产城运营战略观察第二十七期：启迪协信：协同融合聚变，科技园网启迪协信作为产城发展大潮中出现的一艘

启迪协信：协同融合聚变，科技园网络的构建者

目录

一、启迪协信：后发先至，领跑科技园区

二、启迪控股：高校科技园中走出的全球最大科技创新服务商

2.1背靠清华，时代造就的起点

2.2卓尔不群，管理者铸就的基础

2.3规模成型，高校科技园中走出的全球最大科技科技创新服务商

三、协信控股集团：中国领先的商业资产管理运营者

3.1商业地产为主，住宅业务为辅，逐步涉足产城运营

3.2扩张带来周转缺口

3.3市场回落带来多元化地产业务方向的平衡需求

四、启迪–协信：资源互补、产业共生下的合作共赢

4.1 启迪持续发展遭遇瓶颈

4.2 协信模式受阻

4.3 启迪协信成立，资源互补、产业共生

五、运营谋求聚变，三大模块构建企业发展平台

5.1平台体系：聚集、聚合、聚焦、聚变

5.2模块一孵化集群：孵化服务+创业培训+天使投资+开放平台

5.3模块二启迪之星：孵化服务+创业培训+天使投资

5.4模块三众创工社：孵化器+

六. 大道行而思，启迪协信的成功对于园区发展的思考

6.1关于园区发展的思考

6.2关于启迪协信的成功

七、园区6.0下园区发展经营的思考

引言：

启迪协信是产城领域的一家新兴企业，背靠启迪控股与协信集团专攻科技园方向。启迪协信成立至今不过两年时间，在业务方面却后来者居上，位列产城运营商榜单第十三位。对于这样的一家带有浓重资源属性运营商，笔者认为简单的介绍启迪协信的业务领域与发展历程意义不大。

首先，有两个问题将是本文与读者共同探讨关键，支持启迪协信快速发展的背后资源到底有什么样的特点与属性？是什么样的动力促使资源的集合与变化？时代还是资本？其次，简单的资源集合不可能出现如此大的聚变，我们更想探寻这类资源型企业在运营过程中的一些独到之处。

在产城发展的大潮中，传统的政府主导经开区在新经济环境下已表现出了疲态，新兴投资商园区大放异彩，作为传统政府背景园区的清华科技园，如何突然以一个巨人的形象出现在我们面前？启迪协信作为大潮中出现的一艘巨轮，对于园区发展又有什么样的启示意义？

一、启迪协信：后发先至，领跑科技园区

在2017年9月发布的亿翰智库《2017年产城生态运营商房企排行榜》中，启迪协信科技城投资集团有限公司排名TOP13，高科技产业领域荣膺榜单第一名，运营服务能力排名top5，被誉为“产业园区运营商的黑马企业”。

略窥这匹黑马，便可知其雄厚背景。启迪协信成立于2015年6月，是由两大股东--中国首个千亿级科技服务企业启迪控股和中国房企五十强协信集团联合出资成立的。企业聚集了行业内启迪控股在品牌、资源和项目储备上的优势，同时融合了协信控股在地产项目投融资的整合、运营和开发管理能力优势，愿景是成为全球领先的科技园投资运营商。

如今启迪协信资产近500亿，在建及储备项目超过40个，雄厚的实力注定其不凡的品质，启迪协信无疑是科技园投资运营企业里一颗闪亮的新星。

作为一家仅成立2年的业内新星，到底是有何独特的发展路径使其在全国的产业园区运营商中则脱颖而出？一切还是要从启迪协信的两个大股东说起。

二、启迪控股：高校科技园中走出的全球最大科技创新服务商

2.1背靠清华，时代造就的起点

启迪控股股份有限公司成立于2000年，至今已有17年历史，其前身是成清华科技园发展中心。目前，启迪控股已在全球建立200多个以科技园、科技城和孵化器为载体的创新基地，其中科技园30多个，园区运营面积超过1000万平米，并在美国、以色列、英国、法国、新加坡等近20个国家建立创新基地，成为了全球最大的科技创新服务生态网络拥有者。

