每十年就会爆发金融危机，那2018年呢？丨十问寒冬将至。"

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开启一整年的房事方法论

排骨nec ：资产管理类的地产企业是什么？金融类的地产企业是指运营类似 RITEs 这样将资产证券化为主要业务的公司吗？

风马牛：资产管理类地产企业某种程度上不以销售额为目标，长期走经营、持有路线。金融类的如你所说，也包括业务呈现金融化趋势，布局大金融（比如通过做金融获取投资收益、拓展新金融业务、创造新盈利点），也有促进地产与金融协同，实现产融循环效应。

▲黑石是最大的地产私募基金

王者农药：京东也宣布进军房地产租赁市场了，那么它的盈利模式是什么呢？

风马牛：说京东做租房，其实有一点为时尚早。现在只是拿到牌照，还没具体动静，但用膝盖都能猜到这块蛋糕东哥肯定会切的。京东目前对外流露的信息还不能判断盈利模式，预计将是老三样：数据、产品、入口。引流，促成交易，进而分成。

▲刘强东｜推动人大附中新校落户亦庄

京东总部也位于亦庄经济开发区

DD.Baba ：2018 年发生金融危机的概率有多大？中国房地产行业是否会崩盘？

风马牛：这是要逼楼小姐犯错误吗？第一个问题拒绝回答！第二个问题，2018 年崩盘肯定不会，但有可能依然是艰难的一年。

▲西班牙金融危机导致社会动荡

tanny：我在沈阳有个类似门市的房子（窗改门）每年租金为 7.5 万，134 平可卖 140 万。现在想卖掉，在惠州买房，可行吗？

风马牛：逃离东北，是个明智选择。粤港澳大湾区几年内就会成为全世界经济量最高的湾区，惠州能直接承接利好，惠州值得买。

▲粤港澳大湾区

珠三角携手港澳具备成为世界级经济区域的潜力

新天普：北京新总规描摹了怎样的房市未来？福利怎么公平送达？福利由谁买单？

风马牛：这位同学，你一定听课开小差了，赶紧复习《房事夜话》第 56 夜的内容。收听链接??「北京新总规描摹了怎样的房市未来」

▲未来的北京是新的北京

王萌：郑州写字楼市场如何呀？

风马牛：郑州近期晋级全国中心城市。自贸区的成立，使越来越多的创业公司开启全民创业高潮。2017 年以来写字楼的需求不断攀高，多个写字楼项目加推，租金逐渐稳定，且高品质写字楼每年租金都在以 10% 的涨幅上涨。

▲郑州写字楼市场需求不断攀升

排骨鸡汤：住宅地产和商业地产，以这两种地产的投资产出比，在现阶段市场条件下，地产公司更倾向于开发哪种呢？

风马牛：仍然是住宅市场，住宅以卖为主，开发商能挣现金流和利润。商业地产自持和经营为主，回款缓慢，挣得是慢钱。中国开发商都这么痴迷于规模，自然更喜欢前者咯。不过其实不少开发商同时涉及了住宅和商业地产两种业务，像万科、融创、恒大这样的企业住宅比例多过商业，而大悦城、凯德这样的企业商业比例多过住宅。屁股决定脑袋，脑袋指导行为，企业战略不同，走的路也就不是同一条。

▲地下住宅：住宅的多样化和个性化成为趋势

酸叔：请问在宁波买房的话，买小面积离市区近的？还是买大些面积离市区远（约 15 km）？

风马牛：宁波轨道交通包括城市地铁系统和城际铁路。第一条线路于 2014 年 5 月 30 日开通试运营，使宁波成为中国大陆地区第 21 个开通地铁的城市。有地铁，或者说未来地铁路网发达，买远点就没太大风险。可以看一下你想买的地方未来会不会通过地铁。

▲宁波已经跃入新一线城市

妮妮的男友：保利地产 REITs 获批，个人投资者如何分享租赁住房红利？

风马牛：保利地产 REITs 获批，和个人投资者完全无关。习惯性联想利好，只能说你还不懂房地产！保利作为央企发行长租公寓 REITs，只有机构投资者才能分蛋糕。至于个人如何分享租赁住房红利，你完全可以以租房者的身份享受利好啊！房子多了，品质好了，房事不一定买买买才是主流了，有房才有家的心理魔咒打破了，难道不是最好的消息吗？