业，催生出饥渴型市场与焦虑型人群。用当地的一句玩笑话来说，即使迈巴赫和奥迪A8L车主，也只能在老旧商区艰难停车，局促用餐。

需求的痛点就是市场的商机。首开保利欢乐大都汇作为区域首个开盘的商业项目，整体商业规划充分考虑到市场的需求，餐饮占比达60%、亲子教育/培训占比20%、配套占比10%、旅游占比5%、办公占比5%。

同时，项目结合门头沟丰富的旅游资源及交通位置等特点，将社群元素引入项目，未来将把项目打造成为京西首个社群集结地，重点打造户外、郊游、美食三大社群，并与破风骑行多个社群组织达成合作意向，每年将举办近百场社群活动，预计带动参与人数可达10万人次以上，众多人流将在项目形成京西商业热岛。

四

商办的客群已经开始入场，北京城市新总规的指挥棒所向，成为北京商办星星之火的重燃之处。

虽然在技术操作上，商办项目还有一些难题待解。但是在攸克君看来，随着新总规的落地，北京城市发展正在掀起新一轮热潮，尤其是总规中重点强调的诸多新城，将给商办市场提供广阔的发展空间。

但是，商办的市场竞争将比住宅市场更加残酷。如果说北京的住宅市场是只有卖不出去的价格，没有卖不出去的项目，那么未来的商办市场就很难雨露均沾，很有可能是这边车水马龙，那边门前冷落，只是不知到时是谁家欢喜谁家愁了。

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