图1 – 启迪控股全球创新网络

为了帮助我们建立对启迪控股的整体认识，对我国改革开放前期创新研发实际的载体-“高校科技园”的整体认识，在这里笔者对高校科技园进行一些展开，便于读者更好的理解这位大股东的前世今生。

说起高校科技园，那是必然是一个时代的烙印，而清华科技园也就是启迪协信的前生，只是那个时代产物的一部分。

高校科技园源起国外，20世纪50年代发起于美国斯坦福大学，即斯坦福研究园，而这个园区随着之后的逐步发展成为了大名鼎鼎的全球创新高地“硅谷”，而当初的斯坦福科技园所在位置依旧是现在硅谷的核心组成之一。

对于我国高校科技园出现较晚，其主要原因还是在改革开发前高校的整体办学模式与人才产出目标所决定的。20世纪80年代，经济体制改革改变了这样封闭的办学模式。在继续科技发展的大背景下，教育和科技体制改革作为直接驱动，让许多大学密切的加强了与社会的联系，加速了产学研合作。1988年，东北大学借鉴美国斯坦福大学的经验，建立了第一个大学科技园；1992年-1993年上海工业大学（上海大学前身）、哈尔滨大学、北京大学等相继成立了自身科技园，而启迪控股的前身清华科技园也正是这一批科技园中的一个。

图2- 启迪控股发展史

2.2卓尔不群，管理者铸就的基础

高校科技园做的很多，但为何只有清华园中走出了启迪控股？

我们有三方面是启迪走到现在的基础：第一是依托清华得天独厚的人才、技术、政策资源。源自清华的管理团队为启迪控股带来的不仅是清华的名牌效应，更多的还包括清华的教育、科研、服务，以及清华的软实力，即引入清华创业企业，引入强大的校友资源支持等。第二是清华科技园已经总结出了模式，有自己的一套菜单，可以根据不同的要求选择。经过20多年的发展与探索，启迪控股在科技园区规划建设和运营管理领域积累了丰富的经验，积极推动创新资源与区域经济的有机互动。

能使得清华科技园卓尔不群的根本只有2点，一个是人、一个是体制。更进一步说，一个是清华给予的资源，另一个根本是对清华科技园进行了去行政化，面向市场的管理。

2.3规模成型，高校科技园中走出的全球最大科技科技创新服务商

清华大学是不是中国第一，这里我们无法定论，但在科技园方面，清华一定是中国第一。

首先，在目前启迪控股的控参股公司包括上市及非上市企业500多家，总资产超过1000亿元人民币，更带来了未来发展的大量资源协同。从各公司业务范围来看，启迪控股所参与控股的企业大多数为高科技技术企业，涉及科服、汽车、医药健康、文创传媒、环保新能源等各个行业，启迪大家庭广阔的业务板块，为集团资源协同发展奠定了基础。

表1 – 启迪股份控股上市公司

控参股企业

股票代码

备注

启迪古汉

000590

研究、开发中国中药传统秘方、验方以及西药制剂，涉及中药、西药、医药营销三大板块

启迪桑德

000826

废物资源化和环境资源的可持续发展

世纪互联

VNET

（纳斯达克）

全球具有重要影响力的网络空间基础设施服务提供商，中国最大第三方独立数据中心运营商

启迪国际

00872.HK

主要从事汽车相关产品生产及销售、汽车买卖和提供汽车及设备租赁融资服务

启迪设计

300500

提供“策划、规划、设计、EPC（工程总承包）、PPP（政府与社会资本合作）、运维”等在内的一体化集成服务，业务范围包括产业园、大健康、生态旅游、城市更新、商办建筑、文化体育、居住、轨道交通综合体、景观园林、室内装饰、地下人防等领域

