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正文开始：

尽贷。尽可能多贷款，并努力保持住杠杆比率。

要明白这一点首先要知道，我们做房产投资赚的是什么钱？

1.房子的价格上涨。房价上涨让我们获得投资收益，这一点毋庸置疑。但问题在于为什么房子会上涨。房子是一种固定资产，是会折旧的，每一年每一年固定资产的价值都在下降。而过去十几年房价一直在涨，是因为虽然房子本身的价值一年比一年低（因为越来越旧），但房子其他属性的价值一直在上升，比如：城市基础建设使地段价值提升、城市化进程使房子背后的优质教育资源的需求越来越旺盛、房子的投资需求、人们对美好生活的追求等。

2. 赚杠杆的钱，或者说是贷款的钱。我认为这一点比上述第一点房价上涨更为重要。杠杆让房子成为一种特殊的投资品 —— 只需支付两三成首付，就可以拥有使用权和所有权，并且剩余的钱以很低的利息还30年（你想想，除了买房，谁可以借你几百上千万，而且借30年，利息才5%）。其他投资都是把钱给别人，买房是借钱投资，而我们最缺的就是资金。因为杠杆的存在，房产投资的预期收益率很是可观。如果房价一年上涨10%，首付3成，相当3倍杠杆，你的资金回报率就是30%（还没有算上租金回报）。

道理似乎很简单，就是要尽可能地多贷款。但你会看到很多人买房子会提高首付少贷款、选择等额本金还款、提前还款甚至全款买房，都是因为没想清楚这个问题，或者根本就没有把买房当作一个投资行为，这个下个部分（住投分离）我们再聊。

但当你明白要多贷款，提高杠杆比率后，你会发现当你以3倍、5倍的杠杆买入房子后，房子的杠杆每个月每个月都在下降，因为月供。我计算了一下，10年后，你的杠杆比率仅仅只有1.5倍了，即10年后，你的首付和月供之和已经占到房子总价的7成左右。

买入房子后，如果想提高收益率，就要努力保持住贷款的杠杆比率。方法是做抵押贷，把资金抵押出来后继续以高杠杆买入房子，前提是房价已经翻一倍以上且当时的抵押贷成数较高。也许你这时会想，可我已经没有贷款资格，或者再买房已经需要7成首付了。能有这个疑问说明你是懂行的。破限购和限贷的方法很多，只要你想。

住投分离。

很多年前，在我还没有接触到房产投资领域之前，我对房子上涨的想法是：买房子是用来住的，即使它涨了很多，我又不卖，只是感觉比较好而已。成长就是觉着曾经的自己很可笑和幼稚。有数据显示，过往很多人在买房的10年内都会把房子卖掉以换更大更好的房子。如果你有去看过二手房，你会发现满五年的房子并不多，甚至有一些房子还没有满两年。就是说，在你买完房子的几年后，你可能会把它卖掉。这时候，房子涨了多少，是不是就异常重要了。

不管你买了房子是用来自主或者投资，房子都有很强的金融属性。买房子，投资兼自住。一开始我也是这么想的。但其实投资和自住，在很多方面就是矛盾的。比如：在深圳买房，选择买龙华还是宝安中心。从自住出发，你肯定会考虑你是在哪里工作。如果你在福田，那么你应该会选择龙华；如果是在南山工作，你会选择宝安中心。而从投资的角度，你会发现，深圳是向西发展的，那么你就会选择宝安中心。再比如选择成熟的市中心香蜜湖，还是新区前海。住的角度肯定是香蜜湖，因为周边配套完善，去哪里都方便。做投资的话，选择前海片区。你已经看到投资和自住考虑的角度是如此不同。有没有办法解决？

住投分离。买房子投资，租房子自住。

买房子纯粹是为了投资，可以让你集中考虑影响房产投资收益率的因素，而不受自住考虑的影响。另一方面，租房也可以过上很有品质的生活，甚至比住在自己买的房子还好（你去了解了解就知道）。

住投分离，看似很简单，实则影响很大，会影响到你几百上千万的房子的决策。比如当我们确定了要买哪个小区，在选择买哪一套时，自住的话，你要综合考虑朝向、楼层、是否南北通透、是卧室出阳台还是客厅出阳台，而投资的话，你会选择最便宜的那一套（差别可能有小几十万），因为这些因素对于房价上涨的影响不大，影响最大的是地段，而同个小区的地段价值都是一样的。

其他一些零碎的思考：

头寸多少。房产投资，最重要的是拥有房产还是没有。几乎也是最重要的是，你的头寸多少，你是买了一套，两套还是10套。再往后是建仓的策略（我们前面讲的尽贷和住投分离都是策略的范畴）。再再往后才是选择哪个区域、哪个小区、哪个房子这些新手最关注的东西。这就是战略大于战术。

关于房价太高，买不起。富人的思维，是以终为始。穷人则是以始为终。穷人会想我口袋里没有钱，买不起房子。富人，以终为始，思维模式是：我要买房子（终），现在资金不够，我要怎么“找钱”。随带说一句，觉得自己买不起房的人，其实对房价并不了解，只是听说房价很高，一平要6万、10万，反正买不起。按照深圳现在2017年底的房价，房产投资的最低门槛仅是50万人民币（甚至更低）。

房产投资也许是最被很多人误解的投资领域。比如租售比。很多专家的文章老是说一线城市的租售比只有不到2%。但实际上他们故意忽略了杠杆。房产投资，两三成的首付，租售比可以保持在4%-5%，甚至6%以上。再比如房奴。说买了房子，就放弃了梦想，放弃了远方，成为了房奴，一生都在还债。本质上，是因为对月供的压力不了解。真正有还贷压力的期限最多只有10年，因为你的家庭收入在上升、房租在上升、货币在贬值，而月供一直不变。

说了这么多，希望能让你对房子有新的认识。财富自由的路上，房产投资是一个尤为重要的部分。不管你现在的资金量多少，你都应该去关注和了解（没钱就更要懂了）。

过去一年的文章，集合成：伴你走向财富自由（点击左下角的“阅读原文”，可查看）。