悄然崛起的 “中轴新城”——深圳龙华区近年来

近年来，深圳房地产市场交易活跃度迎来“指数级”增长，深圳也成为了房企的兵家必争之地，不言而喻，深圳对房企布局而言有着重要的战略性作用。就深圳区域投资而言，矗立于深圳中轴的龙华成了近年来的投资热点，曾经的“特区边缘”如今已蜕变成“中轴新城”，成为深圳中轴最闪亮的明珠。

区位地理是否有优势？

龙华区位于深圳地理中心和城市发展中轴，地理位置优越，是港、深、莞走廊的重要组成部分。随着深圳城市建设的西移和北拓，龙华区也逐步承接着深圳主城区的服务功能外溢，交通体系的不断完善使得龙华区的通勤时间大大缩短。

图：深圳核心组团分布

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会

从区位上来看，龙华区又是以深圳北站为中心的交通枢纽区；作为华南地区面积最大、具有口岸功能的特大型综合交通枢纽，深圳北站是我国“八纵八横”高铁网的重要节点，对龙华区的发展起到至关重要的推进作用。

图：龙华区轨道交通规划图：龙华区民治地区交通路网

资料来源：中国指数研究院整理

重点资源配套是否完善？

坚持教育优先：2012-2016年，龙华区着力推进学校新改扩建，新增公办学位3.3万个、幼儿学位2.2万个，基本满足人口流入的学位需求；深圳高级中学龙华校区的落实，正是龙华区“引进名校办名校”教育发展思路的重要成果，名校的相继引入也促使着龙华进入名校增值阶段。

商业价值迅速提升：2012年以来，在政府的引导以及市场的吸引下，中航、星河、绿景、华侨城、招商地产等商业地产公司先后入驻龙华，随着龙华商圈的加速形成，现代服务业也逐步成为龙华经济的新增长极。

图：龙华区小学分布热力图图：龙华区大型商超分布热力图

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

宏观经济是否有支撑？

面对复杂的经济形势，龙华区紧紧围绕供给侧结构性改革，推动经济社会发展稳步向前；2012至2016年，龙华区各项宏观经济指标稳步增长，成为深圳重要的经济增长极。

图：龙华区2012-2016年宏观经济指标

数据来源：龙华区统计局，中国指数研究院整理

产业的布局意味着人流的聚集，龙华区是深圳的产业大区，其中通信设备、计算机等其他电子信息业为支柱产业，占全部规模以上工业总产值的69%以上；目前，龙华形成了以工业为主导、电子信息业为支柱、外向型经济特征显著的发展格局，汇聚了包括观澜高新园区、龙华清湖工业园、大富工业区、市服装产业集聚基地等一大批工业园区，引进长安标致学铁龙汽车、中兴网信总部、广东数字图书出版基地、华润三九总部大厦等一批重大产业项目建成投产，龙华也逐步成为深圳乃至珠三角重要的产业集聚基地。

图：龙华区2013-2016年地区生产总值三产占比

数据来源：龙华区统计局，中国指数研究院整理

目前，龙华现代化国际化创新型中轴新城建设已全面铺开：建设北站交通枢纽形成南部商务核心，以观澜文化产业园、龙华汽车产业城为主导形成北部科技文化核心，带动辖区南北整合和创新发展；建设观澜东生态文化区、羊台山生态休闲区、龙华商贸集聚区、大浪时尚产业区、观澜－龙华高新区、观澜北汽车产业区等功能区，以点带面，实现生产、生活、生态协调互动与和谐发展。

图：龙华区城市功能区划

数据来源：龙华区统计局，中国指数研究院整理

市场需求是否有满足？

一般来说，区域房地产价格、消费者的支付能力、消费者对未来的预期就一定程度上决定了房地产的需求量，而龙华区地价的飙升、规划的利好以及大量承接福田外溢需求不断刺激着区域房地产需求，龙华区商品住宅成交均价也在2012年开始稳步上涨。供应方面：商品住宅的供应高峰期是在2012年和2015年，2014年全国房地产行业指标回落，市场进入调整期，供应锐减, 随着区域开发的升温，2015年供应大幅回升；进入2017年，在楼市调控影响下，成交量价逐步趋向平稳。

图：龙华区2012-2017年商品住宅成交均价走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

土地成交方面:2012-2017年，龙华区在公开市场出让商住用地8宗，出让土地集中在南部商业核心区；建成项目以围绕深圳北站的形成高端商业、写字楼以及居住配套为主；成交楼面价方面；2012-2017年龙华区商住用地交易价格稳步上升，2015年，龙华土地交易价格达到峰值，土地价格的高企也迅速推动片区价值升温。

图：龙华区2012-2017年商住用地成交统计

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

图：龙华区2012-2017年部分商住用地成交统计

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

未来的发展机遇与风险

“粤港澳大湾区”概念的提出，龙华区也迎来新的发展机遇，根据最新“十三五规划纲要”，进一步明确了龙华区的发展定位，未来五年将与河套地区、福田中心区等共同构筑深圳城市中部发展轴线，打造深圳城市中部发展的“脊梁”。

回归到龙华区的房地产市场，宏观经济指标的增长、产业要素的快速聚集提供了较好的基本面；人才引入带来稳定客群，提供了房地产市场置业需求；而引进的名校和商业显著提升城市品质，未来龙华区仍将成为炙手可热的置业旺地。

机遇下的龙华也存在许多不足之处，或多或少都制约着区域的发展。随着可开发土地资源的减少，区域土地储备不足或导致龙华楼市也面临着供给压力，虽然城市更新存在机会，但时间成本同样带来高风险；目前龙华区商住用地成交楼面价高企，企业拿地仍需谨慎。资源配套方面，城市发展更新速度滞后人口增长，人口规模大，人口的聚集带来交通拥堵以及学位不足问题仍然存在。

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