中文在线

300364

全媒体出版、无线阅读服务、移动阅读终端服务、互联网阅读服务、机构阅读服务、数字内容增值服务、法律服务中心等

北控清洁能源

01250.HK

投资、开发、建造、营运及管理光伏发电站以及光伏发电相关业务，设计、印刷及销售卷烟包装业务等

浦华环保

835956

主营业务为水务和生态环境治理服务，包括综合治理前瞻性规划、投融资、工程建设、高效节能环保设备生产及产品集成，以及运营管理全过程服务。

汉邦高科

300449

国内领先的安防产品及专业的行业解决方案提供商，视频处理技术和视频分析技术，

兆易创新

603986

全球化芯片设计公司，存储器、控制器及周边产品的设计研发

其次，三位一体业务结构为启迪协信的发展带来了持续动力。在我国建设科技强国的时代背景下，启迪控股制定了科技创新“全产业链”投资战略，目前已经形成了“科技园区、科技实业、科技金融”三位一体、相互协同、相互独立的业务新格局，以科技园区为载体，以科技金融为纽带，以互联网、大数据等信息技术为依托，形成知识、信息、人才、资金等资源共享的创新网络，集群式服务创新、推动创新。

图3 – 三位一体示意

表2 – 三位一体业务结构

核心动能

主要构成

科技园区

硬环境+软服务

空间载体，物业服务，客户关系体系，园区网络支撑体系，创新服务体系

科技实业

龙头引领、产业汇聚

启迪古汉、启迪桑德、启迪传媒、启迪教育、清华阳光、紫光集团等

科技金融

对接多层次资本市场，为科技企业孵化、成长和壮大提供全价值链金融支持

地产基金、创投基金、债权基金、证券基金、股权投资、融资租赁、文化基金、环保基金、金融信息服务、小额信贷等

启迪控股通过清华科技园的建设和运营, 发挥品牌和资源优势，把握科技创新和城市化变革的市场机会，由科技园规划建设与运营管理服务提供商，逐步成长为具备全面业务能力的知名科技服务集团。

三、协信控股集团：中国领先的商业资产管理运营者

3.1商业地产为主，住宅业务为辅，逐步涉足产城运营

协信控股集团成立于1994年是重庆本土房企前三名，全国房企五十强。业务范围包括商业地产、产业地产以及精品住宅三大板块。

协信集团现有经营、在建以及筹划中的城市综合体项目总面积近200万平方米并计划在2017年达到50个购物中心或总体量400万平方米左右的商业地产项目。其业务可以概括为商业地产为主，住宅业务为辅，逐步涉足产城运营，是一家较为典型的传统开发商逐步转型涉足产城运营领域的企业。

表3 - 协信集团地产项目情况

地产板块

具体项目

商业地产

虹桥-协信中心，中环-协信天地，学府协信天地，协信太古城，SFC协信中心，重庆-协信成，成都-协信中心，重庆-协信城立方，重庆江北协信中心，重庆-金开协信中心，青岛WFC协信中心项目

产业地产

重庆-总部城，协信-未来城

精品住宅

星澜汇项目，重庆-协信公馆，无锡-阿卡迪亚，重庆-协信阿卡迪亚，苏州-阿卡迪亚，重庆-协信彩云湖1号，协信-星都会

3.2扩张带来周转缺口

协信控股集团原主要经营区域为重庆地区，2010年协信控股就开始了其走出重庆的战略步伐，逐步进入无锡、成都、上海等市场。目前，协信地产已扩张到重庆、上海、成都、昆明、无锡、镇江、苏州、青岛、长沙、北京等10多个城市，覆盖西南、长三角、环渤海及珠三角四大区域，布局13个以购物中心为核心推动力的城市综合体项目，累计开发面积近1000万平米，战略土地储备高达1150万平米，总资产逾420亿元。

图4 - 协信控股城市进入历程

协信不断的拿地扩张，同时也开始涉及一些旅游产业项目，但在2013年的销售额为75亿元，这与他拿地的速度形成了鲜明的对比。

一路迅速的做大扩张需要强大的资金作支撑，一种办法是通过信托的高杠杆进行融资，另一种办法就是上市。而在国内市场，房企上市已经成为难题。融资环境的恶化进一步抑制了协信集团的前进脚步。

