北京住宅土地即将流拍，房价见底信号渐行渐近受“3.17”政策影响

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前天，我发表了《12万降到6万，北京住宅见底了吗？》的观点，指出楼市见底的四个标志就是：

?1、打死都要买房的人打死都不买房了，成交量极低。

?2、数不胜数的专家说房价就要崩盘。

?3、土地流拍，退地频现。

?4、政策开始回暖，从打压开始鼓励。

这四条中，第一第二条已经初见端倪，而第三第四还远远不符合，所以我的判断就是北京住宅价格还没有见底。

结果话音未落，北京住宅土地遇冷。

前天，北京出让3宗住宅用地，合计成交额99亿元。除顺义地块被中粮+天恒+恒基+旭辉联合体以49.5亿元加上12%自持面积拿下，溢价率达到40%以上，其它两块宅地都是低价成交，房山地块被中海以13.5亿元低价拿下，大兴地块因只有一家房企报价以36亿元底价成交。

要知道，这是北京年内第一次出现住宅土地零溢价，也是年内第一次出现两宗土地未竞争自持面积。虽然暂时没有流拍，但是距离流拍只是咫尺之遙，当然就表明我提出的四个房价见底条件的第三点即将来到。预计后面两次拍地时，流拍正式落地，第三条兑现。

第三条兑现，则第四条就顺理成章，也就是说调控让房价下跌的同时也让管理层的土地出让金的钱袋子打了折扣，直接说就是房地产调控砸了自己的脚。

砸了自己的脚，这句话也出现在我5月18号的文章《北京商改住调控令还能坚持多久》（回复关键词：北京商改住查看原文）中的观点。

5月18日，北京市丰台区丽泽金融商务区南区（D-07、D-08地块，其土地属性为F3其他类多功能用地）土地拍卖出现惊人一幕。两处地块经过一轮竞拍，一块零溢价底价成交，一块流拍没有成交就收场。

于是我提示商住市场一定会在再次出现土地流拍后出现政策的调整。结果没等到下一次流拍，五天后著名的5.23商住限购令解释条例推翻了3.26政策，于是我发表了《任何房地产调控都会输给土地财政》的观点，指出5月23号晚19时，北京市住建委发布公告，针对“3·26”发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对商办类房屋销售做出规范，明确已购买的商办类房屋，可出租，且不限定出租对象；也可销售，但购房人应符合政策要求。

这一解释，让58天前的3.26商办限购令基本废除。别人都看不明白时，而我已经指出正是两次商办土地的流拍才让政策出现重大调整。

而5.23新政出台后，由于只是给了存量商住恢复了活力，对增量商住没有任何实质利好，为了给增量商住市场增添活力，让土地市场恢复融资功能，于是新华社再度发力，发表了著名的7.26檄文《商办经纪服务规范发展将助力“双创”空间建设》指出：“商办地产回归承载业态的属性，当前加强行业自律、规范商办经纪服务促商办地产市场健康发展，将助力推进“大众创业、万众创新”空间建设。商办地产是北京房地产业的重要组成部分。”

新华社写道：“商办地产是用来“干事业”的，是“大众创业、万众创新”的基础，具有较强的产业属性。北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为，成立商办地产服务行业的自律组织，引导商办地产服务机构规范发展，有利于降低中小企业的办公经营成本，有助于推进“大众创业、万众创新”。发挥商办地产服务行业的“生产要素”作用，助力“双创”空间建设，紧密对接实体经济，能有效支撑经济结构调整和产业转型升级。”

上面这段描述，清晰的表明北京商办产品被定义为“大众创业万众创新”空间。

众所周知，北京正在全面打造四个中心：政治中心，文化中心，国际交往中心，科技创新中心。作为四个中心中的科技创新中心承载着北京众多年轻人的创新梦想，打造科技前沿的知本时代。

显然，新华社檄文就是为了打造北京科技创新中心紧急发布的，当然深层次含义是为了挽救根本无法出售的商办土地市场。

现在，北京市住宅土地也即将流拍，一旦出现住宅土地流拍，也就意味着房地产调控走到终点。而此时此刻，领导的发言必然就是房地产调控取得重大胜利，当出现这句话后，歌颂土地出让金的文章也会频繁出现在报端，也就会再次出现我文章的观点《任何房地产调控都会输给土地财政》。

美房网首席特约分析师

康辉（meikang989），毕业于北京理工大学应用数学系，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。

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校对｜甘雨

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