3.3市场回落带来多元化地产业务方向的平衡需求

平衡需求主要来自于市场，从全国而言2013-2015年商业地产表现明显回落，就全国数据而言，商业营业用房成交面积与成交价格增速均在5%以下；在五洲国际重点布局的江苏，商业营业用房交易由于前期过热，更是呈现出了整体负增长，以协信布局的江苏省无锡市为例，在2011-2014年无锡市商业营业用房销售出现了量价齐跌的情况。2010年开始无锡市商业营业用房销售面积增速明显放缓，2011-2014年连续出现了负增长，2010-2014的平均增长率仅为-8%。在销售价格方面，2013-2015年无锡市商业营业用房持续负增长。市场的回落为企业盈利带来了压力，同时也为企业未来的发展增多了变数。

图5 –2008-2015无锡商业营业用房销售面积（数据来源：亿翰智库）

图6 – 2008-15无锡商业营业用房销售价格（数据来源：亿翰智库）

四、启迪–协信：资源互补、产业共生下的合作共赢

4.1 启迪持续发展遭遇瓶颈

凭借着清华优势，以及政府的政策的大力支持，国家、地方政府在科研体制改革、鼓励高科技企业发展、设立高科技园区等，中国研发经费投入增长较快，启迪控股在科技园建设发展中取得的成绩有目共睹。

同时也暴露出许多问题：一是在资金、人才等自有资源已经不能满足新阶段的发展需求，企业的持续发展能力有待加强；二是与清华大学的互动尚不够深入，科技成果的转化率还比较低，政府和行业等外部资源整合的有效性和持续性急需提高；三是科技园业务还没有形成完善的可复制的业务模式，公司的辐射发展战略需要进一步探索。

针对目前面临的境况，一方面，启迪控股需要找到扩大发展的载体，从外部整合资源进一步持续发展。另一方面，启迪控股的集团领导人在园区运营方面经验不足，需要探索一条可复制的运营道路来支持其辐射发展。

4.2 协信模式受阻

2011年以来，受到外部宏观环境低迷、互联网电商冲击的影响，加之开发商持有商业营业用房意愿不断增强，全国商业营业用房销售增速放缓。到2015年，整体经济下行压力依然较大，网上零售的高速增长对线下商业带来更大挑战，商业营业用房销售面积同比增速进一步放缓至1.9%。

协信在前几年的迅速扩张之后，拥有大量的土地项目储备，在商业地产运营方面却没有合适的方向。疯狂拿地扩张造成资金链紧缺的压力，商业地产开发周期较长牵制了开发商投资回报率的实现。在目前行业集中度继续提升的局势下，协信急需弯道超车。

表4 - 2013年以来行业集中度变化各梯队门槛

门槛

2016年1-8月

门槛值（亿元）

2017年1-8月

门槛值（亿元）

门槛值同比增幅

TOP10

677

885

30.72%

TOP20

357

512.3

43.50%

TOP30

235

397.4

69.11%

TOP40

208.6

286.3

37.25%

TOP45

193.9

251

29.45%

TOP50

190.5

217.1

13.96%

TOP100

91.9

98.1

6.75%

4.3 启迪协信成立，资源互补、产业共生

2015年6月10日启迪与协信实施地产业务战略整合重组，成立启迪协信科技城投资集团有限公司，这也就是我们现在看到的启迪协信。

启迪协信做的是科技园投资运营，掌握着来自启迪和协信双方独特的优质资源，不仅能为园区企业提供更完美的服务，也让创新和科技成果转化更高效的开花结果。

首先，启迪控股在科技服务以及软件方面具备突出的优势，由全国最大的科技服务提供商提供的国际化科技服务资源和全球科技服务网络资源，成为启迪协信天然且难以复制的竞争优势。其次，协信控股有20多年的开发运营经验，全国累计逾1600万平米的开发体量。从地产开发提供硬件设施，到科技园产业运营提供软件服务，再到创业基金和产业基金的金融投资提供资金支持，启迪协信实现了产业链的闭环。盖房子是比较容易的，比盖房子难的是怎么把产业引进来，形成可持续的产业发展模式。

目前，清华产业已经有数千亿的规模，正在推行“铸重器、赢未来”的“基石计划”和“星聚计划”，有大量的科技龙头企业和优质的技术商业化项目，这些企业和项目的发展很多都有全国布点的需求。这些优质的高科技项目，通过启迪协信的科技园，可以迅速实现全国拓展与落地，当地也从中获得了充沛的产业与科技创新力量，实现了以科技为引擎的产业升级与快速发展。这单靠之前启迪的力量是完不成的。

在产业促进方面，启迪协信具备先天优势。不仅限于简单的招商和产业导入，更通过孵化+投资，促进企业成长和园区发展。启迪协信的做法是先成立一个产业引导基金，把一些好的行业中的领先企业先导入这个区域，利用现有平台及资源做招商展示，并进行“孵化+投资”并行的业务模式。这在之前的协信商业地产看来也是很难做到的。

五、 运营谋求聚变，三大模块构建企业发展平台

相比于同行业竞企，启迪协信并非一家单一的地产商或简单的运营商，启迪协信正在做强自有品牌的产业研究院、产业园运营公司、产业孵化器、产业金融服务公司、产业投资基金，全方位提升产业服务的能力和层次。其业务模式，是传统开发商或产业运营商的维度升级，既能为自身成长构筑多元化、低风险的盈利点，也能提供更符合创新和企业发展要求的配套服务。

5.1平台体系：聚集、聚合、聚焦、聚变

启迪控股大力投入研发经济和发展战略型新兴产业。目前已经在环保、新能源、生命健康、数字信息、教育培训、智能制造等领域布局，构建起全链条产业创新生态系统，通过科技园网络、科技人才网络、科技企业网络的搭建，产生聚集、聚合，达到聚焦、聚变效应。

图7 - 平台体系：聚集聚合聚焦聚变

5.2模块一孵化集群：孵化服务+创业培训+天使投资+开放平台

引入全方位创新孵化集群，引入高水平科研院所等资源，汇聚科技创新技术人才，组织协调旗下的启迪之星、众创工社、TGN环球网络、启迪K栈等遍布全球的创新基地网络资源，运用全国首创“孵化服务+创业培训+天使投资+开放平台”四位一体孵化新模式，整合国际国内“政产学研金介贸媒”创新要素，融入当地产业发展，培育和孵化一批创新型领军企业、高成长型支撑企业。

5.3模块二启迪之星：孵化服务+创业培训+天使投资

“启迪之星”前身是成立于1999年的清华创业园，是科技部火炬中心认定的首批国家级孵化器，确立了“孵化+投资”的发展模式和专业孵化器的发展方向，在全国建立孵化基地80余个，拥有创新孵化面积近20万平方米，占全国规模的5%左右，是国内线下覆盖网络最全的创业孵化器，并建成第一个中美跨境孵化器、大陆台湾孵化器以及香港最大孵化器。启迪之星通过整合创新资源，搭建创业平台，与园区企业共同成长，已累计孵化服务企业超5000家，并已有32家企业成功上市。

图8 - 启迪之星“0-1” 全链条孵化模式

5.4模块三众创工社：孵化器+

通过线上的创新创业服务平台、线下的多样化众创空间集群，提供金融、教育等全方位优势特色服务，全面有效满足创新创业企业需求。启迪众创工社定位于打造全球知名的创新创业生态体系建设、运营和服务商。众创工社一方面为启迪科技城的标配业态和旗舰品牌，提升启迪科技城的品牌形象和服务品质；另一方面作为清华创新体系的辐射源、承载地，作为区域产业创新升级的发动机。

图9 - 启迪众创工社

六、大道行而思，启迪协信的成功对于园区发展的思考

6.1关于园区发展的思考

纵观中国园区发展历程，中国产业园区的发展已经走到了一个非常重要的历史阶段。自1979年蛇口工业园算起来，到今天已经38年的历史了，产业园区在中国的发展、改革开放、城市化等方面发挥了极其重要的作用，园区发展也经历了巨大的转折。

一开始的园区开发是政府主导的，只要把资金引进来，把地卖出去，建设好基础设施，就算是立了功劳。而现在的产业园区已经作为一个独立行业被重新认知与重视，产业园区作为产业聚集的载体，提供了地理上的聚集性，通过产业的引进、培育、发展，有效地推动了产业集群的形成，使产业之间的物质和技术联系更加密切，实现产业升级和区域经济可持续发展。

同时产业园区的主导者也从政府转向了社会资本，多元化的转型道路带来了广阔的市场空间，谁都想来这个市场上分一杯羹，但曾经的开发运营模式已经不再适用于当前的发展环境。

表5 – 中国产业园区发展历程

发展阶段

时间

发展特征

园区1.0

1979-1984

改革开放初期，蛇口工业区一枝独秀

园区2.0

1984-1995

开发区模式的初创探索期及经验推广期，集中于省会及经济发达的大中城市

园区3.0

1995-2005

开发区与高新区的爆发期，向各级城市、县区扩散，城市间、园区间竞争加剧

园区4.0

2005-2011

国家整治后的发展新时期，越来越多的市场力量介入园区开发建设中，出现了众多创新模式

园区5.0

2011-至今

产业园区作为一个独立行业被清晰认知与重视，产业园区发展走向服务化、平台化、多元化的转型阶段

传统园区开发模式的终结，园区开发进入转型发展的新时期，即从土地财政转向税收财政，从房地产开发转向产业创新引领，从土地资源买卖转向创新资源流动。

园区开发运营要走产业引领、创新驱动的新路，要去房地产中心化。而政府单一投资园区张江高科的ppp模式是在特定的时代背景下产生的，可复制性较弱。

6.2关于启迪协信的成功

我们认为启迪协信之所以成功，根本原因有两个：

（1）资源+资本化运营模式

启迪协信具有清华及清华科技园得天独厚的资源平台，同时借助于清华大学的品牌后盾为启迪协信在资源整合协同的发展过程中起到了巨大的推动作用。启迪之星的“孵化+投资”的运营模式开启了产业园区资本化的运营模式。目前启迪之星已累计孵化服务企业超5000家，培育了大批优秀企业，其中钻石企业49家，“金种子工程”企业75家，“千人计划”、“海聚工程”和“高聚工程”领军人才等80余人，并已有32家企业成功上市。

（2）园区的细分和专业

产业园区细分可以分为工业园区、农业园区、物流园区、文化创意园区、科技园区等。而启迪协信沿着科技一条主线，专业只做高科技产业园区，与其源于清华的背景是密不可分的，同样如此专业和细分的产业园区在中国市场上具有不可复制性。清华大学科技研发能力一直走在世界前列，在中国科技创新道路上发挥了重要的作用。通过科技园网络、科技人才网络、科技企业网络的搭建，产生聚集、聚合，达到聚焦、聚变效应。启迪协信秉承着“源于清华，服务创新，产业兴城、科技报国”的宗旨，承载着强烈的爱国情怀，通过科技园区开发建设、科技产业资源导入、科技成果孵化转化和科技创新配套服务，正在逐步发展成为领先的科技园投资运营商。

七、园区6.0下园区发展经营的思考

随着产业园区市场发展向好，大量的投资开始涌入产业园区，当大量资本介入之后，必然会面临着市场细分，只有在细分领域做的好的企业才会逐渐凸显出来。而启迪协信就是一个很好的例证，在产业园区市场中只做科技园产业，并且把其做专做精做细，做科技园区、科技服务、科技金融、科技实业，以科技为主发展产业集群，进行资源聚焦融合，通过运营使其发生聚变，这恰恰体现了启迪协信懂细分，懂运营，懂孵化和服务，也解释了启迪协信在科技园投资运营行业中的突然爆发。从这个层面上说，启迪协信是新一代园区发展的引领者，启迪协信的成功代表着未来园区发展的高科技细分领域，也代表着产业园区6.0发展的开端。

亿翰股份

中国房地产战略服务领域领导者，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为60%以上百强房企的顾问伙伴。

在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。

点击“阅读原文”，了解中国房地产业战略峰会108项议程！